صباح الخير، هذا هو سوجيت إنداب الذي يحل محل روب اليوم. هل سمعت أن هناك تقرير الوظائف الأمريكي قادم اليوم؟ على أي حال، بينما تنتظر على أحر من الجمر، تابع القراءة للحصول على أحدث التطورات في مجال الهندسة المالية للائتمان الخاص. أرسل لي بريدًا إلكترونيًا يحتوي على منتج الإقراض الذي تحلم به (أو كابوسك): [email protected].
هناك يذهب الحي
هناك 35 تريليون دولار محاصرة في أسهم المنازل السكنية في الولايات المتحدة. ويقول توماس سبونهولتز، إنها تستحق سوقًا رأسمالية أكثر تطورًا بكثير.
قبل بضعة أسابيع، تلقيت بياناً صحفياً من مجموعة كارلايل الموقرة تعلن فيه عن أحدث الأدوات المتطورة في جنون الائتمان الخاص. لكن هذه الصفقة المحددة التي تم الإعلان عنها برزت بالنسبة لي. وقالت كارلايل إنها دخلت في شراكة مع شركة التمويل المتخصصة الناشئة يونيسون، التي كان مؤسسها ورئيسها التنفيذي، سبونهولتز، مديرًا تنفيذيًا سابقًا لبنك باركليز جلوبال إنفستورز.
كان سبونهولتز يعتقد منذ فترة طويلة أن هناك مجالاً للابتكار في مجال الإقراض السكني، وتحديداً في الكيفية التي يستطيع بها الأميركيون تحقيق الدخل من حقوق ملكية المساكن. كانت قروض ملكية المساكن، وخطوط ائتمان ملكية المساكن، والرهون العقارية العكسية، كلها منتجات ديون كان لا بد من سدادها، بطريقة أو بأخرى، مع الفوائد من قبل أصحاب المنازل.
ولكن ماذا لو حصل أصحاب المساكن على السيولة من خلال تجنب التزام ثابت، وبدلاً من ذلك قاموا بتسييل الجانب الإيجابي من ممتلكاتهم؟ وهكذا أنشأت شركة سبونهولتز، يونيسون، ما أسمته “اتفاقية تقاسم الأسهم” حيث يقوم مالك المنزل فعلياً ببيع الأسهم الموجودة في منزله مقابل الحصول على أموال نقدية مقدماً.
لكن اتفاقية تقاسم الأسهم كانت مجرد البداية. والآن استحضرت شركتا كارلايل ويونيسون فكرتهما الحدودية التالية: أصحاب المساكن يستحقون أيضاً سندات قابلة للتحويل.
قواعد المنزل
حتى الآن، يضم منتج الأسهم الأصلي نحو 17 ألف عميل، وتبلغ قيمة محفظته الإجمالية من المنازل سبعة مليارات دولار.
ليس من المستغرب أن الأموال النقدية الفورية لشركة Unison ليست رخيصة. وستشتري الشركة ما يصل إلى 15 في المائة من الفائدة على المنازل، وتنفق ما بين 30 ألف دولار و500 ألف دولار على كل منزل. سيدفع مالك المنزل مقابل التقييم وستستثمر شركة Unison بخصم 5 في المائة على تلك القيمة المقدرة. هناك أيضًا رسوم معاملة بنسبة 3.9 بالمائة.
وأخيرا، في وقت البيع، الذي يجب أن يحدث بحلول العام الثلاثين، تكون شركة يونيسون مستحقة بأربعة أضعاف النسبة التي قدمتها. ولوضع بعض الأرقام عليها، تخيل صفقة تشتري فيها الشركة 10 في المائة من منزل بقيمة مليون دولار.
في غضون عقد من الزمن، لنفترض أن قيمة المنزل تبلغ 1.5 مليون دولار. تحصل شركة Unison على مبلغ 100 ألف دولار أمريكي بالإضافة إلى 40 في المائة من الربح، أو 200 ألف دولار أمريكي. ويعكس ارتفاع قيمة المنزل بنسبة 50 في المائة على مدى 10 سنوات معدل عائد سنوي قدره 4.1 في المائة. يعكس استثمار يونيسون البالغ 100 ألف دولار والذي تحول إلى 300 ألف دولار عائدًا بنسبة 11.6 في المائة
(الأهم من ذلك، أن مكاسب حقوق الملكية التي يحصل عليها صاحب المنزل من سداد رهنه العقاري الأولي يتم الاحتفاظ بها من قبل صاحب المنزل ويتم تحديد عائدات حقوق الملكية الخاصة به، بطبيعة الحال، من خلال حجم الدفعة الأولى الأولية في وقت الشراء).
وتقول شركة يونيسون إن عوائدها بلغت 21 في المائة سنوياً.
قال سبونهولتز لصحيفة “فاينانشيال تايمز” إنه ناضل لسنوات في محاولة معرفة كيفية التعامل مع التعرض للأسهم في المساكن التي يشغلها أصحابها، لكن لم يكن هناك ضمان مباشر أو وكيل. وقال إن الإسكان مهم ليس فقط بسبب حجمه الإجمالي في السوق، ولكن أيضا لأنه كان بمثابة “تحوط قذر” ضد التضخم، وهو الخطر الرئيسي في الاستثمار في الدخل الثابت.
“أسعار المنازل ترتفع مع التضخم. . . قال سبونهولتز: “لديك استثمار مثير للاهتمام حقًا يحيد التحدب السلبي”، في إشارة إلى أقساط الرهن العقاري المسبقة التي ترتفع عندما تنخفض أسعار الفائدة وتنخفض عندما ترتفع الأسعار.
أدخل الائتمان الخاص وكارلايل. حققت شركة يونيسون بعض النجاح في تجميع اتفاقيات مشاركة الأسهم الخاصة بها في منتجات مهيكلة – وقد حصلت مؤخرًا على تصنيف ائتماني على الشرائح التي تم إنشاؤها. لكن منتج الأسهم الخالصة، بحكم تعريفه، يأتي مع تدفقات نقدية غير منتظمة تجعل من الصعب تحويلها إلى أوراق مالية.
ولذلك تساءلت شركة يونيسون عما إذا كان بإمكانها دمج ديون الإسكان وحقوق ملكية الإسكان في منتج واحد. ونتيجة لهذا فقد أنشأت “قرض تقاسم الأسهم” الذي يشبه سندات الشركات القابلة للتحويل مع التزامها الثابت المرتبط بخيار الشراء.
وهذه هي الطريقة التي تسير بها الأمور: يحصل صاحب المنزل على رهن عقاري ثانٍ من أجل الحصول على أموال نقدية فورية – ولكن سعر الفائدة المفروضة على الرهن العقاري الثاني أقل من سعر السوق. في المقابل، تحصل شركة Unison على 1.5 ضعف حصتها في التقدير المستقبلي للمنزل (لاحظ أن هذا أقل من أربعة أضعاف ما تستحقه في منتج الأسهم المستقيمة الموصوف أعلاه).
في مثال على موقعها على الإنترنت، قالت شركة يونيسون إنها ستخفض ما يقرب من نقطتين مئويتين من سعر الفائدة المباشر على القرض (يتقاضى 5.2 في المائة سنويا بدلا من 7 في المائة) في “القسيمة” النقدية المستحقة لها. ومع ذلك، في نهاية القرض لمدة 10 سنوات، ستحصل شركة Unison على حصتها التقديرية بمقدار 1.5 مرة بالإضافة إلى المبلغ الرأسمالي الإجمالي لمدخرات سعر الفائدة النقدية الأولية بنسبة 1.8 في المائة (أي 7 في المائة ناقص 5.2 في المائة).
تقدر كارلايل التكلفة الإجمالية لرأس المال لقرض المشاركة في الأسهم بنسبة 10 في المائة إلى 11 في المائة: 6 في المائة فائدة نقدية، و2 في المائة من فوائد “الدفع العيني” النقدية المؤجلة و2 إلى 3 نقاط مئوية. من كيكر من شريحة تقاسم الأسهم.
قالت شركة Unison أن عميلها النموذجي حصل على درجة Fico تزيد عن 700 وأن الاستخدام النموذجي للعائدات هو تحسين المنازل أو سداد ديون بطاقات الائتمان. وتقول الشركة إن منتجها الخاص بمشاركة الأسهم أرخص بكثير من الحصول على قرض غير مضمون من أمثال SoFi.
وقد وافقت شركة كارلايل على شراء ما يصل إلى 300 مليون دولار من هذه القروض من شركة يونيسون، والتي يمكنها بعد ذلك تقديمها إلى عملاء التأمين التابعين لها.
وقال أخيل بانسال، رئيس الحلول الإستراتيجية الائتمانية في كارلايل: “إننا نأخذ الأصول عالية الجودة ونجعلها جذابة، ونجلب الأسواق الخاصة لتمويل الاقتصاد الحقيقي”.
يقول سبونهولتز إن شركة Unison لديها العديد من المنتجات الأخرى قيد التنفيذ، بما في ذلك توفير التمويل للمساعدة في الدفعات الأولية الأولية (تذكرنا بقصة وول ستريت جورنال الأخيرة حول شراء الأصدقاء منازل معًا أثناء الوباء).
يمثل التمويل الاستهلاكي توازنًا صعبًا بين الابتكار والاستغلال. إن إقراض الأموال للناس، واستخراج رسوم المستخدم، واستخدام الرافعة المالية لتعزيز كل ذلك هو أمر مربح للغاية (فقط ابحث عن “أصحاب المليارات من الرهن العقاري” على Google لترى بنفسك).
يعتبر السكن السكني محفوفًا بنفس القدر نظرًا لمركزيته في حياة الأفراد والعائلات. في الشهر الماضي فقط، دخلت شركة إنفيتيشن هومز، وهي شركة إنشاء منازل لأسرة واحدة أنشأتها شركة بلاكستون، في تسوية مقترحة بقيمة 48 مليون دولار مع لجنة التجارة الفيدرالية الأمريكية بشأن فرض رسوم غير مرغوب فيها على المستأجرين.
ومن المفترض أن يعمل التمويل الأكثر تقدماً على تسهيل تكوين رأس المال وبناء المساكن في نهاية المطاف. تعتقد يونيسون وكارلايل أن مصيدة الفئران الخاصة بهما ستفعل ذلك، وتحتاج أمريكا إلى أن يكونا على حق.
قراءة واحدة جيدة
يتفحص زميلي أندرو جاك أخطر آفة تشهدها مدينة نيويورك حالياً: الجرذان.
