معدلات الرهن العقاري تقترب من 8 ٪. ارتفعت الأسعار خلال الأشهر الثلاثة الماضية على التوالي. وكان عدد المنازل المعروضة في السوق في شهر سبتمبر أقل من أي شهر سبتمبر على الإطلاق. لا عجب أن مبيعات المنازل وصلت إلى أدنى مستوى لها منذ 13 عامًا. إنه وقت سيء لمحاولة شراء منزل.
وفي أخبار غير مرحب بها لمشتري المنازل، من غير المتوقع أن يتغير أي من هذا قريبًا. من المتوقع أن تظل الأسعار مرتفعة، ومن المتوقع أن يظل المخزون منخفضًا وقد ترتفع الأسعار أكثر.
يقدم سوق الإسكان الحالي صورة ساحقة للقدرة على تحمل التكاليف لمشتري المنازل المحتملين ويبقي الكثيرين خارج السوق. وقد تفاقم الوضع بشكل مطرد خلال العامين الماضيين.
مع متوسط سعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا يبلغ حاليًا 7.63%، وفقًا لـ Freddie Mac، فإنه يتطلب الآن دفع مبلغ أساسي وفائدة شهرية بقيمة 2,528 دولارًا أمريكيًا لشراء منزل متوسط السعر مع دفعة مقدمة بنسبة 20%، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology. التي استحوذت مؤخرًا على مزود بيانات الرهن العقاري Black Knight.
ووجدت ICE أن هذا يمثل ارتفاعًا بنسبة 91٪ عما كان عليه قبل عامين وزيادة قدرها 1204 دولارًا شهريًا.
يتطلب الدفع الشهري لمنزل متوسط السعر الآن 40٪ من متوسط دخل الأسرة، مما يجعل السكن أقل تكلفة منذ عام 1984، وفقًا لشركة ICE.
قال آندي والدن، نائب رئيس أبحاث المؤسسات في شركة ICE: “في المرة الأخيرة التي كانت فيها القدرة على تحمل تكاليف المنازل بهذا الضيق، كانت أسعار الفائدة عند 13.6% – أي أعلى بنحو 6 نقاط عن اليوم – وكان متوسط سعر المنزل حوالي 3.5 أضعاف متوسط دخل الأسرة”. تكنولوجيا الرهن العقاري. “اليوم، بعد سنوات من انخفاض أسعار الفائدة التي ساعدت في رفع أسعار الشراء، أصبح متوسط تكلفة المنزل ستة أضعاف متوسط الدخل”.
وقال إن إعادة القدرة على تحمل التكاليف إلى المتوسطات الطويلة الأجل سوف يتطلب الأمر مزيجاً من الانخفاض في أسعار المساكن بنسبة تصل إلى 37%، أو انخفاض أسعار الرهن العقاري بنحو 4 نقاط مئوية، أو نمو بنسبة 60% في دخل الأسر المتوسطة.
وقال والدن: “لسوء الحظ، فإن التحول التصاعدي في عوائد سندات الخزانة هذا الأسبوع من المرجح أن يجعل العودة إلى الوضع “الطبيعي” هدفًا أكثر صعوبة لتحقيقه”.
ولا يزال التضخم أعلى من الهدف المعلن للاحتياطي الفيدرالي وهو 2%، مما يعني أن سعر الفائدة القياسي للبنك المركزي من المرجح أن يظل مرتفعًا لفترة أطول.
قبل اجتماع السياسة القادم للبنك المركزي الذي يستمر يومين، والذي يبدأ في 31 أكتوبر، تستعد الأسواق المالية لتوقف آخر لرفع أسعار الفائدة. لكن فرص حدوث توقف إضافي في ديسمبر أقل بكثير، عند حوالي 61%، وفقًا لأداة CME FedWatch.
قال أورفي ديفونجي، كبير الاقتصاديين في Zillow: “عوائد سندات الخزانة طويلة الأجل – والتي تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها – تعتمد على النمو الاقتصادي المتوقع وتوقعات التضخم”. “توقعات التضخم تتحرك نحو الأعلى. من المحتمل أيضًا أن يساهم الخلل السياسي في عاصمة البلاد وارتفاع الاقتراض الحكومي في زيادة الضغط على العائدات.
لكن حتى لو وصلت معدلات الرهن العقاري إلى 8%، فإن ذلك لن يجعل الأمور أسوأ بكثير بالنسبة للمشترين، كما تقول نيكول باتشو، كبيرة الاقتصاديين في Zillow، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن السوق لا يمكن تحملها بالفعل.
فالمشتري الذي يحصل على دخل الأسرة المتوسطة ويدفع دفعة أولى بنسبة 10% لشراء منزل نموذجي في أغسطس/آب كان سينفق ما يقرب من 40% من دخله على أقساط الرهن العقاري. ولخفض ذلك إلى نسبة 30% الموصى بها، وهو الحد القياسي الذي يشيع استخدامه كمبدأ توجيهي لمنزل ميسور التكلفة، ستحتاج الأسرة إلى دخل سنوي يبلغ حوالي 107000 دولار، وفقًا لـ Zillow. وبلغ متوسط دخل الأسرة 74.580 دولارًا في عام 2022، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.
وقال باتشو إنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 8% فإن الدخل اللازم لشراء منزل نموذجي في الولايات المتحدة سوف يرتفع إلى ما يقرب من 114 ألف دولار.
وقالت: “المشترون موجودون بالفعل في موقف حرج، ومن غير المرجح أن يبدو سوق الإسكان مختلفًا بشكل ملحوظ مع معدلات أعلى من 8٪”.
لكن مع وجود سوق عمل قوي وتخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية التي تم تمديدها ربما إلى الربع الثالث من عام 2024، يمكن للسوق أن تظل عند هذا المستوى لفترة من الوقت، كما قال جون توهيج، رئيس تداول القروض بالكامل في ريموند جيمس.
إذن إلى متى يمكن أن تظل أسعار المساكن قوية؟ وإلى متى يمكن لأصحاب المنازل المحتملين الاستمرار في تأجيل شراء منزل؟
وقال توهيج: “خلال معظم هذا العام، كنت أبحث عن أخبار جيدة حول الكيفية التي سنتحمل بها “الارتفاع لفترة أطول” ولكننا لن نرى العالم ينهار”.
وقال: “إن بنك الاحتياطي الفيدرالي العدواني الذي يميل إلى المبالغة في التصحيح يمكن أن يحدث ضرراً حقيقياً”. “الأخبار الجيدة في الاقتصاد تتسبب في بقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول – ولكن كلما ارتفعت أسعار الفائدة الأطول، كلما زاد احتمال حدوث “ازدهار” في السوق”.
