لم تتم الموافقة بعد على التسوية الزلزالية التي أعلنتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في وقت سابق من هذا الشهر، لكنها بدأت بالفعل في إرسال موجات صادمة عبر صناعة العقارات.
وكان مجرد احتمال التوصل إلى تسوية مستقبلية سبباً في دفع بعض الأميركيين إلى تغيير سلوكهم عند شراء وبيع منازلهم. قال بعض مشتري المنازل المحتملين إنهم يخططون لاستئناف بحثهم عن السكن بعد تطبيق القواعد الجديدة على أمل العثور على أسعار أقل للمنازل، في حين قال بعض بائعي المنازل لا ينتظرون دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ في يوليو لخفض – أو حتى إلغاء – العمولة التي يقدمونها للمشترين عملاء.
ويقول خبراء الإسكان إن التسوية البالغة 418 مليون دولار ستدمر بشكل فعال نموذج الأعمال العقارية الحالي، حيث يدفع بائعو المنازل كلاً من وكيلهم ووكيل المشترين، وهو ما يقول النقاد إنه يؤدي إلى تضخم أسعار المساكن.
إذا تمت الموافقة عليها من قبل القاضي، فإن التسوية تأتي مع قواعد جديدة للوسطاء العقاريين.
وقالت ديبرا دوبس، سمسارة عقارات في شيكاغو، عن القواعد الجديدة المحتملة: “هذه منطقة مجهولة”.
ويقول الخبراء إن القواعد الجديدة يمكن أن تساعد في خفض أسعار المنازل.
هذا ما يأمله جيريمي كانون، وهو مدرس يبلغ من العمر 34 عامًا في كورونا بولاية كاليفورنيا.
في العام الماضي، حاول كانون وزوجته شراء منزلهما الأول، وقدما عروضًا لعدة عقارات.
قال كانون: “لقد تم رفض جميع عروضنا لأن أشخاصًا آخرين كانوا يقدمون عطاءات أعلى منا”. “كنا نحاول بالفعل تقديم عطاءات أعلى من السعر المطلوب لكل مكان تقريبًا.”
في ذلك الوقت، قرر كانون التوقف مؤقتًا عن حلمه بامتلاك منزل. ولكن بالنسبة لكانون، فإن القواعد الجديدة التي وضعتها تسوية NAR من الممكن أن تزيل ما بدا وكأنه عقبة مستعصية بالنسبة له: ارتفاع تكلفة السكن.
عمولات المبيعات، التي يتم تقاسمها تقليديا بين وكيل المشترين والوكيل الذي يدرج منزلا في السوق، عادة ما تتراوح بين 5٪ و 6٪ من سعر بيع المنزل. ويبلغ متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة 417 ألف دولار، وفقا لبيانات التعداد، مما يعني أن البائع العادي يمكن أن يدفع أكثر من 25 ألف دولار كرسوم وساطة.
رفعت مجموعات من البائعين دعاوى قضائية ضد NAR بسبب هذه الممارسة، زاعمين أنها تمثل انتهاكًا لقوانين مكافحة الاحتكار.
وبموجب شروط التسوية المقترحة، لن يُطلب من وكلاء البائعين بعد الآن عرض تقاسم عمولتهم مع وكلاء المشترين، وفصل العمولات عن أسعار المنازل وفتح الباب أمام سوق إسكان أكثر تنافسية.
يعتقد العديد من الخبراء أن تكاليف العمولة قد تم دمجها في أسعار قوائم المنازل. انخفاض العمولات قد يعني انخفاض أسعار المنازل.
قال كانون: “أعتقد أنه قد يكون مفيدًا”. “آمل أن يكون أرخص وأن يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل أكثر.”
ويخطط الآن لاستئناف بحثه عن منزله هذا الصيف.
سيكون انخفاض الأسعار بمثابة مهلة تشتد الحاجة إليها لكانون وآخرين يتطلعون إلى شراء منزل: فقد ارتفع متوسط سعر بيع المنزل الجديد بنسبة 21٪ منذ يناير 2020، وفقًا لبيانات التعداد السكاني.
تتطلب القواعد الجديدة أيضًا من الوكلاء الدخول في اتفاقيات مكتوبة مع المشترين. يخطط العديد من الوكلاء للنص على أنه إذا لم يوافق بائع المنزل على دفع عمولته، فإن المشتري سيكون في مأزق بسبب هذه الأموال.
لكن كانون قال إنه إذا أصبح شراء منزل ميسور التكلفة، فسيكون على استعداد للدفع من جيبه الخاص للوكيل، طالما أنه “شخص يضع مصالحي في الاعتبار”.
يعيش مات هانلي، البالغ من العمر 49 عامًا ويعمل في مجال التأمين في ولاية مينيسوتا، في منزله منذ عام 2007. وقد تعرف مرة أخرى على كيفية إجراء المعاملات العقارية عندما اشترى مؤخرًا منزلاً جديدًا.
وقال: “لقد كنا في حيرة من أمرنا”. “أقول: واو، أنا مندهش من اضطرار البائع إلى دفع عمولة وكيل أعمالي.” بدا الأمر وكأنه تضارب في المصالح”.
يخطط هانلي الآن لإدراج منزله في أبريل. بعد الإعلان عن تسوية NAR، غير مساره: فبدلاً من عرض دفع عمولة سيتم تقسيمها بين وكيله ووكيل المشترين المستقبليين، طلب من وكيله كتابة “0٪ – قابل للتفاوض” كقيمة للمشترين. عمولة الوكيل على صفحة قائمة منزله.
لماذا ننتظر التسوية؟ قال هانلي: “هذه معرفة عامة الآن”. “سأحاول أن أكون في بداية هذا المنحنى الجرسي.”
ومع ذلك، قد تكون تجربة هانلي سابقة لأوانها. ستحظر القواعد الجديدة إدراج تعويضات الوكلاء في بوابات الإدراج المركزية، وهو ما يقول بعض النقاد إنه دفع الوكلاء إلى دفع عقارات أكثر تكلفة للعملاء. ولكن في الوقت الحالي، سيظل وكلاء المشترين قادرين على رؤية أن هانلي لا يقدم لهم تعويضًا، مما قد يثنيهم عن عرض منزله للعملاء.
لكن هانلي أشار إلى الظروف المواتية في سوقه كسبب لاعتقاده أن المشترين قد يفكرون في شراء منزله، حتى لو كان عليهم أن يدفعوا لسمسار عقاراتهم من أموالهم الخاصة.
“لدينا كل شيء يحدث بالنسبة لنا. ليس لدينا مخزون في منطقتنا ونحن نبيع في وقت الذروة، لذلك قلنا: دعونا نجرب ذلك». “إذا كان شخص ما يريد ذلك حقًا، فسوف يفرض رسومًا على المشترين”.
وأضاف: “عليهم أن يقدموا تقاريرهم إلى وكلائهم، ونحن يجب أن نبلغ عملاءنا”.
وقالت ماريا ليتدين، الأستاذة المشاركة في إدارة الأعمال بجامعة ولاية فلوريدا، إن هذه التسوية ساعدت في زيادة الوعي بحق الناس في التفاوض. ومع ذلك، قال ليتدين إنه من الممكن الحفاظ على الوضع الراهن.
وقالت: “الأمر متروك للمستهلكين من جانب البائع والمشتري على حد سواء لاستخدام هذا على نطاق واسع”. “أعتقد أن الأمر سيستغرق أكثر من مجرد حكم. أعتقد أن الأمر سيتطلب من المستهلكين الدفاع عن أنفسهم وعدم السلبية.
وقال ليتدين: “لديهم الآن صوت محمي قانونياً، وعليهم استخدامه إذا أردنا أن نرى التغيير يحدث”.
