كان خبراء اقتصاد الإسكان الذين قدموا توقعاتهم مخطئين بشأن عام 2023.
قليلون يعتقدون أن مبيعات المنازل ستهبط إلى الهاوية كما فعلت هذا العام، حيث انخفضت بنحو 17٪ من أعلى مستوى لها في فبراير إلى أدنى مستوى لها في أكتوبر، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
يعتقد معظم الناس أن أسعار المنازل لن ترتفع كثيرًا. ومع ذلك، سجلت الأسعار مستويات قياسية هذا العام، حيث ارتفعت بنسبة 7% منذ بداية العام، وهي الآن أعلى بنسبة 1% عما كانت عليه في الذروة في عام 2022، وفقًا لكايس شيلر.
ولم يتوقع أحد تقريباً أن تصل معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى ما يقرب من 8%. فعندما بلغ متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عاماً 7.79% في نهاية أكتوبر/تشرين الأول، وفقاً لفريدي ماك، كان هذا أعلى مستوى له منذ 23 عاماً.
لقد اجتمع كل ذلك لإنشاء سوق الإسكان الأقل تكلفة خلال جيل واحد. وانخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أقل من 4 ملايين وحدة، لتصل إلى المستويات التي شوهدت آخر مرة في عام 2010. ولكن مع ذلك، حتى مع وجود عدد أقل من المشترين، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع بسبب عدم وجود منازل كافية في السوق ودفعت المنافسة الأسعار إلى الارتفاع.
فهل ستتحسن هذه الصورة في عام 2024؟ ما الذي يجب أن يتوقعه مشتري المنازل في العام المقبل؟
قال جوناثان ميلر، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة ميلر صموئيل للمثمنين العقاريين والاستشارات: “في وقت مبكر من هذا العام، وصفت عام 2023 بأنه عام خيبة الأمل”. “هذا العام أسميه “عام التغيير التدريجي”.”
وقال إن الفكرة هي أن عام 2024 سيجلب تحسنا تدريجيا في مبيعات المنازل والأسعار ومعدلات الرهن العقاري، ولكن سيكون هناك القليل من التحركات المفاجئة.
بالنسبة لمشتري المنازل المرهقين والقلقين من التقلبات الكبيرة والتقلبات المفاجئة في السوق، فقد يكون هذا تغييراً موضع ترحيب.
انخفضت معدلات الرهن العقاري بالفعل لمدة تسعة أسابيع متتالية، ومن المتوقع أن تنخفض أكثر في عام 2024، على الرغم من أنه من غير المرجح أن تنخفض إلى أقل من 6٪.
انخفض متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بنسبة نقطة مئوية كاملة هذا العام، ليصل إلى 6.61٪ في الأسبوع الأخير من شهر ديسمبر.
كان للحملة التاريخية التي شنها بنك الاحتياطي الفيدرالي لكبح جماح التضخم من خلال رفع أسعار الفائدة تأثير قوي على سوق الإسكان، حيث خفضت الطلب مع ارتفاع أسعار الفائدة ودفعت مشتري المنازل المحتملين إلى الخروج من السوق.
قال سكايلر أولسن، كبير الاقتصاديين في Zillow: “ربما كان ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عامي 2022 و2023 هو السبب الأكبر لبقاء سوق الإسكان في الحياد”. “لقد أدى الانخفاض الأخير في معدل الرهن العقاري إلى زيادة النشاط.”
وقالت إن أسعار الفائدة في نطاق 3% الذي شهدناه في عامي 2020 و2021 لن تعود، “على الأقل بدون أزمة اقتصادية أخرى لا نريدها ولا ينبغي لنا أن نأمل فيها”.
لكنها قالت إن “الانخفاض المستمر والبطيء – أو حتى بقاء المعدلات ثابتة – في عام 2024 سيكون بمثابة استراحة مرحب بها بعد ارتفاع متواصل وعدم القدرة على التنبؤ خلال العامين الماضيين”.
يتوقع موقع Realtor.com أن يبلغ متوسط معدلات الرهن العقاري حوالي 6.8٪ خلال عام 2024 وينهي العام بالقرب من 6.5٪.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، إنه يتوقع أن ينخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.3٪ في عام 2024، وأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة أربع مرات. ومن الممكن أن يؤدي ذلك إلى تهدئة الظروف التضخمية، استجابة لتباطؤ النشاط الاقتصادي.
في أكتوبر/تشرين الأول، كان مشتري المساكن النموذجي سينفق أكثر من 40% من أرباحه على سداد رهنه العقاري. وهذا أعلى مستوى على الإطلاق، وفقًا لبيانات Zillow، والتي تعود إلى التسعينيات.
ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل طفيف في العام الجديد، وتزايد عدد أصحاب المنازل الذين يتشبثون بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية، يرون أن الفجوة تضيق بين معدل الفائدة لديهم ومعدل الرهن العقاري السائد، فإن المزيد من أصحاب المنازل سيعرضون منازلهم للبيع.
سيؤدي ذلك إلى جلب المزيد من المخزون إلى السوق، مما يسمح للأسعار بالانخفاض قليلاً في بعض الأسواق والتوقف عن الارتفاع في أسواق أخرى.
لكن أي شخص يحبس أنفاسه حتى تنخفض أسعار المساكن بشكل كبير قد يتحول إلى اللون الأزرق.
وتدعو أحدث توقعات Zillow إلى بقاء قيم المنازل ثابتة في عام 2024، وأن تنخفض بنسبة 0.2٪ فقط بحلول نهاية العام. وتدعو توقعات موقع Realtor.com إلى انخفاض أسعار المنازل أكثر قليلاً، لتنخفض بنسبة 1.7% في عام 2024 مقارنة بالعام الحالي.
وتدعو أحدث توقعات NAR إلى ارتفاع متوسط سعر المنزل بشكل طفيف، ليصل إلى 389.500 دولار في عام 2024، بزيادة قدرها 0.9٪ عن هذا العام.
ومع وصول معدلات الرهن العقاري الآن إلى 6.6%، تستطيع الأسرة الأمريكية المتوسطة شراء منزل متوسط السعر دون تخصيص أكثر من 30% من دخلها، وهو الحد القياسي للقدرة على تحمل التكاليف، وفقاً لـ NAR.
وبنسبة 6.6%، سيتمكن ما يقدر بنحو 4.5 مليون أسرة مرة أخرى من شراء منزل متوسط السعر.
ونظرًا لأن المزيد من المخزون ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة قليلاً تخلق مساحة أكبر للتنفس للمشترين، فمن المتوقع أن ترتفع مبيعات المنازل القائمة، وفقًا لتوقعات NAR.
ويتوقع يون أن يتم بيع 4.71 مليون منزل قائم، بزيادة قدرها حوالي 13.5% عن هذا العام، والذي من المتوقع أن ينتهي ببيع 4.1 مليون وحدة.
ويتوقع يون أيضًا أن تستمر الزيادة المستمرة في بناء المنازل الجديدة في تعزيز المخزون. ويتوقع أنه سيكون هناك 1.48 مليون مسكن في عام 2024، بما في ذلك 1.04 مليون لعائلة واحدة و440.000 منزل متعدد الأسر.
وقال إنه بناءً على الطلب المكبوت، فإن أوستن، تكساس، ستكون أفضل سوق عقارية يجب مراقبتها.
وقال يون في بيان: “من المرجح أن تتفوق أسواق المترو في الولايات الجنوبية على غيرها بسبب الزيادات السريعة في الوظائف، في حين ستشهد الأسواق في الغرب الأوسط مكاسب من كونها في المنطقة الأقل تكلفة”.
المناطق الأخرى التي تتوقع NAR أن يتفوق أداء الأسواق فيها على المتوسط الوطني هي المدن التالية: دالاس وفورت وورث، تكساس؛ دايتون، أوهايو؛ دورهام وتشابل هيل بولاية نورث كارولينا؛ هاريسبرج، بنسلفانيا؛ هيوستن؛ ناشفيل، تينيسي؛ فيلادلفيا؛ بورتلاند، مين؛ وواشنطن العاصمة.
