تشعر شيلا بير، التي كانت شاهدة على أزمة الرهن العقاري الثانوي، بالقلق من أن سوق الإسكان اليوم ساخن بشكل غير مستدام.
بلغ متوسط سعر المنزل الحالي 278.200 دولار فقط في أغسطس 2019، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وارتفع هذا الرقم منذ ذلك الحين إلى 407.100 دولار اعتبارًا من أغسطس 2023.
“تحدث عن فقاعة. وقال باير لشبكة CNN في مقابلة عبر الهاتف: “هذا اختلال كلاسيكي بين العرض والطلب”.
وقال باير، الذي عمل كمنظم اتحادي عندما انفجرت فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، والتي كادت أن تؤدي إلى انهيار النظام المالي بأكمله، إن أسعار المنازل اليوم “شمبانية” بعد سنوات من معدلات الرهن العقاري المتدنية للغاية.
يمكن أن تتشكل فقاعة الإسكان عندما ترتفع الأسعار إلى مستويات غير مستدامة. ويمكن أن يحدث هذا بسبب الشراء بالمضاربة، كما كان الحال خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي عندما كان الأشخاص الذين لم يتمكنوا من سداد الأقساط الشهرية على قروضهم العقارية يشترون المنازل بأموال قليلة للغاية. انفجرت الفقاعة عندما انخفضت أسعار المنازل وأصبح الكثير من الناس مدينين بمنازلهم أكثر مما تستحق.
وقد تنجم الفقاعة أيضاً عن الوفرة غير العقلانية، حيث يؤدي ارتفاع الأسعار إلى جنون الشراء.
“عندما كانت الأسعار أرخص، أراد الكثير من الناس الشراء. لقد انتهى بك الأمر مع زيادات رغوية في الأسعار. قال باير، الذي قاد شركة التأمين على الودائع الفيدرالية في الفترة من يوليو 2006 حتى يوليو 2011: “كان ذلك متوقعًا إلى حد كبير”.
وعلى الرغم من أن باير قالت إن أسعار المنازل بحاجة إلى التصحيح الهبوطي، إلا أنها ليست واثقة من أن ذلك سيحدث في أي وقت قريب لأنه لا يزال هناك نقص في المنازل في السوق ولا تتوقع أن تنفجر الفقاعة بعنف.
وقال باير، الذي أصدر الأسبوع الماضي كتاباً جديداً للأطفال عن الفقاعات بعنوان “فقاعة ديزي: انهيار الأسعار في غالاباغوس”: “إذا ظل العرض مقيدا، فقد يستمر هذا لبعض الوقت”.
كان هناك 1.1 مليون منزل غير مباع فقط في السوق حتى نهاية أغسطس، بانخفاض 14.1٪ عن العام السابق، وفقًا لـ NAR.
إن الضربة المزدوجة المتمثلة في ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع تكاليف الاقتراض جعلت من الصعب للغاية على العديد من الأميركيين شراء منزل اليوم.
وعلى الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى متوسط 7.49%، إلا أن بعض المدن لا تزال تشهد زيادات سريعة في أسعار المساكن.
خلال العام الماضي، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة 23.8% في لوس أنجلوس، و18.2% في سان دييغو، و15% في ريتشموند، و14.6% في سينسيناتي، وفقًا لموقع Realtor.com.
وقال باير: “إن ترك هذه الفقاعة تنكمش قليلاً ربما يكون أمراً جيداً”. “الأشخاص الذين يمتلكون منازلهم بالفعل – وأنا واحد منهم – لا يريدون سماع ذلك. لكن بالنسبة لأولئك الذين يريدون التملك، آمل أن تنخفض أسعار المنازل”.
والخبر السار هو أن باير لا يرى تكرارًا لانفجار فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، والتي مهدت الطريق للركود الكبير. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن صاحب المنزل النموذجي اليوم لديه قدر أكبر من الأسهم في منزله مقارنة بمالك المنزل خلال تلك الفترة. فقط 1.1 مليون منزل، أو 2٪ من جميع العقارات المرهونة، كانت مستحقة على رهنها العقاري أكثر مما كانت عليه قيمة منزلها في سبتمبر، وفقًا لـ CoreLogic. وهذا رقم صغير مقارنة بحصة العقارات تحت الماء خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي، والتي بلغت ذروتها بنسبة 26٪ في الربع الرابع من عام 2009، وفقا لتحليل الأسهم الذي أجرته شركة CoreLogic، والذي بدأ في الربع الثالث من عام 2009.
وبالإضافة إلى ذلك، أصبحت معايير الإقراض العقاري أكثر صرامة اليوم، مما يعني أن عدداً أقل من الناس يقترضون أكثر مما يستطيعون تحمله.
وقال باير: “أرى تكهنات أقل بكثير في سوق الإسكان اليوم، والحمد لله”.
وعلى عكس ما حدث في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تمكن أصحاب المنازل اليوم من بناء وسادة كبيرة من الأسهم. وهذا يعني أنهم لا ينبغي أن يجدوا أنفسهم في وضع مثل ما حدث أثناء انهيار الرهن العقاري حيث يدين الكثيرون بأكثر من قيمة منازلهم.
وقال باير: “حتى لو تم تعديل أسعار المنازل قليلاً، فلا ينبغي أن يعيش الناس تحت الماء”.
المستثمر الأسطوري جيريمي جرانثام يشارك بير قلقه بشأن فقاعة الإسكان. وقد حذر من انخفاض محتمل في أسعار المنازل في جميع أنحاء العالم.
وقال جرانثام في بث صوتي لـ The Compound and Friends الشهر الماضي: “إن العقارات هي فقاعة عالمية”. “ستنخفض أسعار المنازل.. 30% سيكون تخمينًا جيدًا جدًا”.
ومع ذلك، فإن آخرين في وول ستريت واثقون من أن أسعار المنازل سوف تستمر في الارتفاع.
وعلى الرغم من معدلات الرهن العقاري المرتفعة، يتوقع بنك جولدمان ساكس أن ترتفع أسعار المساكن في الولايات المتحدة بنسبة 1.8% هذا العام ثم تتسارع إلى نمو بنسبة 3.5% في عام 2024. وعلى نحو مماثل، تتوقع شركة CoreLogic أن ترتفع أسعار المساكن بنسبة 4.3% في الفترة من يونيو/حزيران 2023 إلى يونيو/حزيران 2024.
على الرغم من أن بنك يو بي إس يعترف بأن أسعار المنازل ارتفعت إلى “ارتفاعات مذهلة” في السنوات الأخيرة، إلا أن البنك يرى أن مدينتين فقط حول العالم معرضتان لخطر الوقوع في فقاعة: زيورخ وطوكيو. وهذا أقل من تسع مدن قبل عام.
ميامي، ولوس أنجلوس، وتورنتو، وفانكوفر هي من بين المدن التي يقول بنك UBS إنها تقع في منطقة “مبالغ فيها”.
وقالت بريسيلا ألمودوفار، الرئيس التنفيذي لشركة فاني ماي، إنه “من غير المعتاد” ألا تتأثر أسعار المنازل أكثر من ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
وقال المودوفار لشبكة CNN في مقابلة أجريت معه مؤخراً: “أكثر ما أدهشنا هو ثبات أسعار المنازل”. “العرض هو القضية. لا يوجد مكان للذهاب إليه. هناك نقص في المخزون.”
وهذا هو السبب الرئيسي وراء قول لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إنه لا ينبغي لمشتري المنازل أن يحبسوا أنفاسهم في انتظار انخفاض أسعار المنازل.
وقال يون لشبكة CNN: “لن يكون هناك انهيار في أسعار المنازل”. “عندما يكون لديك نقص في المساكن، فإن أسعار المساكن ببساطة لا يمكن أن تنخفض بأي طريقة قابلة للقياس”.
وفي حين أن الانخفاض المؤقت في الأسعار أمر ممكن، إلا أن يون قال إن الانخفاض “المطول” بنسبة 10٪ إلى 15٪ “لا يمكن أن يحدث في سوق العرض الضيق هذا”.
وأشار يون إلى أن الكثيرين افترضوا أن لندن كانت في خضم فقاعة الإسكان منذ سنوات – فقط لرؤية الأسعار تستمر في الارتفاع، وإن كان ذلك مع عدد أقل من الأشخاص المشاركين.
لقد أصبحت مجرد ملعب للأثرياء. آمل ألا تسير أمريكا في هذا الاتجاه”.
وفي العديد من النواحي، تشكل سوق الإسكان اليوم النقيض التام لتلك التي سبقت أزمة الركود الأعظم.
ففي ذلك الوقت ساعد الإقراض المتهور على الرهن العقاري في خلق موقف حيث أصبح الطلب قوياً بشكل مصطنع. في نهاية المطاف، انهار وبقي في السوق عدد كبير جدًا من المنازل.
“اليوم، لدينا خلل في التوازن في الاتجاه الآخر. وقال يون: “هناك طلب كبير للغاية، وليس ما يكفي من العرض”.
وقد قدرت NAR أن المعروض من المنازل يحتاج إلى مضاعفة أسعار المنازل بشكل أساسي.
“إنها تخلق عدم المساواة الاجتماعية. وقال يون: “السبيل الوحيد للخروج من هذا الوضع هو أن علينا تحفيز المزيد من العرض”.
