أمضى Dave Liniger نصف القرن الماضي في العيش في فترات الصعود والهبوط في سوق الإسكان الحساسة للفائدة.
لا يعتقد Liniger ، الذي شارك في تأسيس شركة RE / MAX العملاقة العقارية مع زوجته في عام 1973 ، أن معدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية اليوم. بعد كل شيء ، يتذكر أوائل الثمانينيات عندما أدت حرب الاحتياطي الفيدرالي على التضخم لفترة وجيزة إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري فوق 18٪.
قال Liniger ، رئيس مجلس إدارة RE / MAX الآن ، لشبكة CNN: “لقد أفسد الجميع 15 عامًا من انخفاض أسعار الفائدة”.
انخفضت أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها التاريخية في وقت مبكر من هذا العقد حيث أغرق بنك الاحتياطي الفيدرالي السوق بالمال السهل في محاولة لإنعاش الاقتصاد الذي مزقته كوفيد. انخفض متوسط الرهن العقاري الأسبوعي لمدة 30 عامًا إلى 2.65 ٪ في يناير 2021 ، وفقًا لـ Freddie Mac.
تسببت تكاليف الاقتراض الرخيصة ، إلى جانب التغيرات التي تسبب فيها الوباء ، في طفرة إسكان هائلة.
لقد ولت أيام المال السهل. اتخذ بنك الاحتياطي الفيدرالي خطوات متطرفة لمحاربة التضخم.
قال فريدي ماك يوم الخميس إن معدلات الرهن العقاري قفزت إلى 6.96٪ خلال الأسبوع المنتهي في 13 يوليو ، بزيادة من 6.81٪ في الأسبوع السابق. هذا هو أعلى مستوى منذ نوفمبر.
قال Liniger إن مشتري المساكن قد يكونون “عالقين” مع أسعار الفائدة هذه في المستقبل المنظور.
قال Liniger: “علينا فقط أن نتعلم كيف نعيش بمعدلات رهن عقاري 6.5٪ أو 7٪ لمدة ستة إلى 18 شهرًا”.
رفض المؤسس المشارك لـ RE / MAX حجة البعض بأن الاحتياطي الفيدرالي قد قام برفع أسعار الفائدة لأن التضخم قد برد بشكل كبير. قال: “أنا لا أشتري ذلك”.
لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، أكثر تفاؤلاً بشأن اتجاه معدلات الرهن العقاري.
وقال يون لشبكة CNN يوم الخميس: “هذا هو الجزء العلوي”. “ستبدأ في التحرك لأسفل.”
قال يون إنه “واثق إلى حد ما” من أن التضخم سيستمر في الهدوء ، بمساعدة إلى حد كبير من خلال تخفيف نمو الإيجارات ، وهذا سيحرر الاحتياطي الفيدرالي لوقف رفع أسعار الفائدة بعد التحرك مرة أخرى هذا الشهر.
وقال يون: “بحلول نهاية العام ، قد تكون معدلات الرهن العقاري أقرب إلى 6٪”.
ما سيحدث بعد ذلك سيكون له تأثيرات هائلة على مشتري المنازل.
لقد أدى ارتفاع معدل الرهن العقاري إلى تجميد بعض النشاط الإسكاني من خلال جعل عمليات الشراء لا يمكن تحملها لمشتري المنازل لأول مرة وغير جذابة للأشخاص المحبوسين في قروض عقارية منخفضة الفائدة.
قال Liniger: “من الصعب للغاية التخلي عن منزلك إذا كان لديك رهن عقاري بنسبة 2.9٪”. “ولهذا السبب ، يحجم الناس عن أن يكونوا مشترًا انتقاليًا – أو حتى مشتريًا متراجعًا.”
حوالي 61 ٪ من جميع الرهون العقارية المستحقة لها معدل فائدة أقل من 4 ٪ ، بما في ذلك 23 ٪ أقل من 3 ٪ ، وفقًا لمجموعة Apollo.
كتب تورستن سلوك ، كبير الاقتصاديين في شركة أبولو ، في مذكرة يوم الجمعة: “المحصلة النهائية هي أن مالكي المنازل في جميع أنحاء أمريكا ليس لديهم أي حافز للتحرك والحصول على قرض عقاري جديد”.
وقد منع هذا عددًا لا يحصى من الناس من عرض منازلهم للبيع ، مما حد من العرض الإجمالي ومنع الأسعار من الانخفاض كثيرًا.
اعتبارًا من يونيو ، كان هناك أقل من 800000 وحدة سكنية معروضة للبيع في جميع أنحاء البلاد ، انخفاضًا من ما يقرب من مليون في هذه المرحلة في عام 2020 ، وفقًا لموقع Realtor.com. في هذه المرحلة في عامي 2018 و 2019 ، كان هناك شمال 1.2 مليون منزل معروض للبيع.
قال يون: “بالنسبة للمشترين ، كان الأمر صعبًا”. “لم تنخفض الأسعار فقط ، وليس هناك الكثير من المخزون.”
كلما زادت المعدلات ، قل قدرة أهل المنزل على تحمل تكاليفها.
إذا كانت معدلات الرهن العقاري 4٪ ، فإن المشتري الذي يقوم بتخفيض 10٪ على منزل بقيمة 500 ألف دولار سيواجه مدفوعات رهن عقاري شهرية تبلغ حوالي 2845 دولارًا ، وفقًا لـ Zillow. ولكن بمعدل الرهن العقاري الحالي البالغ 7٪ ، فإن المدفوعات الشهرية على نفس المنزل الذي تبلغ قيمته 500 ألف دولار ترتفع بمقدار 846 دولارًا إلى 3691 دولارًا.
بالنسبة للعديد من المشترين المحتملين ، يمكن أن يحدث ذلك فرقًا بين توفير منزل وعدم توفيره.
لذا ، ما الذي يجب أن يفعله مشترو المنازل لأول مرة؟
يتفق Yun and Liniger على أن الخطوة الذكية هي شراء منزل يمكنك تحمل تكاليفه بالمعدلات الحالية ، ثم الاستفادة بسرعة من أسعار الفائدة المنخفضة – عند وصولهم.
قال يون: “أحد الأشياء الرائعة في أمريكا هو أنه يمكن للناس دائمًا إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار”.
