ارتفعت معدلات الرهن العقاري في المملكة المتحدة مع قيام بنك إنجلترا برفع تكاليف الاقتراض خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية. لكن القفزة الأخيرة ، التي حملت معدل الفائدة على متوسط قرض لمدة عامين أعلى من 6 في المائة هذا الأسبوع ، كانت مدفوعة بالمضاربة المحمومة في الأسواق المالية حول ما سيفعله البنك المركزي بعد ذلك حيث لا يزال التضخم مرتفعا.
لماذا ترتفع معدلات الرهن العقاري؟
أدت موجة من بيانات التضخم الأكثر سخونة من المتوقع في الأسابيع الأخيرة إلى إعادة تفكير كبيرة بين المستثمرين حول المدى الذي قد يضطر بنك إنجلترا إليه لرفع أسعار الفائدة. وقد أدى ذلك إلى عمليات بيع حادة للديون الحكومية قصيرة الأجل في المملكة المتحدة ، والتي تعتبر شديدة الحساسية لتحركات أسعار الفائدة لدى بنك إنجلترا. ارتفعت عوائد سندات الخزانة لأجل عامين ، والتي ارتفعت مع انخفاض الأسعار ، إلى أكثر من 5 في المائة للمرة الأولى منذ عام 2008 يوم الاثنين.
وتبع ذلك سوق مبادلات أسعار الفائدة المرتبطة ارتباطًا وثيقًا ، الأمر الذي كان له تأثير سلبي على إقراض الرهن العقاري. المقايضات هي مشتقات تسمح لطرفين بتبادل تدفق المدفوعات بسعر فائدة ثابت لطرف آخر بسعر عائم مرتبط بأسعار بنك إنجلترا. كأداة للمضاربة على تحركات الأسعار أو التحوط منها ، فإنها تمثل أفضل تخمين للسوق لما سيفعله البنك المركزي بعد ذلك.
كما أنها تمثل مدخلات مهمة في تكاليف التمويل للبنوك ، والتي تستخدمها بشكل متكرر لتعويض عدم التطابق بين الأصول ذات السعر الثابت مثل غالبية الرهون العقارية في المملكة المتحدة ، والخصوم ذات الأسعار المتغيرة مثل الفائدة المدفوعة لأصحاب الحسابات الجارية. إذا ارتفعت أسعار الفائدة على المقايضات ، فعادة ما تضطر البنوك إلى تمرير التكلفة إلى مقرضي الرهن العقاري لضمان بقاء إقراضهم مربحًا.
بلغت المقايضات لمدة عامين – وهي مهمة بسبب انتشار الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة عامين – 5.64 في المائة يوم الثلاثاء ، بزيادة أكثر من نقطة مئوية منذ اجتماع لجنة السياسة النقدية الأخير لبنك إنجلترا في مايو. وارتفعت المقايضات لمدة خمس سنوات بنقطة مئوية خلال نفس الفترة لتصل إلى 4.93 في المائة.
هناك العديد من العوامل الأخرى التي تغذي تسعير الرهن العقاري ، مثل شهية البنك للإقراض أكثر ، وحالة دفتر قروضه الحالي ودرجة الائتمان للمقترض.
ولكن من الناحية العملية ، تعمل معدلات المقايضة كحد أدنى لمعدلات الرهن العقاري. قال راي بولجر ، المحلل في سمسار الرهن العقاري جون تشاركول ، إن المقرضين يبحثون عادة عن فرق لا يقل عن 0.5 نقطة مئوية بين معدلات المقايضة وما يفرضونه على الرهون العقارية ولكن في الوقت الحالي “بعض الهوامش جيدة جدًا”.
كيف يقارن السوق بمستويات الميزانية “المصغرة”؟
لا تزال معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة عامين أقل من 6.53 في المائة التي تم الوصول إليها في الخريف الماضي بعد أن أعلن المستشار السابق كواسي كوارتنج عن تخفيضات ضريبية غير ممولة بقيمة 45 مليار جنيه إسترليني.
الأهم من ذلك ، أن الديناميكيات الكامنة وراء زيادة الأسعار هذه المرة مختلفة. اندفعت الأسعار إلى الأعلى بسبب التوقعات المتزايدة الصعوبة للتضخم ، على عكس التحول الذي حدث في سبتمبر ، والذي نتج عن فقدان الثقة على نطاق واسع في السياسة الاقتصادية للمملكة المتحدة.
على عكس الخريف الماضي ، يعود المقرضون إلى السوق في غضون أيام بمنتجات أكثر تكلفة بدلاً من الانسحاب وانتظار المزيد من اليقين ، مما يعكس المزيد من الاستقرار في السوق. لكن المحللين يحذرون من أنه من المرجح هذه المرة أن تظل المعدلات مرتفعة لفترة أطول ، على الأقل حتى يتأكد السوق من أن بنك إنجلترا قد نجح في السيطرة على التضخم.
هل معدلات الرهن العقاري تستمر في الارتفاع؟
يتوقع الخبراء أن معدلات الرهن العقاري ستتحرك أعلى قبل أن تنخفض لأن ارتفاع معدلات المقايضة يستغرق وقتًا لينعكس على أسعار الرهن العقاري. قال بولجر إن إعادة تسعير الرهون العقارية قد يستغرق “أيامًا أو أسابيع” بينما تقوم البنوك بتحديث أنظمة تكنولوجيا المعلومات الخاصة بها. كما أنها تعتمد على حجم الأسعار التي تم تحديدها بالفعل من خلال سوق المقايضة.
قال بولجر: “في الوقت الحالي ، لا تزال معدلات الرهن العقاري بحاجة إلى اللحاق بالمكان الذي يوجد فيه سوق الذهب وسوق المقايضة”. “شاهد السوق يومي الأربعاء والخميس لمعرفة أين سيتجهون بعد ذلك.”
يوم الأربعاء ، ستنشر المملكة المتحدة أرقام التضخم لشهر مايو ، مما قد يدفع تكاليف الاقتراض إلى الارتفاع إذا استمرت في اتجاه تجاوز التوقعات. يتوقع الاقتصاديون الذين استطلعت رويترز آراءهم أن التضخم الأساسي في المملكة المتحدة – الذي يستبعد أسعار المواد الغذائية والطاقة المتقلبة – سيظل مرتفعا بمعدل سنوي يبلغ 6.8 في المائة في مايو.
يوم الخميس ، من المتوقع على نطاق واسع أن يقدم بنك إنجلترا زيادة بنسبة 0.25 نقطة مئوية إلى 4.75 في المائة ، لكن الأسواق تضع احتمالًا بنسبة 25 في المائة بأنها ستذهب إلى أبعد من ذلك وتدفع أسعار الفائدة إلى 5 في المائة. سوف يراقب التجار الاتصالات من بنك إنجلترا عن كثب بحثًا عن أي تلميحات حول المكان الذي يمكن أن تتجه فيه الأسعار بعد ذلك.
ما مدى سرعة انخفاض الأسعار؟
يعتقد العديد من البنوك الاستثمارية أن الأسواق كانت شديدة الحماس فيما يتعلق بتوقعات أسعارها ، حيث بلغت أسواق المقايضة بالأسعار الحالية ذروتها عند 5.82 في المائة في أوائل العام المقبل – وهي نقطة مئوية كاملة أعلى مما كانت عليه عندما اجتمع بنك إنجلترا آخر مرة في 11 مايو.
وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري يمكن أن تبدأ في الانخفاض قريبًا إذا تراجعت معدلات المقايضة – حتى مع استمرار بنك إنجلترا في رفع أسعار الفائدة. وقالت لين جراهام تيلور ، كبيرة المحللين الإستراتيجيين لأسعار الفائدة في رابوبانك: “أعتقد أنه من العدل أن نقول إن السوق يقوم بتسعير الكثير من زيادات أسعار الفائدة لبنك إنجلترا”. يتوقع موهيت كومار ، كبير الاقتصاديين الأوروبيين في Jefferies ، أن يصل معدل بنك إنجلترا إلى الذروة عند 5 في المائة.
من الناحية النظرية ، يجب أن يؤدي انخفاض معدلات المقايضة إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري حيث تتنافس البنوك لكسب العملاء. ومع ذلك ، فإن الفارق بين المقايضات وسوق الرهن العقاري عادة ما يكون أطول في الطريق منه في طريق الصعود حيث تسعى البنوك لحماية هوامش ربحها.
