إن الطريقة التي يشتري بها الأمريكيون المنازل ويبيعونها على وشك أن تنقلب رأساً على عقب.
أدى حكم مكافحة الاحتكار المدمر بمليارات الدولارات ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في أواخر العام الماضي إلى تسوية يوم الجمعة من شأنها أن تخفف من قبضة المجموعة التجارية القوية على سوق الإسكان الأمريكي. ومن المتوقع أن تدخل التسوية البالغة قيمتها 418 مليون دولار مع مجموعة من مشتري المنازل حيز التنفيذ في وقت ما في شهر يوليو تقريبًا، في انتظار موافقة القاضي. ومن شأنه أن يغير عددًا من القواعد والمبادئ التوجيهية التي وضعتها NAR والتي يقول النقاد إنها أبقت أسعار المساكن متضخمة بشكل مصطنع.
ليرة تركية؛دكتور: لن تكون العمولات البالغة 6%، المقسمة بين وسطاء المشتري والبائع، هي القاعدة. من المتوقع أن تنخفض عمولات الوكيل – في بعض الحالات بشكل كبير – لأنها ستكون تنافسية وقابلة للتفاوض، وسيكون البائعون قادرين على التسوق للحصول على أسعار أفضل. وسوف يتم حظر أساليب الوساطة الأخرى التي يقول المنتقدون إنها مانعة للمنافسة، مثل القاعدة التي جعلت وكلاء البائعين يحددون التعويضات لوكلاء المشترين.
ليست كل الأخبار جيدة: قد يضطر المشترون إلى الدفع للوسيط مباشرة في المستقبل، الأمر الذي قد يكون صعبًا بالنسبة للمشترين المعتادين على تمويل تلك العمولة كجزء من رهنهم العقاري. وقد يختار بعض المشترين التخلي عن استخدام الوسيط تمامًا. بالإضافة إلى ذلك، ربما تكون مجموعة من الوسطاء على وشك الاستقالة.
لكن أهم ما يمكن أن يستفيد منه مشتري المنازل هو بلا شك موضع ترحيب: التكلفة الإجمالية لشراء منزل يجب أن تنخفض بآلاف الدولارات في المتوسط.
لعقود من الزمن، كان الأميركيون يدفعون عمولة قياسية تبلغ نحو 6% عند بيع منزل، مقسمة بين وسيط البائع ووسيط المشتري. وتقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ووكلائها البالغ عددهم 1.5 مليون إن هذه الرسوم قابلة للتفاوض. لكن بعض قواعد NAR أبقت العمولات أعلى بكثير مما هي عليه في البلدان الأخرى، حيث يمكن أن يصل متوسطها إلى حوالي 1% أو 2%.
بعد التسوية، ستكون هذه العمولات تنافسية بالكامل، مما يعني أنه يمكن للوسطاء الإعلان عن أسعارهم للبائعين المحتملين، ويمكن للأشخاص التسوق للحصول على صفقات.
ومن المتوقع أن تنخفض العمولات العقارية بنسبة تتراوح بين 25% و50% بسبب القواعد الجديدة، وفقًا لشركة TD Cowen Insights.
وبدون المبادئ التوجيهية التي تنص على قيام وسطاء المشترين والبائعين بتقسيم العمولات بالتساوي، قد يضطر مشتري المنازل إلى تغيير الطريقة التي يدفعون بها لوكلاءهم.
عادة، يتم تمرير العمولة البالغة 6٪ (عادة 3٪ لوسيط البائع و 3٪ لوكيله الخاص) إلى المشتري في التكلفة الإجمالية للمنزل، والتي يمكن للمشترين سدادها على مدى عقود من قروضهم العقارية.
ولكن بعد الانتهاء من التسوية، قد ينتهي الأمر بالمشترين إلى الدفع لوكلائهم بطرق جديدة؛ بما في ذلك، ربما، رسوم ثابتة. وهناك قاعدة جديدة منفصلة تتطلب من وسطاء المشترين الدخول في اتفاقيات مكتوبة مع المشترين.
على الرغم من أن ذلك سيضيف الشفافية إلى عملية شراء المنزل، إلا أنه قد يصبح مرهقًا – خاصة بالنسبة للمشترين لأول مرة، حيث يواجه الكثير منهم بالفعل صعوبة في الحصول على كل الأموال التي يحتاجونها للدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق، ومحامي وكل الأمور الأخرى. الرسوم المرتبطة بشراء منزل.
إحدى القواعد التي أثارت غضب منتقدي NAR بشكل خاص بدأت تختفي: الشرط الذي يقضي بأن يعلن وسطاء البائعين عن العمولة التي سيدفعونها لوكلاء الوسطاء. يحظر NAR الآن على الوسطاء الإعلان عن هذا التعويض.
وقد أدت هذه القاعدة إلى نتيجتين سيئتين بالنسبة للمشترين، كما يزعم المدافعون عن الإسكان الميسر: الأولى هي أنها أبقت العمولات مرتفعة بشكل مصطنع. وثانياً، أدى ذلك إلى دفع سماسرة المشترين إلى دفع المشترين لشراء منازل أكثر تكلفة، وبالتالي فإن دفعاتهم ستكون أعلى.
السؤال الأهم: هل سيصبح شراء منزل أرخص؟ يتوقع خبراء الصناعة على مستوى العالم تقريبًا أن تكون الإجابة بنعم. مع زيادة قدرة الوسطاء على المنافسة على الأسعار، يمكن أن تنخفض العمولات بشكل كبير.
بالنسبة للمنزل الأمريكي متوسط السعر المعروض للبيع – 387 ألف دولار – يدفع البائعون أكثر من 23 ألف دولار كرسوم وساطة. ويتم تمرير هذه التكاليف إلى المشتري، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل في أمريكا. يمكن أن تنخفض هذه الرسوم بنحو 6000 دولار إلى 12000 دولار، وفقًا لتحليل أجرته شركة TD Cowen Insights.
في المجمل، سيوفر ذلك للناس الكثير من المال: يدفع الأمريكيون حوالي 100 مليار دولار كرسوم عمولة كل عام، ويمكن لمشتري المنازل توفير ما بين ربع إلى نصف هذا المبلغ بمجرد الانتهاء من التسوية، وفقًا لستيفن بروبيك، وهو زميل بارز. في اتحاد المستهلكين الأمريكي، وهو مجموعة شاملة من المنظمات الاستهلاكية غير الربحية.
قد يكون الواقع الجديد قاسياً على الوسطاء، وخاصة الأشخاص الذين لا يبيعون الكثير من المنازل.
انخفضت مشتريات المنازل في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا تقريبًا في عام 2023 مع جفاف المعروض، وارتفاع معدلات الرهن العقاري، واستمرار أسعار المنازل في الارتفاع في معظم مناطق البلاد. وعلى الرغم من أن انخفاض العمولات قد يقنع بعض المشترين والبائعين بالعودة إلى السوق، إلا أن نورم ميلر، الأستاذ الفخري للعقارات في جامعة سان دييغو، قال إن التسوية قد تؤدي إلى نزوح جماعي للوسطاء من الصناعة.
ويتوقع ميلر أنه من المحتمل أن يستقيل نصف الوكلاء البالغ عددهم مليوني شخص أو نحو ذلك في أمريكا، حيث أصبحت القواعد الجديدة غير قابلة للتطبيق بالنسبة للعديد من الوسطاء.
وفي إشارة إلى مدى التوتر الذي أحدثه هذا الحكم في الصناعة بالفعل، انخفضت أسهم الشركات العقارية مثل Zillow (Z) وCompass (COMP) وRedfin (RDFN) بنسبة 13٪ و14٪ و5٪ على التوالي، يوم الجمعة، على الرغم من أن انتعشت جميعها بشكل طفيف جدًا في تداول ما قبل السوق يوم الاثنين.
