هناك حلم في حل أزمة الإسكان في أمريكا ووسط المدن المهجور بشكل متزايد: تحويل المكاتب الفارغة إلى منازل.
في جميع أنحاء البلاد، تتبنى مدن مثل نيويورك وبوسطن وكليفلاند فكرة التحديث التحديثي السكني وتقديم الحوافز للقيام بذلك. تسهل إدارة بايدن الطريق من خلال البرامج الفيدرالية والإعفاءات الضريبية. يقوم القادة المحليون بتسريع التغييرات في قيود تقسيم المناطق والبناء.
ولكن هل سينجح تحويل المكاتب إلى منازل بالفعل؟ وهل تريد أن تعيش في واحدة؟
يقول الخبراء في مجال الإسكان والبناء والتخطيط الحضري إنه قد يكون من الصعب تحويل المساحات المكتبية إلى مساكن سكنية مناسبة للعيش ومحبوبة، ولكن هناك سببًا ملحًا وراء محاولتهم ذلك.
أفادت وكالة موديز أناليتيكس في وقت سابق من هذا الأسبوع أن المزيد من المساحات المكتبية الفارغة في الولايات المتحدة أكبر من أي وقت مضى منذ عام 1979. كل هذا من مخلفات جائحة كوفيد-19؛ بدأ الموظفون العمل عن بعد ولم يعودوا أبدًا بكامل قوتهم، مما أدى إلى إنشاء “أبراج الزومبي”.
وفي الوقت نفسه، تخلفت الولايات المتحدة عن الركب بنحو 5.5 مليون وحدة سكنية على مدى السنوات العشرين الماضية، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، حيث فشل شركات البناء في مواكبة احتياجات الإسكان.
فهل يمكننا تحويل المكاتب الزائدة إلى الشقق المطلوبة؟
قال هارولد بوردوين، المدير والرئيس المشارك لشركة Keen-Summit Capital Partners، التي تتولى إعادة هيكلة العقارات التجارية: «ليت الأمر بهذه السهولة. “لسوء الحظ، هناك مجموعة كاملة من العقبات.”
وقال بريت ثيودوس، وهو زميل بارز في مركز متروبوليتان للإسكان وسياسات المجتمعات المحلية، وهو جزء من المعهد الحضري، إنه لا توجد صيغة أو نموذج قابل للتطوير لتحويل مكتب إلى منزل. وقال: “على كل مشروع أن يعيد اختراع العجلة”، واصفا ذلك بأنه “أصعب بكثير من البناء من الصفر”.
فيما يلي أربعة أسباب تجعل الأمر صعبًا للغاية.
البيروقراطية وتقييد المناطق
ويخضع البناء الحضري لقوانين تقسيم المناطق، التي تتبع في أبسط صورها مفهوما بسيطا: نوع واحد فقط من المباني ــ مثل المصانع، والمباني السكنية، ومنازل الأسرة الواحدة ــ لكل جزء من المدينة.
نشأت مثل هذه القوانين في فترة ما بعد الحرب العالمية الثانية ومهدت الطريق للنموذج الأميركي المثالي في خمسينيات القرن العشرين، والذي يتلخص في منزل ذو شرفة أمامية وفناء خلفي على بعد مسافة قصيرة بالسيارة من العمل. لكن فك هذه القيود ليس بالأمر السهل.
بالنسبة لشركات البناء، يمكن أن يكون إلغاء قوانين تقسيم المناطق، بالإضافة إلى الالتزام بالعشرات من قوانين البناء، عملية تستغرق وقتًا طويلاً وباهظة التكلفة.
وقال بوردوين: “هناك دعاوى قضائية، وسياسات، وأصحاب عقارات آخرون سيكون لهم رأي”. “العقارات هي عملية عامة مفتوحة، كما ينبغي أن تكون. ولكن عندما تقول لمطور أن العملية ستكون بطيئة وأن هناك خطر التقاضي – فإن ذلك سيجعلها أكثر تكلفة.
قال ثيودوس: “إن تقسيم المناطق هو مطب سريع”. “لكن رؤساء البلديات يتعثرون في محاولتهم إزالة هذه المشكلة. إنهم يحاولون جاهدين أن يجعلوا مراكزهم قابلة للحياة، وهذا شيء يمكنهم القيام به”.
ومع ذلك، يتعين على المدن أن تقلق بشأن الآثار المترتبة على الإيرادات الضريبية، لأن حصة لا بأس بها من الإيرادات تأتي من الضرائب على العقارات التجارية. في كثير من الأحيان لا تستطيع المدن تحمل خسارة القاعدة الضريبية لمباني المكاتب الكبيرة.
والمبنى السكني، حتى لو كان ممتلئًا، يعد استخدامًا أقل كثافة من المكاتب. وهذا يعني عددًا أقل من الناس في الشوارع، وعددًا أقل من الأشخاص في أماكن الغداء، وبالنسبة للمدن، إيرادات ضريبية أقل.
في بعض الأحيان، يمكن أن تكون مواقع المكاتب السابقة أماكن جيدة للعيش فيها، خاصة في المدن ذات الكثافة السكانية العالية والمناطق التي يتزايد فيها الطلب على الإسكان السكني مثل مانهاتن. لكن في مدن أخرى، قد لا تكون هناك متاجر قريبة، ولا مدارس، ولا وسائل نقل عام. كيف يمكنك اختراع حي؟
قال ثيودوس: “يوجد قدر كبير من المساحات المكتبية لدينا في مجمعات المكاتب في الضواحي التي ليست جذابة حقًا كمكان للشقق ذات الكثافة السكانية العالية”. “ربما إذا قمت بالهدم وبدأت من جديد، فيمكنك بناء بعض المنازل المستقلة. لكن شبكة الشوارع ليست مثل المخطط السكني. إنهم ليسوا المكان الذي يريد الناس العيش فيه.”
وقد وجدت المدن، التي تسعى جاهدة إلى زيادة خيارات السكن لسكانها وإعادة إحياء وسط المدينة، أن المناطق المتاخمة لقلب المدينة، ولكن ليس في الضواحي، توفر فرصا جيدة.
عادةً ما تحتوي المدن التي لديها معدل تحويلات أعلى من المتوسط على مباني مكتبية قديمة ذات معدلات شواغر أعلى، وفقًا لشركة CBRE، وهي شركة للخدمات العقارية التجارية والاستثمارية. تمتلك كليفلاند أعلى نسبة من مخزون مكاتبها المستهدف للتحويل في الولايات المتحدة بنسبة 11% من إجمالي المخزون، في حين أن بوسطن لديها أكبر عدد من التحويلات المخططة أو الجارية في الولايات المتحدة بمساحة 6.1 مليون قدم مربع، أو 3% من مخزون مكاتبها. .
تصميم المباني والعوائق الإنشائية
لا توجد حمامات كافية. لا توجد نوافذ كافية. النوافذ التي لا تفتح على الإطلاق.
وفقًا لبعض التقديرات، فإن 3% فقط من مباني المكاتب في مدينة نيويورك و2% في وسط مدينة دنفر مناسبة للتحويلات السكنية.
تعد المساحات المكتبية والمنازل نوعين مختلفين تمامًا من المباني، وفقًا للبناة والمهندسين المعماريين. تشمل المشاكل نقص الضوء الطبيعي، والحاجة إلى أدوات تحكم فردية للتدفئة، وارتفاعات السقف التي تجعل من المستحيل إجراء التعديلات التحديثية على الكهرباء ونظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء.
لقد تزايد حجم المساحة المربعة للمباني التجارية منذ أن أصبح تكييف الهواء شائعًا في منتصف القرن العشرين. وقال بوردوين إنه قبل تكييف الهواء، كانت المباني تحتوي على الكثير من النوافذ التي يمكن فتحها، مضيفًا أن المساحة القابلة للتأجير لكل طابق للمباني في تلك الحقبة يمكن أن تتراوح بين 5000 إلى 15000 قدم مربع. الآن، يمكن أن تتراوح مساحتها من 15.000 إلى 40.000 قدم مربع.
وقال بوردوين: “هناك نوافذ، لكنها بعيدة عن المساحة الداخلية”. “يصبح كهفًا إذا قمت ببناء الجدران.”
قالت مارين ريبماير، وهي مهندسة معمارية في بوسطن لدى SGA ومتخصصة في مشاريع إعادة الاستخدام التكيفية مثل تحويل المكاتب إلى الوحدات السكنية، إن تحويل المباني ذات الطوابق الأكبر أصعب بكثير. “باعتباري مهندسًا معماريًا، من الممتع حقًا التفكير في طرق لحل هذه المشكلة – نحت الزوايا والأركان من الداخل، وحفر بئر إضاءة، وإنشاء فناء، وإضافة شرفات صغيرة. لكنها تكلف أموالاً”.
وفقا لمجموعة CBRE، التي تتتبع صناعة العقارات والاستثمارات، يمكن أن تتراوح التكاليف المرتبطة بإجراء هذه التغييرات المادية من 100 دولار للقدم المربع إلى أكثر من 500 دولار للقدم المربع، اعتمادا على تفاصيل تصميم المبنى.
العديد من المكاتب “الزومبي” ليست متاحة للتحويل بعد: لا يزال المستأجرون الذين لديهم عقود إيجار طويلة يستأجرون حتى المباني الفارغة في الغالب.
فكر في واحدة من أطول ناطحات السحاب في شيكاغو. من المتوقع أن يغادر ثلاثة مستأجرين رئيسيين المبنى المكون من 65 طابقًا في 311 South Wacker Drive، حسبما أفادت Crain’s Chicago Business هذا الأسبوع. لكن مخارجهم ستظل تجعل البرج مؤجرًا بنسبة 50%، وغير مؤهل، لسنوات في أحسن الأحوال، لتحويله إلى سكن.
بعض الملاك والمطورين الذين يتطلعون إلى “تنشيط” مبانيهم – والاستفادة من الحوافز الحكومية للقيام بذلك – يمكن أن يواجهوا وضعاً حرجاً بسبب المستأجرين الحاليين.
قال: “ربما تم تأجير 50٪ منهم”. ريبماير. “هذا صعب. أنت لست قريبًا من الامتلاء. ولكن ماذا تفعل مع هؤلاء المستأجرين الحاليين؟ هل يمكنك إزاحتهم؟ هل لديك مبنى آخر حيث يمكنك نقلهم؟ ”
ونتيجة لذلك، وفقًا لثيودوس، فإن تحويلات المكاتب ليست حلاً لتخمة المكاتب الفارغة أو لنقص المعروض من المساكن.
وقال ثيودوس: “لا أتوقع أن تؤدي التحويلات السكنية إلى تغيير قواعد اللعبة بالنسبة لمعدلات شغور المكاتب أو نقص الشقق في المدن الكبرى إلى الحد الذي يؤدي إلى انخفاض الإيجارات”. “ومن ناحية أخرى، عندما تضيف 600 أو 800 وحدة من خلال التحويلات على مدى بضع سنوات في مدينة متوسطة الحجم، فإن ذلك لا يعد شيئًا”.
– ساهم ناثانيال ميرسون ودونالد جود من سي إن إن في كتابة هذا المقال
