افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
لقد حاول ما لا يمكن النطق به أن يسحب ما لا يمكن تصوره. مجموعة العقارات السويدية Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) لديها الكثير من الديون وقليل من الوقت. مع ذلك، فإن سلسلة من عمليات التمويل الإبداعية بقيادة ليف سينيس، الرئيس التنفيذي الذي هبط بالمظلة في العام الماضي، أبقت الشركة في مقدمة دائنيها.
وفي خطوته الأخيرة، أعلن بنك SBB يوم الاثنين أنه سيعيد شراء سندات بقيمة 163 مليون يورو بخصم 60 في المائة. ومن المفترض أن يؤدي ذلك إلى ربح قدره 245 مليون يورو. أدت الأخبار الجيدة إلى ارتفاع أسهم SBB بأكثر من العُشر يوم الاثنين.
وتنبع مشاكلها من موجة شراء تغذيها الديون لممتلكات الصحة والتعليم والإسكان الاجتماعي خلال فترة أسعار الفائدة المنخفضة. ومنذ ذلك الحين، انخفضت القيمة السوقية لشركة SBB بنسبة 95 في المائة منذ أن بلغت ذروتها في عام 2022. ومع أن صافي الدين يشكل 87 في المائة من قيمة المؤسسة، اضطرت المجموعة العقارية إلى المسارعة لبيع الأصول لتعزيز ميزانيتها العمومية.
ولزيادة بؤسها، بدأت شركة فير تري، حاملة سندات صندوق التحوط الأمريكي، إجراءات قانونية لدفع الشركة إلى التخلف عن السداد بسبب مزاعم بأنها انتهكت مواثيق ديونها.
ومع إغلاق باب الاقتراض غير المضمون أمام الشركة، اضطر SBB إلى البحث عن تمويل بديل. على سبيل المثال، اقترض بنك SBB من خلال مزود الديون الخاص الأمريكي Castlelake مقابل 450 مليون يورو في فبراير. بسعر 5 نقاط مئوية فوق يوريبور، فإن شريان الحياة باهظ الثمن ومضمون على عقار تبلغ قيمته أقل بقليل من ضعف قيمة القرض.
ويعتمد الكثير على مدى استعداد البنوك لتجديد نحو 700 مليون يورو من القروض المضمونة المستحقة هذا العام. وفي صالحها، تظل محفظة SBB جذابة نسبيًا. العديد من العقارات الصحية والتعليمية يشغلها مستأجرون مدعومون من الحكومة ويدفعون إيجارات مرتبطة بالتضخم.
يساعد إعادة شراء السندات المخفضة بشكل كبير مع العائدات. بصرف النظر عن جني الأرباح، قام بنك SBB في الواقع بمبادلة الديون غير المضمونة التي تدر عائدات الآن في منتصف العشرينيات بقروض مضمونة بعائد 9 في المائة حتى تاريخ الاستحقاق، حسبما قال إدواردو جيلي من جرين ستريت.
نتوقع المزيد من الشيء نفسه. وفي حين أعلن بنك SBB عن نسبة إجمالية للقرض إلى القيمة بلغت 54 في المائة في نهاية العام الماضي، فإن نسبة القرض إلى القيمة المضمونة كانت 21 في المائة فقط. إذا تابع المزيد من هذا التمويل المضمون باهظ الثمن، فقد يضطر بنك SBB إلى جمع الأسهم من محفظته السكنية، بقيمة 29 مليار كرونة سويدية (2.5 مليار يورو)، على الأرجح عن طريق البيع الخاص.
إذا فشل ذلك، قد يضطر SBB إلى زيادة رأس المال باستخدام سعر سهم المجموعة المنخفض للغاية، وهو خيار آخر مكلف. يحمل الاستثمار العقاري دائمًا بعض المخاطر، لكن SBB لا يزال يقدم الكثير بالنسبة لمعظم المستثمرين.
