وفي ABS East، وهو تجمع كبير لأسواق التوريق في ميامي الشهر الماضي، كان المزاج والطقس أفضل من المتوقع، حسبما قال الحاضرون. ولكن في القطاع الفرعي المحاصر للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، فإن رؤية مجرد بصيص من أشعة الشمس أمر جيد كما حدث هذا العام. ويبدو من غير المرجح أن تتحسن التوقعات في أي وقت قريب.
مع وجود سندات مستحقة بقيمة 12.2 تريليون دولار، تحتل سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة المرتبة الثانية من حيث الحجم بعد سوق سندات الخزانة الأمريكية – والتي في طريقها للسنة الثالثة غير المسبوقة من الخسائر مع ارتفاع أسعار الفائدة، مما أدى إلى انخفاض الأسعار، من أجل تقديم الدعم. العوائد التنافسية التي يحتاجها المستثمرون.
ولأنها تشتمل على حزم من قروض الإسكان، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تتحرك نحو نفس دوافع الاقتصاد الكلي تقريباً مثل سندات الخزانة. ومع ذلك، فقد تضرر أداء هذه الشركات وتوقعاتها بشكل أكبر بسبب التخفيضات الكبيرة في العرض والطلب.
علاوة على ذلك، يتعين على المشاركين في السوق أن يأخذوا في الاعتبار المتاعب التي يواجهها سوق الإسكان في الولايات المتحدة، حيث يعاني أصحاب المساكن من أسعار الفائدة التي يبدو أنها ستظل أعلى لفترة أطول مما توقع العديد من المحللين.
12.2 تريليون دولارقيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري القائمة
ومع ذلك، في حدث ABS East في فلوريدا، “كان الشعور . . . “كان الأمر مشجعًا، وكان رخص (MBS) متفقًا عليه بالإجماع في جميع مناقشات اجتماعنا”، كما لاحظ الاستراتيجيون من بنك أوف أمريكا. ووصفوا المزاج العام لمحمد بن سلمان بأنه “تفاؤل حذر”.
ولكن لا يزال هناك الكثير من الأسباب التي قد تجعل المستثمرين يرغبون في الميل أكثر نحو الحذر.
قبل أكثر من عام، بدأ أحد المشترين الثلاثة الكبار لـ MBS – بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي – في انسحاب بطيء ولكن ثابت من السوق، ولا يظهر أي علامة على تغيير المسار. هذا العام، انخفضت أيضا الفائدة من مجموعة أخرى لا تقل أهمية من المشترين – سندات خزانة البنوك التي لديها ودائع زائدة للاستثمار – مع توقف تدفقات العملاء، وفي بعض الحالات، انخفضت.
وقد ترك ذلك مجموعة كبيرة من المشترين – المستثمرين المؤسسيين ومديري الأموال – وحدهم في دعم سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
يقول كين شينودا، مدير المحفظة الاستثمارية في DoubleLine: “السوق رخيصة، لكنها كانت رخيصة طوال العام وبقيت هناك”. “متى يمكن للمشترين التراجع؟ (عندما) تتوقف البنوك عن خسارة الودائع وتحتاج إلى الاستثمار، أو يعتقد المستثمرون أن بنك الاحتياطي الفيدرالي على وشك خفض أسعار الفائدة ويريدون تثبيت العوائد خارج المنحنى.
“إذا عادت الأموال وكان هناك طلب – سواء كان ذلك (من) البنوك أو المستثمرين المؤسسيين أو مديري الأموال الذين يرون تدفقات صناديق السندات – فقد يساعد ذلك في تقليص فروق الأسعار”.
فروق الأسعار هي العلاوة فوق عوائد سندات الخزانة الأمريكية التي يحتاجها المستثمرون لتبرير الاحتفاظ بأوراق مالية مبس، وقد ارتفعت بشكل حاد في العامين الماضيين. وفي الوقت الحالي، بالنسبة لمحمد بن سلمان الأعلى تصنيفًا والمدعوم من الحكومة الأمريكية، تبلغ هذه النسبة حوالي 1.8 نقطة مئوية، وفقًا لبيانات بلومبرج. وهذا أقل من الذروة البالغة 1.9 نقطة مئوية في مايو، ولكنه أعلى بكثير من 0.6 نقطة مئوية في يناير 2022.
لكي تنخفض هذه الفوارق، يجب أن ترتفع أسعار السندات المدعومة بالرهن العقاري بسرعة أكبر من أسعار سندات الخزانة – وهو ما من شأنه أن يشجع بعد ذلك على الاستثمار الجديد.
1.8 نقطةانتشرت سندات محمد بن سلمان بالنقاط المئوية – العلاوة على عوائد سندات الخزانة الأمريكية التي يحتاجها المستثمرون لتبرير الاحتفاظ بها
من المرجح أن يظل العرض، على الأقل، محدودًا نسبيًا، مما يوفر بعض الدعم لأسعار MBS. السبب في ذلك هو أن تدفق قروض المنازل الجديدة لدعم إصدار سندات الرهن العقاري الجديدة قد جف تقريباً مع تباطؤ أصحاب المنازل الأمريكيين في معدلات الرهن العقاري التي تقترب من 8 في المائة – وهو أعلى مستوى منذ عقدين على الأقل.
وخلافا لمشتري المساكن في معظم البلدان الأخرى، بما في ذلك المملكة المتحدة، يميل المشترون في الولايات المتحدة إلى الحصول على قروض ذات سعر فائدة ثابت لمدة 30 عاما – مما يعني أنهم عادة ما يكونون حريصين على شراء المنازل أو إعادة التمويل، وبالتالي خلق قروض عقارية جديدة، عندما تنخفض أسعار الفائدة.
ومع ذلك، مع أن ما يقرب من ثلاثة أرباع أصحاب المنازل يدفعون حاليا أسعار فائدة تبلغ 4 في المائة أو أقل على قروضهم السكنية، فإن القليل منهم على استعداد للتخلي عن تلك القروض والانتقال. وهذا يقلل من مخزون المنازل المعروضة للبيع، وعدد طلبات الرهن العقاري.
يقول كيريل كريلوف، استراتيجي محفظة MBS في بنك بيرد الاستثماري، إن هذا ساعد في خلق “وصفة مثالية لإنتاج فاتر من الأوراق المالية الجديدة المدعومة بالرهن العقاري”. ويضيف: “نحن مقبلون أيضًا على أشهر الشتاء – وهي نقطة موسمية منخفضة في شراء المنازل، نظرًا لأن عددًا أقل من المشترين المحتملين مهتمون بالانتقال خلال العام الدراسي”.
يقدر كريلوف أن صافي إصدارات سندات الرهن العقاري سيصل إلى نحو 238 مليار دولار هذا العام – ثاني أدنى قراءة في ثماني سنوات وبعيدة كل البعد عن صافي العرض الجديد البالغ 852 مليار دولار في عام 2021، قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع.
ويوضح قائلاً: “لقد اقترضت الولايات المتحدة أيضاً الكثير من الطلب على الإسكان خلال الوباء عندما انخفضت أسعار الرهن العقاري، وهذا أيضاً يؤدي إلى تثبيط الشهية الآن”.
وفقا لمحللي سيتي جروب، فإن فجوة القدرة على تحمل التكاليف – وهي مقياس للفرق بين أسعار المنازل الفعلية وما تشير الحسابات إلى أن المشترين يستطيعون تحمله – تقترب من أوسع مستوى لها على الإطلاق.
يقول جيمس ديسوربو، المحلل في سيتي جروب، الذي يشير إلى أن هذا حدث آخر مرة في أوائل عام 2022: “يجب أن تنخفض أسعار المنازل بنحو 33 في المائة لاستعادة التوازن. وبدلا من ذلك، يجب أن ترتفع معدلات الرهن العقاري (تهبط) مرة أخرى”. إلى 3.5 بالمئة.”
ومن المثير للاهتمام أن سوق MBS لم يحظ باهتمام كبير في فلوريدا الشهر الماضي، على الرغم من حجمه. وكان الحاضرون في المؤتمر أكثر حرصاً على مناقشة المواضيع الأكثر أهمية، مثل الدور الذي قد يلعبه الائتمان الخاص في الأسواق الأخرى المدعومة بالأصول. وإلى أن يتغير شيء ما في سوق الإسكان، فمن المحتمل أن يكون من الصعب الحصول على أي استجابة تتجاوز التفاؤل الحذر للغاية.
