وقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة والقوائم الأكثر تكلفة إلى زيادة صعوبة شراء منزل جديد. ولكن هناك نفقات غالبًا ما يتم التغاضي عنها عند شراء منزل: تكاليف الإغلاق.
وقد ارتفعت هذه التكاليف، وهي الرسوم المستحقة في اليوم الذي تنتهي فيه من شراء منزل، في السنوات الأخيرة. في عام 2022، كان متوسط تكلفة القرض الذي يدفعه مشتري المنازل – بما في ذلك رسوم الإنشاء، ورسوم التقييم وتقارير الائتمان، والتأمين على الملكية، ونقاط الخصم والرسوم الأخرى – هو 6000 دولار، بزيادة 22٪ تقريبًا عن عام 2021، وفقًا لتقرير صادر عن مكتب الحماية المالية للمستهلك.
لكن حساب تكاليف الإغلاق قد يتغير قريبًا: فالتسوية الأخيرة التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في يوليو قد تؤدي إلى زيادة هذه التكاليف بالنسبة لبعض مشتري المنازل. وفي الوقت نفسه، تخطط إدارة بايدن لاستهداف ما يسمى “الرسوم غير المرغوب فيها” المخبأة في تكاليف الإغلاق. وفي تقرير حديث، قال CFPB إنه سيعمل على “تحليل تكاليف إغلاق الرهن العقاري، والسعي للحصول على مساهمة عامة، وإصدار القواعد والتوجيهات، حسب الضرورة، لتحسين المنافسة، والاختيار، والقدرة على تحمل التكاليف”.
إليك ما يجب معرفته حول تكاليف الإغلاق:
لا يدفع كل مشتري نفس المبلغ في تكاليف الإغلاق. تعتمد الفاتورة النهائية على عدة عوامل، بما في ذلك الولاية التي تعيش فيها والضرائب ونوع قرض الرهن العقاري الذي تحصل عليه والتكلفة الإجمالية للمنزل الذي تشتريه.
يمكن أن تشمل تكاليف الإغلاق رسوم طلب لمعالجة طلب القرض الخاص بك، ورسوم تقييم المنزل التي تحدد قيمة العقار، ورسوم الإبلاغ الائتماني، والتأمين على الملكية (الذي يحمي المشتري من سندات الملكية المعيبة) ورسوم الإنشاء (السعر الذي تحدده دفع للحصول على القرض في المقام الأول).
تتطلب بعض الولايات وجود محام عند الإغلاق، مما يضيف إلى الفاتورة الإجمالية.
يقوم بعض المقرضين بإدخال تكاليف الإغلاق في إجمالي الرهن العقاري، مما يؤدي إلى زيادة المدفوعات بمرور الوقت.
نيويورك وديلاوير وواشنطن العاصمة لديها أعلى متوسط تكاليف الإغلاق، وفقا لبانكريت. في حين أن ميسوري وإنديانا وداكوتا الشمالية لديها أدنى المعدلات.
“يمكن أن تتراوح عادة من 3% إلى 4% من مبلغ القرض”، كما يقول جيف أوستروفسكي. الذي يغطي السكن في Bankrate، قال عن تكاليف الإغلاق على الصعيد الوطني. “لذا، إذا كنت تقترض 400 ألف دولار، فأنت تتحدث عن مبلغ إضافي قدره 12 ألف دولار إلى 15 ألف دولار”.
وقال أوستروفسكي إنه في حين أن مشتري المنازل الحاليين يعرفون بالفعل التدريبات عندما يتعلق الأمر بإغلاق التكاليف، فإن بعض مشتري المنازل لأول مرة قد ينسون أخذهم في الاعتبار عند الادخار لشراء منزل.
وقال أوستروفسكي: “بالنسبة للمشترين لأول مرة والذين يسعون حقاً للتأهل، يمكن أن يكون هذا أمراً يدعو للقلق”. “بشكل عام، يعرف مسؤول القروض الذي تعمل معه ذلك وسيأخذ ذلك في الاعتبار عند عملية الموافقة الخاصة بك.”
تاريخياً، لم يكن على مشتري المنازل دفع رسوم أصحاب العقارات بأنفسهم. ومع ذلك، في الشهر الماضي، أعطى قاض اتحادي الضوء الأخضر لتسوية NAR، مما مهد الطريق لإجراء تغييرات محتملة على نموذج الأعمال العقارية الحالي.
وبموجب شروط التسوية، لن يُطلب من وكلاء البائعين بعد الآن تقديم عمولات لوكلاء المشترين. وهذا يعني أن مشتري المنازل قد يضطرون إلى دفع عمولة السمسار بأنفسهم، مما يزيد من التكلفة الإجمالية عند الإغلاق.
وقال بريان كونولي، الأستاذ المساعد في قانون الأعمال بجامعة ميشيغان، إنه من السابق لأوانه التنبؤ بكيفية تأثير تسوية NAR على تكاليف الإغلاق.
وقال كونولي: “ليس من الواضح حقًا ما الذي سيحدث مع عمولات الوسطاء بعد دخول تسوية NAR حيز التنفيذ هذا الصيف”، متوقعًا أن الوضع الراهن قد يظل قائمًا حتى بعد دخول التسوية حيز التنفيذ. “على الأقل في البداية، من المرجح أن نشهد استمرار نظام النسبة المئوية للعمولة.”
كجزء من الجهود الأوسع لإدارة بايدن للقضاء على الرسوم غير المرغوب فيها، قال CFPB إنه يبحث عن طرق لتقليل التكاليف على مشتري المنازل.
وقال المكتب إن تكاليف الإغلاق “في كثير من الأحيان مليئة بالرسوم غير المرغوب فيها”.
كانت رسوم تقارير الائتمان أحد الأمثلة التي قدمها CFPB. يدفع مشترو المنازل رسومًا لمقرضي الرهن العقاري لسحب تقاريرهم الائتمانية من شركات التقارير الائتمانية الثلاث الكبرى: Equifax وTransUnion وExperian. وقد ارتفعت هذه التكاليف مؤخرًا بنسبة 25% أو ما يصل إلى 400%، وفقًا لـ CFPB. (يمكن للمستهلكين التحقق من درجاتهم الائتمانية مجانًا كل 12 شهرًا على موقع AnnualCreditReport.com).
وقال التقرير: “هذه الزيادات الحادة في سوق تفتقر إلى المنافسة والاختيار تستدعي المزيد من التدقيق”.
وقال كونولي إنه على الرغم من أنها بداية جيدة، إلا أن معالجة الرسوم غير المرغوب فيها لا تصل إلى قلب أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل.
“حقيقة أننا نعاني من نقص كبير في المعروض من الإسكان، ونتعامل مع نقص العمالة في بناء المنازل، ونتعامل مع استمرار ارتفاع أسعار المواد الخام – هذه هي قضايا الهيكل الأكبر في السوق، ويبدو أن وقال إن هذا مجرد عمل حول الحواف لقضية أكبر بكثير.
هناك طريقة واحدة بسيطة نسبيًا لخفض تكاليف الإغلاق الإجمالية: التسوق.
وفقًا لفريدي ماك، فإن نسبة كبيرة من الأشخاص لا يقارنون الأسعار من مقرضين متعددين، على الرغم من أن ذلك قد يوفر لمشتري المنازل آلاف الدولارات. على سبيل المثال، في أواخر عام 2022، يمكن للمقترضين توفير ما يصل إلى 600 دولار سنويًا من خلال الحصول على عرض أسعار إضافي واحد ومتوسط يزيد عن 1200 دولار سنويًا من خلال الحصول على أربعة عروض أسعار على الأقل، وفقًا للبيانات التي جمعها فريدي ماك.
“كان من الممكن أن يوفر المقترضون الذين حصلوا على ما يصل إلى خمسة عروض أسعار خلال النصف الثاني من عام 2022 أكثر من 6000 دولار على مدار عمر القرض، بافتراض أن القرض يظل نشطًا لمدة خمس سنوات على الأقل”، كما يقول جينارو فيلا، الخبير الاقتصادي في فريدي ماك. وقال في بيان.
وحتى إذا قام أكثر من مُقرض واحد بسحب درجة الائتمان الخاصة بك، فلن يضر ذلك بائتمانك، طالما تم ذلك خلال فترة 45 يومًا، وفقًا لـ CFPB.
قال أوستروفسكي: “يجب أن تحصل على ثلاثة عروض رهن عقاري على الأقل”. “عندما تقارن هذه العروض، لا تفحص السعر نفسه فحسب، بل تفحص أيضًا تكاليف الإغلاق. يمكن أن يكون هناك بعض الاختلاف، وإذا كان كبيرًا، فمن الواضح أنك تريد اختيار المُقرض الذي يمنحك أفضل صفقة.
