أمريكا لديها وفرة من المكاتب الفارغة.
والآن، تواجه بعض المكاتب خسارة WeWork، التي تمتلك أكثر من 600 موقع في المدن الكبرى.
قدمت WeWork طلبًا للإفلاس بموجب الفصل 11 يوم الاثنين، مما ألقى بمستقبل الشركة العقارية في الهواء. قالت WeWork إنها ستنهي بعض عقود الإيجار في الولايات المتحدة.
سيؤدي إفلاس WeWork إلى زيادة الضغوط المالية على أصحاب العقارات التجارية الذين قاموا بتأجير أجزاء كبيرة من مباني مكاتبهم لشركة العمل المشترك.
سارع أصحاب المكاتب لسنوات إلى تأجير مساحات لشركة WeWork، معتبرين أن المساحات المكتبية المرنة هي مستقبل الحياة المكتبية. لكن هذه الرهانات تدهورت، واضطر بعض أصحاب العقارات إلى الاستدانة للبقاء على قيد الحياة. ومن المقرر أن يحين موعد استحقاق حوالي 270 مليار دولار من القروض العقارية التجارية التي تحتفظ بها البنوك في عام 2023، وفقًا لشركة تريب، وهي شركة تقدم بيانات العقارات التجارية.
يقول خبراء العقارات التجارية إن خسارة WeWork ستؤدي إلى زيادة الوظائف الشاغرة، وقد تخفض الإيجار للمستأجرين، مما يعني أموالاً أقل لبعض أصحاب العقارات الذين يكافحون بالفعل لسداد أقساط الديون في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. وفي أسوأ السيناريوهات، قد يؤدي ذلك إلى تخلف المالك عن سداد القروض أو الرهون العقارية، مما قد يؤثر على النظام المصرفي على نطاق أوسع ويضر بإيرادات الضرائب في المدينة بشكل أكبر.
وقال إرمنغارد جابر، الخبير الاقتصادي في وكالة موديز، في تقرير صدر يوم الثلاثاء: “إن العقارات المكتبية – التي تواجه بالفعل صعوبات تمويلية وقيم (منخفضة) – تواجه الآن موجة جديدة محتملة من الوظائف الشاغرة غير المتوقعة”.
ومن الممكن أن يخلف الإفلاس تأثيراً مضاعفاً على البنوك الأصغر حجماً والمتوسطة الحجم التي تحتفظ بديون أصحاب العقارات، الأمر الذي قد يدفع البنوك إلى تشديد القروض المقدمة لأصحاب المساكن والشركات، وإثارة قلق المستثمرين بشأن صحة النظام المالي. وأثار انهيار بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر في وقت سابق من هذا العام مخاوف بشأن تعرض البنوك للعقارات التجارية المتضررة بشدة. ويقدر بنك جولدمان ساكس أن 55% من قروض المكاتب الأمريكية موجودة في ميزانيات البنوك العمومية.
ويمكن أن يضر أيضًا بالحكومات البلدية التي تعتمد على ضرائب العقارات التجارية لتقديم الخدمات، مما قد يؤدي إلى تخفيضات في الميزانية. في مدينة نيويورك، على سبيل المثال، تشكل العقارات المكتبية 21٪ من إيرادات الضرائب.
وقال ستيجن فان نيويربيرج، أستاذ العقارات في كلية كولومبيا للأعمال: “يمثل إفلاس WeWork صدمة كبيرة لسوق المكاتب، خاصة وأن السوق كانت تعاني من مشاكل كبيرة”. “هذه مشكلة كبيرة أخرى يتعين على سوق المكاتب التعامل معها.”
وقال إنه لا يمكن لمستأجر واحد أن ينجح أو يكسر سوق المكاتب. ولكن “بقدر ما يمكن أن يهم أي مستأجر واحد، فإن WeWork ستكون كذلك.”
يقول الخبراء إن المكاتب في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو وبوسطن ستكون الأكثر تضرراً من إفلاس WeWork.
حوالي 42% من الوظائف الشاغرة في WeWork تقع في تلك المدن الثلاث، وفقًا لشركة CoStar، وهي شركة بيانات عقارية تجارية. وتخطط WeWork بالفعل لإغلاق 1.9 مليون قدم مربع في هذه الأسواق الثلاثة، أي حوالي 35% من مساحتها.
في مدينة نيويورك، حيث كانت WeWork في السابق أكبر مستأجر لمكاتب الشركة، تتركز عقود إيجار WeWork النشطة بشكل كبير في المباني القديمة من “الفئة ب”. وكان يُنظر إلى هذه المكاتب بالفعل على أنها أقل جاذبية للمستأجرين المحتملين مقارنة بأصول “الفئة أ” الأحدث.
يبلغ عمر مباني الفئة B في WeWork، في المتوسط، 96 عامًا، بينما يبلغ عمر مباني الفئة A 48 عامًا. حوالي 65% من عقود إيجار WeWork موجودة في عقارات الفئة ب، مقارنة بـ 30% في عقارات الفئة أ، وفقًا لشركة CompStak العقارية.
“إن تعرض WeWork الأكبر لمباني الفئة B، على وجه الخصوص، ليس مثاليًا لسوق المكاتب في مدينة نيويورك لأن العديد من المشاركين في السوق يشعرون بالقلق إزاء تقادم المكاتب وانخفاض الطلب في نفس الفئة من المباني،” قال علي بومان، مدير الاستخبارات العقارية في CompStak. ، قال في رسالة بالبريد الإلكتروني. في مباني الفئة ب في مدينة نيويورك، على سبيل المثال، انخفض متوسط حجم الشراء لصفقة جديدة بنسبة 36% عن مستويات عام 2019.
وكانت إيجارات WeWork في تلك المباني أيضًا أعلى من بقية عقود الإيجار، لذلك لا يستطيع الملاك بسهولة استرداد الإيجار المفقود من المستأجرين الآخرين.
يأتي إفلاس WeWork مع بقاء أكثر من خمس المكاتب في جميع أنحاء الولايات المتحدة شاغرة، وفقًا لشركة JLL العملاقة للعقارات التجارية.
وتضررت العقارات التجارية بشدة من الوباء، مع عودة عدد أقل من الأشخاص إلى مكاتبهم وإنفاق الأموال في ممرات وسط المدينة. لقد خفضت الشركات من آثار مكاتبها وأعادت التفاوض على الإيجارات.
وكانت الزيادة السريعة في أسعار الفائدة خلال العام الماضي مؤلمة للقطاع، حيث أن شراء المباني التجارية يتم تمويله عادة بقروض كبيرة.
وقال باومان: “إنها أحدث انتكاسة بعد عام من ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع مستويات الديون المستحقة”.
سيتطلع الملاك إلى استبدال WeWork بمستأجرين جدد، على الأرجح بإيجارات أقل، لكن قد لا يتمكن البعض من ملء الوظائف الشاغرة في WeWork.
وقالت: “نظرًا لأن العديد من عقود الإيجار الخاصة بهم تقع في مباني من الفئة ب، حيث يتفق معظمهم عمومًا على أن الطلب أضعف، فقد يواجه الملاك معركة شاقة لملء تلك المساحة”.
وسيحاول الملاك الآخرون تحويل مبانيهم إلى استخدامات بديلة، مثل الرعاية الصحية أو التعليم العالي أو الشقق. لكن التحويلات صعبة لأن بعض المباني لا تتناسب بشكل جيد مع الشقق الجديدة، على سبيل المثال، أو تلبي المتطلبات التنظيمية.
وقال فان نيويربيرج من كولومبيا: “لا يوجد الكثير من الخيارات الرائعة”. “أتوقع أن تنتهي المباني من الفئة B وC إلى أن تصبح أصولًا عالقة حتى تمر بالإفلاس ويتم شراؤها مقابل أجر ضئيل مقابل الدولار”.
