يمكن أن يكون العثور على شقة جديدة للإيجار أمرًا شاقًا. ومع أن أكثر من نصف المستأجرين في الولايات المتحدة يدفعون بالفعل أكثر من 30% من دخلهم – وهو الحد الأدنى القياسي – فمن الواضح أن هناك أزمة في القدرة على تحمل التكاليف.
وبغض النظر عن التكلفة، فمن الصعب في العديد من الأماكن العثور على شقق للإيجار، خاصة في المدن الشمالية الشرقية ذات الكثافة السكانية العالية مثل نيويورك وبوسطن، حيث يصعب بناء مساكن جديدة. في مدن مثل هذه، يمكن أن تكلف تكلفة تأمين شقة آلاف الدولارات، حتى قبل أن يبدأ الإيجار.
وفي مدينة نيويورك، انخفض معدل الإيجارات الشاغرة، وهو حصة الوحدات غير المأهولة الصالحة للسكن، إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 1.4%. هذا وفقًا لتقرير صدر في 8 فبراير، والذي يتم إنتاجه كل ثلاث سنوات منذ عام 1965 من قبل إدارة الحفاظ على المساكن وتطويرها في مدينة نيويورك. تم إجراء الاستطلاع في الفترة ما بين يناير ويونيو 2023.
في بوسطن، كان معدل الإيجارات الشاغرة منخفضًا جدًا بنسبة 2.6٪ في نهاية العام الماضي، وفقًا لمكتب الإحصاء. تتمتع كلتا المدينتين ببعض من أعلى أسعار الإيجار المتوسطة في البلاد. سيدفع المستأجرون في منطقة بوسطن إيجارًا متوسطًا قدره 2955 دولارًا شهريًا لشقة مكونة من غرفتي نوم أو أصغر، بينما يدفع المستأجرون في منطقة نيويورك الكبرى 2817 دولارًا شهريًا، وفقًا لموقع Realtor.com. وشهدت كلتا المدينتين ارتفاعًا في الإيجارات بنسبة تزيد عن 6% في يناير مقارنة بالعام الماضي.
أحدث معدل شغور للإيجار في مدينة نيويورك، كما تتبعه إدارة الإسكان بالمدينة، أقل بشكل كبير من معدل الوباء البالغ 4.5٪، والذي ربما كان أعلى لأن العديد من المستأجرين فروا من المدينة. ومع ذلك، فإن معدل الشواغر الأخير هو أيضًا أقل من المعدل المعتاد البالغ 3.6% عما كان عليه قبل الوباء.
ويكون توافر الشقق أقل بالنسبة للشقق ذات الأسعار المنخفضة، مما يضر بالأسر ذات الدخل المنخفض التي تكافح بالفعل لدفع الإيجار. ووجد التقرير أن من بين الأسر في مدينة نيويورك التي تكسب 25 ألف دولار أو أقل، والتي لم تعيش في مساكن عامة أو أبلغت عن حصولها على قسيمة، كان 86٪ منها مثقلين بأعباء الإيجار بشدة، مما يعني أنهم دفعوا أكثر من نصف دخلهم للإيجار.
إن انخفاض معدلات الشواغر لصالح الملاك وغالباً ما يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات. إن ارتفاع معدلات الشواغر لصالح المستأجرين ويمكن أن يؤدي إلى استقرار الأسعار – وفي بعض الأحيان إيجارات أرخص.
والطريقة الرئيسية لخفض الإيجارات تتلخص في توسيع المعروض من المساكن، وهو أمر يصعب القيام به في المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية.
وقالت ماريا توريس سبرينغر، نائبة عمدة المدينة للإسكان والتنمية الاقتصادية والقوى العاملة، إن معدل الشواغر المنخفض تاريخياً يسلط الضوء على الحاجة الماسة لمزيد من المنازل في مدينة نيويورك، وخاصة لسكان نيويورك ذوي الدخل المنخفض.
في مدن مثل نيويورك، يدفع المستأجر عادةً 10000 دولار للعثور على شقة وتأمينها، بزيادة 30٪ تقريبًا عما كان عليه قبل الوباء، وفقًا لبحث أجرته StreetEasy. يتضمن ذلك إيجار الشهر الأول والأخير بالإضافة إلى رسوم الوسيط. يمكن أن تكون هذه النفقات باهظة التكلفة، مما يؤدي إلى حبس المستأجرين في منازلهم الحالية وتقليل عدد الإيجارات الجديدة القادمة إلى السوق.
ووجدت الدراسة أنه بالنسبة لسكان نيويورك العاديين الذين يبلغ متوسط دخل الأسرة 74694 دولارًا، فإن تكلفة الانتقال ستستهلك 14% من دخلهم السنوي، قبل الإيجار.
لا يشمل هذا التكاليف الإضافية مثل رسوم الحيوانات الأليفة أو رسوم الراحة أو رسوم الانتقال.
في مدينة نيويورك، يمكن أن تتراوح رسوم وسيط الإيجار النموذجي من مساوية لإيجار شهر واحد إلى 15٪ من الإيجار السنوي. على سبيل المثال، في شقة نموذجية مكونة من غرفة نوم واحدة تبلغ قيمتها 4000 دولار شهريا في مانهاتن، يمكن أن تتراوح رسوم الوسيط وحدها من 4000 دولار إلى 7200 دولار.
ويمكن أن تتأرجح رسوم السمسار إلى الأعلى – جنبًا إلى جنب مع سعر الإيجار – عندما يكون هناك المزيد من المنافسة بين المستأجرين.
ومع ذلك، هناك ما يسمى بقوائم “بدون رسوم” المتاحة، مما يعني عدم إرفاق وسيط وأن الرسوم ليست ضرورية. وفقًا لـ StreetEasy، فإن حوالي نصف العقارات المعروضة في مدينة نيويورك هي “بدون رسوم”، ولكن هذه العقارات تميل إلى أن تكون في مبانٍ راقية وأكثر تكلفة.
في العام الماضي، بلغ متوسط التكلفة الأولية للإدراج بدون رسوم 8.576 دولارًا، وفقًا لـ StreetEasy.
على الصعيد الوطني، يتحسن معدل الإيجارات الشاغرة بعد أن وصل إلى أدنى مستوى له بسبب الوباء بنسبة 5.6٪ في أواخر عام 2021، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي. وفي الربع الرابع من عام 2023، بلغ معدل الشغور الإيجاري 6.6%.
في حين شهد الشمال الشرقي انخفاضًا في معدلات الشواغر وارتفاع الأسعار، على المستوى الوطني، انخفض سعر الإيجار ببطء مع زيادة معدل الشواغر للإيجار. ويرجع ذلك في الغالب إلى الزيادة في تشييد المباني المستأجرة متعددة الأسر في أجزاء أخرى من البلاد، وخاصة في الجنوب.
وقال أورفي ديفونجي، كبير الاقتصاديين في شركة Zillow، في بيان: “بسبب أكثر من عقد من عدم البناء، أدى النقص الكبير في خيارات الإسكان إلى أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في أمريكا”. “في سوق الإيجار، تباطأ نمو إيجارات الشقق – ويرجع ذلك جزئيا إلى الزيادة الكبيرة في المعروض من المباني السكنية.”
تم العثور على أعلى معدل شغور للإيجار في البلاد بنسبة 8.7٪ في الولايات الجنوبية، في حين أن الشمال الشرقي المكتظ بالسكان لديه أدنى معدل شغور، 4.3٪، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.
ومع ذلك، في أوستن، تكساس، أدى تدفق شركات التكنولوجيا والأفلام إلى جلب سكان جدد على مدى العقود الماضية، مما أدى إلى انخفاض معدل الشواغر وارتفاع أسعار الإيجارات. لكن هذا بدأ يتغير بعد أن أدت الطفرة في تشييد المباني متعددة الأسر في السنوات القليلة الماضية إلى توفير المزيد من المساكن في المنطقة.
وفي عام 2023، كان هناك ما يقدر بـ 18000 وحدة جديدة متاحة، وهو أعلى رقم متوقع في تاريخ السوق، وفقًا لشركة ماثيوز لخدمات الاستثمار العقاري. وهناك حوالي 42000 وحدة قيد التنفيذ استجابة للنمو السكاني الإجمالي في أوستن بنسبة 2.7٪. ونتيجة لذلك، انخفض متوسط الإيجار بنسبة 5.4٪ في ديسمبر مقارنة بالعام السابق، ليصل إلى 1546 دولارًا، وفقًا لموقع Realtor.com.
ويأتي التغيير على الصعيد الوطني حتى مع استمرار تدفق السكان الجدد. في العام الماضي، كان هناك 44.3 مليون أسرة مستأجرة في الولايات المتحدة – حوالي 34% من جميع الأسر الأمريكية – وفقا للمركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد.
ووفقا للدراسة، دخلت حوالي 317 ألف أسرة مستأجرة جديدة السوق في عام 2023، وهو ما يزيد قليلا عن اتجاهات نمو الإيجارات قبل الوباء.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “ارتفاع معدل الشقق الشاغرة لا يرجع إلى انخفاض عدد المستأجرين، بل إلى زيادة المعروض من البناء في السنوات الثلاث الماضية”.
في حين أن الزيادة في البناء متعدد الأسر على مدى العامين الماضيين كانت بمثابة أخبار مرحب بها للمستأجرين في جميع أنحاء البلاد، إلا أنها بدأت في التباطؤ. لا تزال تكاليف البناء المرتفعة وارتفاع أسعار الفائدة على قروض البناء تمثل رياحًا معاكسة للمطورين.
انخفض معدل البدء في تشييد المباني الجديدة متعددة الأسر بنسبة 40% تقريبًا في يناير مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لمكتب الإحصاء. وانخفضت التصاريح الجديدة للبناء متعدد الأسر بنسبة 27٪ خلال نفس الفترة.
وقال يون إن المطورين يتراجعون في الوقت الحالي عن المزيد من أعمال البناء، على الأقل مؤقتا، بسبب زيادة العرض في بعض المناطق.
