افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
يتمتع قطاع العقارات في المملكة المتحدة بتقليد فخور بكونه الركن الأكثر كآبة في السوق الأوروبية في كل انهيار. ليس هذه المرة.
إن العقارات العالمية، التي تقلصت بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، في خضم أسوأ تراجع منذ الأزمة المالية. وانخفضت معدلات إشغال المكاتب وتقييماتها، خاصة في الولايات المتحدة. إن أداء أوروبا أفضل، ويعود الفضل في ذلك جزئياً إلى المقرضين الأكثر تسهيلاً. لكن المملكة المتحدة هي التي تقدم الأمل بهبوط أكثر ليونة ــ شهادة على دروس الماضي التي تعلمتها بشق الأنفس.
استخدمت المجموعات العقارية عصر الأموال المجانية لتحقيق النمو الممول بالديون، والذي سرعان ما أصبح غير مستدام بمعدلات أعلى. وليس من قبيل المصادفة أن أسوأ الاضطرابات تأتي حيث شوهدت أعظم التجاوزات في السنوات الأخيرة. في ألمانيا، على سبيل المثال، حيث دفع مالك العقارات السكنية “فونوفيا” 18 مليار يورو لشراء منافسته “دويتشه فونين”. أو في السويد، حيث اتبعت شركة SBB حملة شاملة لملكية الصحة والتعليم. كلاهما يبيع الأصول بسرعة لإصلاح الميزانيات العمومية المثقلة.
وكان أكبر مالكي العقارات في المملكة المتحدة، شركة بريتيش لاند آند لاند سيكيوريتيز، في وضع مماثل بعد الأزمة المالية. ويساعد النهج الأكثر تحفظًا في التعامل مع الرفع المالي منذ ذلك الحين على احتواء الضرر الناجم عن هذا الانكماش. وتتراوح نسبة القروض إلى القيمة بالنسبة للشركتين اليوم في منتصف الثلاثينيات مقارنة بحوالي 60 في المائة في آذار (مارس) 2009.
أصحاب المكاتب القارية، مثل فابيجي وكولونيال، لديهما نسبة قرض طويل الأمد تقترب من 40 في المائة. شركة “أروند تاون”، التي تستثمر في المكاتب الألمانية، لديها نسبة قرض إلى القيمة تقترب من 60 في المائة.
وحتى القطاع الصناعي واللوجستي في المملكة المتحدة، وهو أحد أكثر المجالات جفافاً في السنوات الأخيرة، تمكن أيضاً من الحفاظ على مستويات الرفع المالي تحت السيطرة. التوحيد جار. لكن صفقات مثل عرض LondonMetric لشراء LXi Reit أو Tritax Big Box تتحرك على UKCM تستخدم الأسهم (بدلاً من النقد) للحفاظ على الميزانيات العمومية. وبعد الدمج، ستكون نسبة القرض إلى القيمة حوالي 30 في المائة لكليهما.
وظل نمو الإيجارات في القطاعين السكني والصناعي الأوروبي قوياً للغاية. لكن انخفاض قيم المكاتب تفاقم بشكل عام بسبب انخفاض الإيجارات حيث يتجنب المستأجرون مباني المكاتب القديمة والأقل جودة.
تميل سوق المملكة المتحدة إلى أن تكون أسرع في تدوين التقييمات، مما يعني تعديلاً أسرع للوضع الطبيعي الجديد. خفضت شركتا بريتيش لاند ولاندسيك تقييمات المحفظة بنسبة 25 في المائة و15 في المائة على التوالي في عام 2023، مقارنة بـ 10 في المائة لشركتي أروندتاون وفابيجي.
لقد دخل قطاع الازدهار والكساد في المملكة المتحدة في هذا الانكماش بسبب تأثير خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. ولكن يبدو أنه من المقرر أن يخرج منها بصحة سيئة نسبياً.
