الكاتب هو كبير مسؤولي الاستثمار في إدارة الأصول والثروة في Goldman Sachs
مرة كل عقد أو نحو ذلك ، تشهد قيم العقارات إعادة ضبط كبيرة ، مدفوعة عادةً بالعوامل المتعلقة بالبناء الزائد ، أو تحركات أسعار الفائدة ، أو الاضطراب في أسواق رأس المال ، أو الانكماش في الظروف الاقتصادية الأوسع.
بدا تفشي جائحة Covid-19 في أوائل عام 2020 كما لو كان حافزًا لإعادة تسعير هذه الدورة ، بعد فترة طويلة من التوسع في أعقاب الأزمة المالية العالمية. ولكن خلال الفترة اللاحقة غير المعتادة للغاية ، ساعد الإعفاء المصرفي وتيسير السياسة النقدية وضخ كميات هائلة من الحوافز في النظام المالي على تجنب الكارثة.
بدلاً من التصحيح الذي كان من الممكن أن يكون هذا العقد ، كان هناك انتعاش كبير في أسواق العقارات العالمية. مع اقتراب أسعار الفائدة حول العالم من الصفر ، ارتفعت أسعار الأصول في عام 2021 – في كل من الأسواق العامة والخاصة – إلى مستويات الذروة.
بعد ذلك ، بعد أن كانت البنوك المركزية بطيئة في رد فعلها على التضخم المتصاعد ، بدأت دورة تشديد صارمة لسعر الفائدة. وقد أدى ذلك إلى انخفاض سريع في القيم عبر سوق صناديق الاستثمار العقاري العامة في عام 2022. لكن مالكي القطاع الخاص كانوا أبطأ في إدراك انخفاض القيم ، بسبب حجم المعاملات الصامت. كما كان أصحاب العقارات يأملون في أن تؤدي الزيادات المستمرة في الإيجارات في مجالات الإسكان واللوجستيات وعلوم الحياة إلى نمو كافٍ في الدخل لتعويض ارتفاع معدلات الرسملة – حيث يرغب المشترون في العائدات في قبول شراء العقارات ، والتي ترتبط إلى حد كبير بأسعار الفائدة الأساسية.
لكن أسواق العقارات تواجه الآن عوامل سلبية متعددة. أسعار الفائدة أعلى بشكل ملموس ، مما يدفع المشترين للمطالبة بعائدات أعلى عند شراء العقارات والضغط الهبوطي على القيم. إن التمويل لمعظم العقارات (باستثناء قروض الإسكان التي تدعمها وكالتا فاني ماي وفريدي ماك الحكوميتان) نادر ، نتيجة للأزمة المصرفية الأمريكية والاضطراب في أسواق الديون.
الأداء عبر القطاعات العقارية غير متكافئ. تتطور احتياجات المساحة للمكاتب مع زيادة عدد الموظفين الذين يعملون من المنزل ، وهجرة الأشخاص والوظائف ، ومتطلبات الاستدامة المتزايدة ، والانكماش العام للشركة مما يؤدي إلى نتائج متباينة عبر الأصول. يتباطأ نمو الإيجارات أيضًا في أصح فئات الإسكان والخدمات اللوجستية وعلوم الحياة – لكن ضعف الطلب في سوق المكاتب الذي يزداد عرضه لا يزال يمثل أكثر التحديات حدة.
تتزامن هذه الرياح المعاكسة مع أكثر من 1 تريليون دولار من قروض العقارات التجارية ومتعددة العائلات التي تستحق في الأشهر الـ 18 المقبلة. في غياب مسار واضح لاستبدال هذه القروض – التي لا تملك البنوك والسندات وأسواق التأمين القدرة ولا الشهية لاستيعابها – يمكن توقع إعادة ضبط الأسعار مع استحقاق القروض وإعادة تسعير الأصول عند مستويات تعكس الظروف الاقتصادية.
لقد شهد المستثمرون المتمرسون في العقارات هذا من قبل. بعد الارتفاع الكبير في القيم ، تم إعادة ضبط الأسعار ، مما أدى إلى القضاء على سنوات من المكاسب وترك أسواق الائتمان ساحة المعركة حيث يحدث التغيير في الملكية. كل حكاية مميزة ، لكن المؤامرات دائما قافية.
لكن هذه المرة تبدو مختلفة بعض الشيء. ليس كثيرًا من منظور أسواق رأس المال ؛ هناك تغييرات هيكلية تحدث في طريقة استخدام المستأجرين للمساحة. من غير المرجح أن يتبع الانتعاش الدوري مساره المعتاد. هناك قيمة متبقية أكبر أو مخاطر تقادم أكبر بكثير. سيجد المقرضون صعوبة أكبر في تقديم القروض المعدومة ليوم أفضل ، متظاهرين أنهم في وضع أفضل مما هم عليه ، نظرًا لارتفاع تكاليف النقل والاحتياجات الرأسمالية لمعظم العقارات.
ستتم إعادة تعيين الأسعار في النهاية عبر القطاعات. سيتم إنشاء نقاط دخول جديدة في العوائد التي تعكس أقساط المخاطر المعدلة لبيئة معدل أكثر طبيعية. إن تباطؤ عمليات التسليم الجديدة (نتيجة للضغوط التضخمية على تكلفة البناء) سيتيح لأصحاب العقارات قوة التسعير في معظم القطاعات.
سيسعى مستثمرو العقارات المتمرسون إلى تعزيز العائدات ، بمرور الوقت ، مع استعادة الأسواق للمباني الجديدة مع التكنولوجيا الحديثة ، وبيانات اعتماد الاستدامة والمواقع الممتازة التي تفرض إيجارات أعلى.
ومع ذلك ، فإن الرحلة إلى ذلك اليوم الأفضل ستتطلب اكتشاف الأسعار في ظل خلفية كلية وجيوسياسية غير مؤكدة للغاية – وربما أكثر من مجرد قتال بسيط بين المقترضين والدائنين.
ستفيد الفرصة على المدى القريب مقرضي الأسواق الخاصة ، الذين يمكنهم تقديم رأس المال عندما تكون الصناعة في أمس الحاجة إليه. بعد ذلك سيأتي المستثمرون الانتهازيون الذين يبحثون عن “صفقات” على الأصول القابلة للحياة. بعد ذلك ، سوف يتراكم المستثمرون في الزخم وركوب موجات الانتعاش والتوسع – حتى يتحول المد حتمًا مرة أخرى.
