افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
ستقوم مجموعة رأس المال الخاص الأمريكية أبولو بإقراض شركة كناري وارف مبلغ 610 ملايين جنيه إسترليني لسداد سنداتها، في صفقة تسمح لمالك العقار في لندن بإكمال سباق إعادة التمويل، لكنها ستقيده بتكاليف فائدة أعلى.
وستقدم المجموعة الأمريكية قرضا مدته خمس سنوات على شريحتين لإعادة تمويل اثنتين من سندات مجموعة كناري وارف عندما يحين موعد استحقاقها في 2025 و2026، بضمان مقابل مراكز التسوق تحت الأرض في المركز المالي بشرق لندن.
هذه الصفقة هي الأخيرة في سلسلة من المعاملات عالية المخاطر التي اتبعتها CWG هذا العام لإعادة تمويل القروض قبل المواعيد النهائية. ولا يترك للشركة أي ديون كبيرة مستحقة قبل عام 2028. وقد حصلت CWG، المملوكة بشكل مشترك من قبل Brookfield وهيئة الاستثمار القطرية، على تمويل بقيمة 2 مليار جنيه إسترليني في العام الماضي.
وقالت بيكي ورثينجتون، المدير المالي لشركة CWG: “كان هذا عام التمويل والتأكد من أن الميزانية العمومية كانت في وضع قوي. لقد أنشأنا المكان والزمان للعمل. لقد قمنا بكل شيء قلنا أننا سنفعله هذا العام فيما يتعلق بالتمويل.
وتعني القروض الجديدة أيضًا قبول أسعار فائدة أعلى بكثير، الأمر الذي سيزيد من الضغط على الموارد المالية للمالك.
كما هو الحال مع كبار الملاك التجاريين الآخرين، لم تشعر CWG بالتأثير الكامل لارتفاع أسعار الفائدة خلال السنوات الأخيرة لأن غالبية ديونها كانت ذات أسعار فائدة ثابتة أو محددة. وارتفع المتوسط المرجح لتكلفة ديونها من 4.5 في المائة في عام 2019 إلى 5.4 في المائة في نهاية حزيران (يونيو).
ومع ذلك، فقد اضطرت إلى سداد عدة مئات الملايين من الجنيهات الاسترلينية من القروض من أجل تأمين المزيد من الديون بسبب انخفاض قيمة أصولها.
تم إصدار السندات التي تسددها CWG في عام 2021 وبسعر فائدة 2.6 في المائة و1.75 في المائة على التوالي. ومن المقرر إصدار سندات ثالثة في عام 2028.
رفضت CWG وApollo الكشف عن أسعار الدين الجديد.
وعادة ما يتم تسعير مثل هذه القروض بعدة نقاط مئوية أعلى من سعر الفائدة القياسي للاقتراض بالجنيه الاسترليني من بنك إنجلترا سونيا، والذي يبلغ حالياً نحو 4.7 في المائة.
لاحظت وكالتا التصنيف فيتش وموديز النسبة العالية من الأرباح التي تنفقها CWG بالفعل على مدفوعات الفائدة. “ارتفاع تكاليف التمويل. . . وقال رمزي قطان، المحلل في وكالة موديز، الأسبوع الماضي: “سيؤدي ذلك إلى إجهاد غطاء الفائدة المنخفض بالفعل للشركة”.
انخفضت نسبة أرباح CWG قبل الفوائد والضرائب (ebit) إلى تكاليف الفائدة إلى 0.9 اعتبارًا من يونيو، وفقًا لوكالة موديز. وفي الوقت نفسه، ارتفع صافي تكاليف التمويل الأساسية بنسبة 18 في المائة إلى 234 مليون جنيه استرليني في العام الماضي مقارنة بالعام السابق، في حين انخفضت أرباحها قبل الضرائب بنسبة 31 في المائة إلى 27.6 مليون جنيه استرليني.
وقالت ورثينجتون إن الصورة المالية يجب أن تتحسن مع انخفاض أسعار الفائدة، وإن الشركة تعمل على زيادة دخلها من خلال توقيع عقود إيجار جديدة ويمكنها بيع بعض المباني مع تعافي السوق من مستوى قياسي منخفض هذا العام. وقالت: “سيكون عام 2025 هو عام قيادة نشاط التأجير حقًا”.
ناقشت CWG الحصول على القرض الجديد من مجموعة من البنوك، لكنها اختارت Apollo، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الشركة كانت قادرة على التحرك بسرعة وتغطية قيمة القرض بالكامل. “القدرة على تسليم الصفقة في الوقت المناسب. . . قال ورثينجتون: “كان مهمًا جدًا”.
وقع حاملو السندات على الصفقة الأسبوع الماضي بعد أن التزمت Brookfield بمبلغ 900 مليون جنيه إسترليني لسداد جميع سندات CWG إذا لزم الأمر. وتأتي القروض الجديدة من استراتيجية أبولو التي تركز على العقارات الممتازة.
قال بن إيبلي، رئيس الائتمان العقاري الأوروبي في أبولو، إن محفظة التجزئة لدى CWG كانت “فريدة من نوعها عندما تنظر إلى سماتها وفوائد كونها جزءًا من مشروع تطوير رئيسي متعدد الاستخدامات – مع متاجر التجزئة والأغذية والمشروبات والسكنية والمكاتب والمرافق التجريبية. العقارات. تتمتع تجارة التجزئة في كناري وارف بإقبال كبير للغاية وتاريخ تشغيلي مرن.”
كانت مساحة البيع بالتجزئة في CWG مشغولة بنسبة 96 في المائة وبلغت قيمتها 1.2 مليار جنيه إسترليني اعتبارًا من يونيو، مما أدى إلى توليد ما يقرب من 34 مليون جنيه إسترليني من الإيجار في النصف الأول من العام. وقد سجل العقار رقما قياسيا بلغ 67 مليون زائر العام الماضي.
