افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
إذا لم تتمكن من إخراج أموالك، فمن الأفضل أن تتأكد من أن مدير الصندوق الخاص بك يعرف ما يفعله.
واضطرت شركة ستاروود للاستثمار العقاري (Sreit)، وهي شركة مالكة عقارية غير متداولة في الولايات المتحدة ولديها أصول صافية بقيمة 10 مليارات دولار، إلى الاستفادة من خطوط الائتمان لتلبية طلبات الاسترداد الثقيلة. حاول المساهمون، الذين يتألف معظمهم من الأفراد الأثرياء، سحب 1.5 مليار دولار من الأسهم من “سريت” في الربع الأول.
عادة لا تسمح صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بمغادرة أكثر من 5 في المائة من صافي قيمة أصول الصندوق خلال ربع سنة. اضطرت شركة بريت، وهي شركة بلاكستون المماثلة التي تبلغ قيمتها 60 مليار دولار، إلى فتح أبوابها بنفسها في العام الماضي.
الفكرة وراء هذه الأدوات هي أن حامليها يتاجرون بالسيولة على المدى القريب من أجل تحسين فطنة الاستثمار على المدى الطويل. لكن الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة وانهيار قيم المكاتب يعني أن الصناديق العقارية قد أثارت قلق أصحابها. ومع ذلك، لا ينبغي لضغوط الاسترداد العرضية أن تصرف الانتباه عن القضية الأساسية المتمثلة في ما إذا كانت هذه الهياكل قادرة على تنمية قيمة المساهمين بشكل مستمر.
وقد واجهت صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة انتقادات بشأن التقييمات المحددة داخليا، حتى تلك التي يتم فيها الاستعانة بخبراء من طرف ثالث. لم ترتفع صافي قيمة الأصول لشركتي Breit وSreit بشكل حاد في عام 2021، لكنها احتفظت بقيمتها بشكل أفضل من المعايير العامة في عام 2022.
على المدى القريب، تحتاج الصناديق إلى سيولة كافية – بين الإيجارات المحصلة، وزيادة الديون، وشراء المساهمين الجدد للأسهم – لتمويل كل من عائد الأرباح النموذجي بنسبة 5 في المائة، فضلا عن عمليات السحب المسموح بها.
وعلى المدى الطويل، يجب أن يرتفع صافي قيمة الأصول من خلال مجموعة من المشاريع العقارية التراكمية الجديدة بالإضافة إلى ارتفاع الإيجارات المفروضة. قالت شركة بلاكستون، على سبيل المثال، إن ضغوط الاسترداد في العام الماضي نابعة من حاجة العملاء الآسيويين إلى النقد، وليس فقدان الثقة في قطاعاتها الاستثمارية: إن تعرض مكتب بريت إلى أقل من 5 في المائة من محفظتها. وقد ركزت على مرافق علوم الحياة ومراكز البيانات والمستودعات.
لقد جعل جميع مديري الأصول البديلة الكبار أدوات رأس المال الخاص غير المتداولة، والتي يتم تسويقها للمستثمرين الأفراد، بمثابة العمود الفقري لخطط النمو. وهم يجادلون بأن الأفراد يحتاجون إلى التعرض للأصول الخاصة، على الرغم من حقيقة أن صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علناً وشركات تطوير الأعمال تستثمر في نفس الأصول ويمكن بيعها بحرية في أي وقت.
ربما لا ينبغي وضع علامة على الأصول طويلة الأجل يوميًا في أسواق التداول. لكن عمليات استرداد الأموال يتم خصمها من صافي قيمة الأصول، لذلك هناك بعض التدقيق على التقييمات المتضخمة.
يبدو أن شركة ستاروود، بسبب تعرضها للعقارات السكنية في سانبيلت، تعاني من أزمة سيولة قد تمنعها من بيع أسهم الطوارئ. ومن ناحية أخرى، بعثت شركة بلاكستون ما يكفي من الثقة في العام الماضي لجمع بعض التمويل الباهظ الثمن من جامعة كاليفورنيا.
ومع ذلك، فإن هذه الأموال النقدية هي مجرد جسر، حيث توفر المزيد من الوقت لعمالقة الأسهم الخاصة لإثبات كفاءتهم في إدارة أموال الجماهير.
