الأتريوم هو برج مكاتب زجاجي أسود يحدق فوق وسط مدينة أوكسبريدج ، على بعد 16 ميلاً غرب لندن. إنه يرمز إلى مشكلة تواجه مستثمري العقارات التجارية في جميع أنحاء المملكة المتحدة.
مبنى التسعينيات ، الذي يضم شركة هرباليفي للتسويق متعدد المستويات من بين المستأجرين المتبقين ، أصبح الآن نصفه تقريبًا فارغًا. الردهة ليست وحدها: ربع مساحة المكاتب في مدينة الركاب بالقرب من الطريق السريع M25 شاغرة.
اشترت شركة BlackRock مبنى Atrium من شركة التأمين Aviva في عام 2015 مقابل 55 مليون جنيه إسترليني. قامت شركة الاستثمار الأمريكية العملاقة بتسويق العقار مؤخرًا مقابل زهيد يصل إلى 16 مليون جنيه إسترليني ، وفقًا لوثائق المبيعات.
تشمل المواد التسويقية دراسات حول كيفية تجديد المبنى ليصبح شققًا ، لكن المشروع سيكون صعبًا نظرًا لحجمه الواسع.
قال مسؤول تنفيذي في مجال العقارات على دراية بالسوق المحلي: “لو لم يكن نجم الموت ، لكان قد تم تحويله بالفعل إلى سكني” ، وقال إن المباني المماثلة تواجه تهديدًا وجوديًا. “يمكنك المراوغة والمراوغة والغطس والنسيج ولن تحصل على المساحة. لا يمكن إعادة استخدامها لأي شيء إلا إذا قمت بتدميرها “.
وامتنعت شركة بلاك روك عن التعليق.
الطلب المستقبلي غير المؤكد على المساحات المكتبية ، نظرًا لشعبية العمل الهجين في أعقاب الوباء ، جعل أماكن العمل بؤرة القلق بشأن سوق العقارات التجارية الأوسع ، والتي تضررت من ارتفاع أسعار الفائدة. في المملكة المتحدة ، تعد المكاتب القديمة الموجودة في المواقع الطرفية أكثر عرضة للتهديد.
في غضون ذلك ، جعلت المخاوف من المستثمرين الأمريكيين البارزين مديري الأصول والمقرضين قلقين بشأن صفقات المكاتب ، وجفت المعاملات.
قال مستشار ديون العقارات في لندن: “معظم الأسهم الخاصة الكبرى لن تمس المكاتب”. “إذا قلت كلمة” مكتب “لأي مستثمر من الولايات المتحدة ، فإنهم يتغاضون عمليا عن حذائك”.
أكثر من 100 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية شاغرة الآن في جميع أنحاء المملكة المتحدة ، وهي الأعلى منذ تسع سنوات ، وفقًا لـ CoStar ، التي تحلل العقارات التجارية. ارتفعت كمية المساحات الفارغة بشكل مطرد منذ إصابة كوفيد -19 ، وهي الآن أعلى بنسبة 65 في المائة من مارس 2020.
قال ريموندو أمابيل ، كبير مسؤولي الاستثمار العالمي في PGIM Real Estate: “إن الوتيرة التي تتحول بها الأصول إلى أصول محجوزة تتسارع كثيرًا في الواقع”. “لا ينبغي أن نقلل من السرعة التي يمكن أن يحدث بها ذلك ، لأن سوق المكاتب يمثل جزءًا كبيرًا من سوق الاستثمار.”
كما تضرر سوق المكاتب الأمريكية بشدة ، حيث ارتفعت معدلات الوظائف الشاغرة بشكل حاد في المدن الكبرى مثل سان فرانسيسكو ونيويورك. حذر نائب رئيس شركة بيركشاير هاثاواي ، تشارلي مونجر ، الشهر الماضي من “المعاناة” في سوق المكاتب ومن مخاطر القروض العقارية المعدومة.
في المدن الكبرى في أوروبا والمملكة المتحدة ، كان العمال أسرع في العودة إلى المكتب. انقسم سوق المساحات المكتبية بين الطلب القوي على المساحات الراقية والاهتمام الباهت بالمباني الأخرى.
معدل الشغور في أجزاء من الطرف الغربي من لندن منخفض يصل إلى 3 في المائة ، مع توفر مساحة أقل في المباني الراقية الحاصلة على شهادات بيئية حيث سيوقع المستأجرون عقود إيجار قبل عدة سنوات لتأمين مساحة.
قال جرانت لونسديل ، مدير تحليلات السوق في CoStar ، إن الشركات “تقوم بإخلاء المباني القديمة والأقل كفاءة في استخدام الطاقة”. وفقًا لشركة CoStar ، يقع ثلثا المساحة الشاغرة في المملكة المتحدة في مبانٍ يزيد عمرها عن 20 عامًا.
يكاد يكون من المستحيل إعادة توظيف بعض مباني المكاتب الكبيرة والأقدم نظرًا لصعوبة تقسيم أرضياتها الشاسعة إلى شقق. لقد تراجعت قيمهم بالفعل ، ومن المحتمل أن تنخفض أكثر قبل أن يتمكن المطورون من جني الأرباح عن طريق شراء المباني وهدمها وإعادة استخدام الأرض للشقق أو المستودعات.
بينما لا تزال مراكز المدن تحظى بشعبية كبيرة نسبيًا ، فإن المواقع البعيدة مثل أوكسبريدج – التي تقع في نهاية خطوط مترو أنفاق متروبوليتان وبيكاديللي في لندن – تكافح. ولكن هناك اختلافات كبيرة ، حتى في المناطق المرغوبة ، اعتمادًا على الموقع المحدد وعمر وجودة المبنى.
في الأسبوع الماضي ، باع صندوق العقارات التابع لمدير الثروات في سانت جيمس بليس ، الذي تديره شركة Orchard Street ، مبنى آرت ديكو قديمًا في سوهو بلندن إلى Great Portland Estate مقابل 39 مليون جنيه إسترليني ، أي أقل بنسبة 30 في المائة مما دفعه لشراء العقار في عام 2018. Orchard Street and رفضت SJP التعليق ، لكن شخصًا مطلعًا على الصفقة قال إن المبنى بيع بأكثر من أحدث تقييم لها.
يسعى العديد من المستثمرين المؤسسيين ، بما في ذلك مديرو الأصول الذين يمتلكون حافظات مكاتب إقليمية كبيرة ، إلى تقليل مخزون مكاتبهم. ازداد ضغط البيع منذ الخريف “الميزانية المصغرة” ، التي أطلقت طوفانًا من المستثمرين الذين يسحبون الأموال من الأموال العقارية ، مما أجبر الصناديق التي تديرها M&G و Schroders وغيرهم على تقييد عمليات الاسترداد.
كان صندوق العقارات في المملكة المتحدة لشركة بلاك روك ، الذي يمتلك أتريوم في أوكسبريدج ، من بين الصناديق التي تم تجميدها العام الماضي. بدأ الصندوق في السداد الجزئي للمستثمرين الشهر الماضي. قال شخص مطلع على الأمر إن الصندوق يمتلك بالفعل مكاتب أقل من نظرائه.
مديري الأصول الذين يتطلعون إلى التخلص من مباني المكاتب غير المحببة لديهم خيارات محدودة للبيع. “السوق غير موجود لشراء تلك الأصول. قال بيل بيج ، رئيس أبحاث أسواق العقارات في LGIM ، إن الرغبة في إعادة وزن المحافظ تختلف عن القدرة على القيام بذلك.
مع ذلك ، يرى عدد قليل من المستثمرين فرصًا في سوق المكاتب القاتمة. قال مارك هاريسون ، الرئيس التنفيذي لشركة براكسيس ، إن شركته أنفقت أكثر من 400 مليون جنيه إسترليني على شراء مكاتب وتخطط لتوسيع عمليات الشراء إلى مليار جنيه إسترليني. وقال إنه من خلال شراء العقارات بسعر رخيص ، تستطيع براكسيس تحسينها وما زالت تقدم إيجارات أقل.
قال هاريسون: “الأسواق تبالغ في رد فعلها بشكل عام ، ولديهم بالتأكيد رد فعل عندما يتعلق الأمر بالمكاتب”. “الباعة المتعثرين لهذا النوع من العقارات اشتروا في حلقة ردود الفعل السلبية.”
تواجه المكاتب القديمة رياحًا معاكسة أخرى من المعايير البيئية الجديدة ، التي تم جلبها للمساعدة في تقليل 39 في المائة من انبعاثات الكربون المرتبطة بالطاقة والتي تأتي من المباني ومساعدة المملكة المتحدة على تحقيق أهدافها الصفرية الصافية.
في بعض مدن المملكة المتحدة ، بما في ذلك نورثهامبتون وهيدرسفيلد وليستر ، فإن خمس أو أكثر من مخزون المكاتب حاليًا أقل من الحد الأدنى من المعايير الخضراء ، وفقًا لتحليل أجراه مركز المدن. وحذر المركز البحثي من أن السياسة قد تؤدي إلى عدد كبير من “الأصول العالقة” ، بما في ذلك المكاتب والمتاجر ، خاصة في البلدات والمدن الشمالية.
قال فالنتين كوينيو ، كبير المحللين في مركز المدن: “يكمن الخطر بشكل أساسي في أنه سيكون هناك عدد من الأماكن حيث تصبح هذه العقارات أصولًا عالقة لأنهم غير قادرين على السماح لهم بالخروج في حالتها الحالية ، لكن يمكنهم أيضًا” لتأمين إيجار مرتفع بما يكفي لجعل الاستثمار يستحق ذلك “.
