مع تأكيد مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأميركي على خفض أسعار الفائدة الشهر المقبل، أصبح هناك أخيراً بعض الضوء في نهاية النفق بالنسبة للأميركيين الذين يتصارعون مع سوق الإسكان الأشد غلاءً منذ عقود. ولكن المثل القديم القائل بأن “العقارات محلية” لا يزال صادقاً بشكل مؤلم.
في يونيو/حزيران، تسارع نمو أسعار المساكن إلى أقصى حد في نيويورك وسان دييغو ولاس فيغاس، وفقًا لأحدث مؤشر ستاندرد آند بورز كور لوجيك كيس-شيلر لأسعار المساكن في 20 مدينة والذي صدر يوم الثلاثاء. لعدة أشهر، كانت سان دييغو في المقدمة بأسرع زيادة في أسعار المساكن، ثم أطاحت بها نيويورك في مايو/أيار – وهي منطقة من البلاد تشتهر بالفعل بتكاليف المعيشة المرتفعة.
ولم يشعر مشتري المنازل فقط بالضرر: فقد أظهر تقرير حديث صادر عن شركة Moody's Analytics أن الوضع خطير بالنسبة للمستأجرين أيضًا. ووجد التقرير أن مدينة نيويورك وميامي وفورت لودرديل في فلوريدا ولوس أنجلوس وشمال نيوجيرسي كانت أكثر الأماكن تضررًا من الإيجار في أمريكا خلال الربع الثاني، استنادًا إلى أسعار الإيجار ودخول الأسرة (أو نسبة الإيجار إلى الدخل). وقالت شركة Moody's إن المستأجرين في تلك المدن يخصصون أكثر من 30٪ من دخلهم للإيجار.
وهذا على النقيض من المناطق التي تشهد انخفاضًا في تكاليف المأوى، مثل تامبا بولاية فلوريدا؛ ودنفر ومينيابوليس، وفقًا لبيانات مؤشر أسعار المستهلك. وكان الانتعاش في بناء المنازل أمرًا أساسيًا لتلك المناطق الحضرية لأنه يمكن أن يخفف من الضغوط التصاعدية على الأسعار. أدى تدفق السكان الجدد إلى ارتفاع تكاليف الإسكان في منطقة خليج تامبا، مما جعلها تعاني من أحد أعلى معدلات التضخم السنوية في البلاد العام الماضي. والآن، تتمتع منطقة تامبا الحضرية بأحد أدنى المعدلات، ويرجع ذلك في الغالب إلى زيادة المعروض من المساكن.
على الصعيد الوطني، أظهر سوق الإسكان أخيرًا علامات تحسن. فقد تباطأ نمو أسعار المساكن على أساس سنوي على مدى الأشهر العديدة الماضية، وفقًا لمؤشر كيس شيلر الوطني، حيث ارتفع بنسبة 5.4٪ في يونيو مقارنة بالعام السابق، بانخفاض من 5.9٪ في مايو، على الرغم من أن المؤشر نفسه وصل إلى مستوى قياسي جديد في ذلك الشهر. يبلغ متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حاليًا أدنى مستوى له منذ مايو 2023، وتوسع مخزون الإسكان كل شهر هذا العام حتى الآن، واستمرت دخول الأسر في النمو بوتيرة سريعة، وهو ما يؤخذ في الاعتبار في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
إن القدرة على تحمل تكاليف السكن أصبحت معوقة لأسباب مختلفة في أماكن مختلفة، ولكن المنطقة الوحيدة التي تتربع حالياً على عرش أسواق الإسكان الأشد غلاءً في الولايات المتحدة يبدو أنها نيويورك.
وفقًا لتقرير موديز، فإن مدينة نيويورك هي أكثر الأماكن المثقلة بالإيجارات في الولايات المتحدة، حيث خصص المستأجرون حوالي 58% من دخلهم للإيجار خلال الربع الثاني. وعلى الصعيد الوطني، بلغ هذا الرقم حوالي 27% في الفترة من أبريل إلى يونيو. وقال المفوض الإقليمي لوزارة العمل ويليام جيه سيبيلي في بيان إن منطقة نيويورك-نيوارك-جيرسي سيتي الحضرية شهدت أحد أعلى معدلات التضخم السنوية في البلاد في يوليو، حيث كان الارتفاع من شهر إلى شهر “مدفوعًا في المقام الأول بارتفاع أسعار المأوى”.
وقال لو تشين، الخبير الاقتصادي البارز في موديز، والذي كان المؤلف الرئيسي لتقرير المجموعة: “إنه لأمر مفجع عندما أنظر إلى البيانات الخاصة بنيويورك. لا توجد طريقة تجعل العديد من الأسر، اعتمادًا على هيكل الأسرة، قادرة على تحمل تكاليف العيش في أي وحدة دون مشاركة”.
بلغ متوسط الإيجار في مانهاتن، موطن ميدان تايمز سكوير وناطحات السحاب الشهيرة في نيويورك، 4300 دولار في يوليو، وفقًا لتقرير صادر عن شركة السمسرة دوغلاس إليمان وميلر صامويل للتقييم العقاري والاستشارات. وفي بروكلين، بلغ متوسط الإيجار في يوليو 3600 دولار؛ وفي شمال غرب كوينز، بلغ 3450 دولارًا في ذلك الشهر، وفقًا للتقرير. ويبلغ متوسط الإيجار الوطني لجميع غرف النوم وأنواع العقارات 2106 دولارًا، وفقًا لشركة زيلو.
كان نمو أسعار المساكن في نيويورك هو الأسرع في البلاد، حيث ارتفع بنسبة 9% في يونيو/حزيران مقارنة بالعام السابق، وفقًا لبيانات كيس شيلر.
شهدت المناطق التي شهدت نموًا سكانيًا قويًا في السنوات الأخيرة، وخاصة العديد من المدن في حزام الشمس، ارتفاعًا في تكاليف الإسكان. من ميامي إلى أتلانتا وفينيكس، أدى تدفق السكان الجدد في العديد من المدن الأمريكية – إما لأن الناس كانوا يبحثون عن طقس أكثر دفئًا أو تكلفة معيشية أقل – إلى زيادة الطلب، بما في ذلك على الإسكان. في البداية، أدى ذلك إلى بعض آلام النمو: أظهرت بيانات مؤشر أسعار المستهلك أن مؤشرات المأوى لمناطق ميامي وأتلانتا وفينيكس وتامبا الحضرية وصلت إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق في عام 2022.
ولكن كل هذه المناطق الحضرية تقريبا تراجعت الآن عن مسارها: فقد انخفض التضخم في أتلانتا وتامبا وفينيكس بشكل حاد على مدى العام الماضي، وذلك بفضل تباطؤ تكاليف الإسكان. والاستثناء الوحيد هو ميامي، التي تقف على النقيض من نظيرتها في مختلف أنحاء الولاية.
وقال بريان أدكوك، رئيس غرفة تامبا باي التجارية، لشبكة سي إن إن في وقت سابق: “تامبا منطقة سريعة النمو وهناك بناء كبير يجري لأن لدينا الكثير من الأراضي المتاحة في المناطق المحيطة مثل مقاطعة هيلزبورو ومقاطعة باسكو. هناك الكثير من الأحياء الآن وهذا هو الاختلاف الرئيسي مع ميامي”.
كانت ميامي ثاني أكثر الأماكن تضرراً بالإيجار في أمريكا، وفقًا لتقرير موديز، حيث ينفق المستأجرون حوالي 37٪ من دخلهم على الإيجار. سجل مؤشر أسعار المستهلك للمأوى في المنطقة الحضرية معدلًا سنويًا بلغ 5.8٪ في يونيو، وفقًا لأحدث البيانات، مقارنة بمعدل 5.1٪ الذي شوهد على المستوى الوطني في يوليو.
