فشل صندوق العقارات الرائد في بلاكستون في توليد ما يكفي من النقد لتغطية أرباحه العام الماضي، مما أدى إلى الضغط على السيارة التي تعتبرها مجموعة رأس المال الخاص بمثابة رأس جسر في سوق مستثمري التجزئة.
حقق صندوق بلاكستون للدخل العقاري الذي تبلغ قيمته 60 مليار دولار، تدفقات نقدية بقيمة 2.7 مليار دولار في عام 2023، معظمها في شكل إيجارات من محفظة تشمل آلاف المستودعات والمباني السكنية ومراكز البيانات في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وفقا لتقريره السنوي.
لقد قامت بتوزيع أكثر من 2.8 مليار دولار، مما أدى إلى أول عجز سنوي في النقد من العمليات لتغطية المدفوعات للمساهمين.
ويسلط العجز الضوء على المخاطر التي يواجهها عشرات الآلاف من المستثمرين الأفراد الذين ضخوا أموالاً في صندوق العقارات غير المدرج، وهو أول منتج لشركة بلاكستون للمستثمرين الأفراد الأثرياء.
يعتبر المستثمرون العقاريون على نطاق واسع أن نسب الدفع التي تتجاوز التدفقات النقدية تمثل مشكلة على المدى الطويل. تميل صناديق الاستثمار العقارية إلى دفع 90 في المائة من الدخل، لكن أي شيء يزيد عن 100 في المائة يعتبر غير مستدام لأن الصناديق قد تحتاج في النهاية إلى تحمل المزيد من الديون، أو إصدار أسهم جديدة، أو بيع أصول لتمويل أرباح الأسهم. غالبًا ما تضطر الصناديق التي لا تكسب ما يكفي للتعامل مع دفعات الأرباح إلى خفض المدفوعات.
قال نيت كوبيكار، الشريك في صندوق التحوط أورسو بارتنرز، الذي راهن ضد أسهم بلاكستون: “سأكون دائما حذرا بشأن أي شركة لا تغطي أرباحها”.
يمكن لمعظم صناديق العقارات المدرجة في البورصة في الولايات المتحدة تغطية أرباح الأسهم بسهولة باستخدام التدفقات النقدية من الإيجارات، وفقا لمجموعة جرين ستريت للأبحاث العقارية التجارية.
قال مايكل نوت، رئيس أبحاث صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية في جرين ستريت: “بالنسبة للجزء الأكبر، في عالم صناديق الاستثمار العقارية المدرجة، فإن تغطية أرباح الأسهم جيدة تماما”. وقال إن صناديق الاستثمار المتداولة المدرجة تغطي حاليا في المتوسط 125 في المائة من مدفوعات أرباحها من التدفقات النقدية.
على النقيض من ذلك، كافحت بريت لتغطية توزيعها بالتدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية. وغطت هذه التدفقات النقدية 95 في المائة فقط من المدفوعات في عام 2023، وفقا لتقريرها السنوي.
انخفضت التدفقات النقدية لشركة Breit من الأنشطة التشغيلية بشكل طفيف في عام 2023 حيث باعت العقارات وتركت أموالاً نقدية في استثمارات سائلة لتلبية عمليات الاسترداد. لقد باعت عقارات لتحقيق مكاسب للقيام باستثمارات ضخمة في مراكز البيانات التي لا تزال قيد الاكتمال ولا تدر إيجارًا.
كما انخفضت تدفقاتها النقدية أيضًا بسبب توقيت شراء العقارات والمبيعات وتحصيل إيرادات الإيجار ودفع النفقات، من بين عوامل أخرى، وفقًا لأشخاص مطلعين على الأمر.
على الرغم من الانخفاض المتواضع في التدفق النقدي، ارتفع إجمالي توزيعات بريت بنسبة 3 في المائة تقريبًا، نتيجة لزيادة متوسط الأسهم القائمة خلال العام، وفقًا لإيداعات الأوراق المالية.
تكشف بريت عن مقاييس أخرى أكثر استخدامًا من قبل صناديق الاستثمار العقاري العامة. بلغت أموالها المعدلة من العمليات، التي تستخدمها جرين ستريت لتحليل صناديق الملكية العامة، 2.1 مليار دولار، أو 74 في المائة من الأرباح، في حين بلغت “الأموال المتاحة للتوزيع” لدى بريت 1.7 مليار دولار، أو 61 في المائة.
تظهر الإيداعات أن صناديق الملكية الخاصة الكبيرة المشابهة لشركة بريت التي تديرها مجموعات استثمارية، بما في ذلك ستاروود كابيتال وبروكفيلد، أبلغت أيضًا عن انخفاض التدفقات النقدية عن التوزيعات في عام 2023.
يعترف الأشخاص المقربون من بلاكستون بأن بريت لم تغطي توزيعها بالكامل في عام 2023، لكنهم قالوا إن التدفق النقدي التراكمي من العمليات منذ إنشائها في عام 2017 غطى 103 في المائة من مدفوعاتها بسبب نسب التغطية العالية في السنوات السابقة.
وأشاروا إلى أن العجز لا يخلق أزمة نقدية للصندوق لأن ما يزيد قليلا عن نصف مستثمري بريت يختارون الحصول على أرباحهم نقدا، في حين أن الباقي يأخذون توزيعاتهم في أسهم إضافية. لقد غطت التدفقات النقدية لشركة Breit الجزء النقدي من أرباحها.
وأشار الأشخاص أيضًا إلى أن أي عجز لن يؤثر على العائدات الإجمالية للمستثمرين لأنه سيتم مقابلته بانخفاض مماثل في صافي قيمة أصول الصندوق. حققت شركة بريت عائداً إجمالياً سنوياً بنسبة 10.5 في المائة شاملاً التوزيع منذ إنشائها، وفقاً لحسابات بلاكستون.
“قامت بريت بتغطية أكثر من 95% من توزيعات عام 2023 بالتدفق النقدي من العمليات. وقالت بلاكستون في بيان إن أي توزيعات زائدة تنعكس بالكامل في صافي قيمة أصول بريت المعلن عنها، مما يؤدي إلى عدم وجود تأثير على إجمالي العائدات.
لدى شركة بريت أكثر من 8 مليارات دولار من السيولة، حسبما أبلغت المستثمرين مؤخرا.
ويأتي هذا النقص وسط تزايد القلق بشأن قيم العقارات وشركة بريت على وجه الخصوص.
في ديسمبر 2022، اضطرت بلاكستون إلى وضع حدود لموجة من طلبات الاسترداد من المستثمرين المتعطشين للسيولة. وفي الأشهر الأخيرة، تمكنت بريت من الوفاء بجميع عمليات الاسترداد الخاصة بها، وهو اتجاه إيجابي للصندوق. ومع ذلك، يواصل المستثمرون سحب مليارات الدولارات كل ربع سنة.
وقد سلطت شركة بلاكستون الضوء بشكل بارز على عائدات توزيع بريت التي بلغت 4.6 في المائة في المواد التسويقية. كان العائد عامل جذب كبير للعديد من المستثمرين الذين ضخوا أكثر من 50 مليار دولار في الصندوق بين عامي 2017 و2022، عندما كانت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية تعني أن هناك عددا قليلا من المنتجات التي تقدم عوائد مماثلة.
وفي ملفاتها المالية، حذرت بريت من أنها إذا لم تتمكن من توليد تدفق نقدي كافٍ من العمليات لتمويل التوزيع بالكامل، فقد يتم الدفع من خلال قروض إضافية أو مبيعات أصول أو عائد رأس مال المستثمرين مما “سيؤدي إلى حصولنا على أموال أقل”. الأموال المتاحة لشراء العقارات أو غيرها من الاستثمارات العقارية”.
“ونتيجة لذلك، قد ينخفض العائد الذي تحققه على استثمارك”، كما ورد في الإيداع، مع الإشارة إلى أن مثل هذه الإجراءات يمكن أن “تؤثر سلبًا على قدرتنا على توليد التدفقات النقدية” أو “تخفف من اهتمامك بنا على أساس النسبة المئوية وقد تؤثر على قيمة استثمارك”.
