احصل على تحديثات مجانية لقطاع العقارات
سوف نرسل لك أ ميفت ديلي دايجست البريد الإلكتروني تقريب الأحدث قطاع العقارات أخبار كل صباح.
صباح الخير. وعاد العائد على سندات الخزانة لأجل عامين إلى ما فوق 5 في المائة. إن الخمس سنوات تتخلص من أعلى مستوياتها للدورة أيضًا. ولا تزال مخاطر التضخم قائمة. إذا كنت من كبار المشترين لسندات الخزانة متوسطة الأجل، فأرسل إلينا عبر البريد الإلكتروني حالة الشراء الخاصة بك: [email protected] و[email protected].
التحديث الدوري لطحن CRE
أحضرنا بالأمس بعض القصص اللذيذة عن حادث السيارة البطيء المفضل لدى الجميع، وهو العقارات التجارية. جاءت أخبار من FT تفيد بأن WeWork تريد دفع إيجار أقل:
تسعى WeWork إلى إعادة التفاوض بشأن جميع عقود الإيجار الخاصة بها تقريبًا حول العالم. . . قال ديفيد توللي، الرئيس التنفيذي، لأصحاب العقارات الذين اتصلوا (في مكالمة تحديث الأعمال) إن شركة WeWork تتوقع الخروج من بعض “المواقع غير الملائمة وسيئة الأداء” لكنها ستبقى في معظم مبانيها.
وفي بيان بعد المكالمة، قال إن WeWork “تتخذ إجراءات فورية لإصلاح محفظة الإيجارات غير المرنة وعالية التكلفة لدينا بشكل دائم”. . .
في الربع الأول من هذا العام، استحوذت WeWork على ما يقرب من ربع نشاط التأجير الجديد في نيويورك، لكن العديد من أعضاء الصناعة سعوا إلى التقليل من تأثير الإفلاس المحتمل. وقال أحدهم: “إنه جزء صغير من السوق”. وتشغل الشركة حوالي 6.4 مليون قدم مربع في سوق المكاتب في مانهاتن الذي تبلغ مساحته 414 مليون قدم مربع.
قرأت صحيفة وول ستريت جورنال لفترة طويلة، مع الكثير من الإحصائيات المقرمشة، حول كيفية تهديد لجنة الأوراق المالية والبورصة للبنوك الإقليمية الأمريكية:
تشكل القروض والاستثمارات التي تقدر قيمتها بتريليونات الدولارات (CRE) تهديدًا وشيكًا للصناعة المصرفية – وربما الاقتصاد الأوسع. إن تعرض البنوك أكبر مما يتم الإبلاغ عنه بشكل شائع. وتواجه البنوك خطر إطلاق سيناريو حلقة الهلاك حيث تدفع الخسائر في القروض البنوك إلى خفض الإقراض، مما يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في أسعار العقارات والمزيد من الخسائر.
سيكون المقرضون المخلصون غير المتحوطون على دراية بوجهة نظرنا بأن الفوضى التي أحدثتها لجنة العقارات العقارية ربما لا تمثل تهديدًا وجوديًا للعديد من البنوك – إذا كان من الممكن تجنب الركود العميق. لكن من المرجح أن تؤدي عمليات شطب الديون الافتراضية لقروض CRE إلى تقليص أرباح البنوك وأسهمها بشكل كبير للأسباب التي يوضحها هذان المقالان.
توضح قصة WeWork، مرة أخرى، أن القروض ذات سعر الفائدة المتغير ليست معزولة تمامًا عن مخاطر أسعار الفائدة. في بيئة ذات أسعار مرتفعة، لا يستطيع بعض المستأجرين الوفاء بالتزامات الإيجار الخاصة بهم، وبالتالي لن يتمكن بعض مالكي الأصول من الوفاء بالتزامات القروض الخاصة بهم. وتتبع ذلك عمليات إعادة التفاوض أو التخلف عن السداد. سوف تميل فروق أسعار الفائدة للمقرضين على تكلفة تمويلهم إلى الضغط عندما ترتفع الأسعار بسرعة.
الدرس الثاني، من قصة وول ستريت جورنال: انخفاض نسب القرض إلى القيمة لا يشكل ضمانة ضد التخلف عن سداد القروض.
وقال البنك إنه في يناير/كانون الثاني، تخلف أحد المطورين عن سداد قرض بقيمة 60 مليون دولار تقريبًا من بنك OZK بعد تصاعد تكاليف البناء. واعتبر القرض آمنا نسبيا لأنه كان أقل بكثير من قيمة موقع البناء البالغة 139 مليون دولار في عام 2021. وفي ديسمبر/كانون الأول، قدر تقييم جديد قيمة العقار بمبلغ 100 مليون دولار.
البنك عالق فعليًا في العقار.
بدأ هذا القرض بقرض بقيمة فائدة تصل إلى 43 في المائة؛ وحتى بعد التخفيض، ظلت نسبة الـ LTV تبلغ 60 في المائة. لكن المقترض قرر أن القرض لا يستحق السداد. تحدث حالات التخلف عن السداد قبل فترة طويلة من اختفاء الأسهم في مشروع CRE.
تثير القصتان سؤالا مثيرا للاهتمام: من وجهة نظر البنوك المعرضة لـ CRE في المدن التي يظل فيها WeWork حضورا كبيرا، هل الشركة أكبر من أن تفشل؟ بعبارة أخرى، هل من الأفضل لأصحاب العقارات إعادة التفاوض مع شركة WeWork حتى تتمكن من المضي قدماً، بدلاً من الرفض وزيادة احتمالات الإفلاس، مما يعرض التزامات الإيجار الحالية البالغة 13 مليار دولار للخطر؟ وتمثل الشركة نحو 1.5 في المائة من المساحات المكتبية في مانهاتن. إن سوق الأصول المكتبية شبه متجمدة، والتمويل نادر بالفعل. ربما يؤدي إفلاس شركة WeWork رفيعة المستوى إلى صدمة السوق، مما يؤدي إلى انخفاض القيمة مرة أخرى، مما يؤدي إلى المزيد من حالات التخلف عن السداد. لا أعرف. لكن لو كنت أحد مالكي العقارات في WeWork، أو بنوك الملاك هؤلاء، فسأفكر في الأمر. صعب.
المزيد عن الصناديق الخاصة
تحدثنا الأسبوع الماضي عن القواعد الجديدة التي وضعتها لجنة الأوراق المالية والبورصات فيما يتعلق بالصناديق الخاصة. ومن بين أمور أخرى، فإنها تفرض إفصاحات ربع سنوية موحدة عن الرسوم والأداء مع الحد من “الرسائل الجانبية” – معاملة أفضل لبعض المستثمرين دون غيرهم. وتقول هيئة الأوراق المالية والبورصة إنه حتى المستثمرين المؤسسيين الكبار يحتاجون إلى إفصاحات أساسية عند الاستثمار في الصناديق الخاصة سريعة النمو، ولكن الغامضة.
كتب العديد من القراء للتعبير عن فرحتهم بالقواعد الجديدة. الأول، لاري بولاك، سلط الضوء على مشكلة الوكيل الرئيسي التي تربك الصناعة. وهذا يعني أنه بالنسبة لمديري صناديق التقاعد (الوكلاء)، فإن العوائد أقل أهمية من الامتثال السهل أو التقلبات المنخفضة، حتى لو كان تحديد الأولويات لا يخدم مصالح المتقاعدين (مديري المدارس). يكتب قارئنا:
أنا ذو ميول تحررية وخبير اكتواري للمعاشات التقاعدية وقد قضى فترة في إدارة الأصول (على الرغم من أنني لست في الصناديق الخاصة).
أعتقد أن قواعد هيئة الأوراق المالية والبورصة (SEC) ربما تكون ضرورية. ليس في المقام الأول لأن مديري الصناديق الخاصة يتمتعون بنوع من الميزة المعرفية غير المتماثلة أو أن المشترين محتالون (أي حمقى)، على الرغم من أن كليهما من المحتمل أن يكونا صحيحين إلى حد ما.
بدلا من ذلك لأنه. . . إن صناديق التقاعد العامة الأمريكية (المديرين)، التي توفر الكثير من رأس المال لصناديق الاستثمار الخاصة، تشبه إلى حد كبير الطريقة التي تسير بها الأمور. وطالما أن صناديق الاستثمار الخاصة يمكنها التظاهر بأنها تضمن فعليًا عوائد أعلى، وتقلبات أقل، وعدم الارتباط بفئات الأصول الأخرى، فإن الوكلاء الذين يشترون تلك الأموال نيابة عن خطط المعاشات التقاعدية يحققون نجاحًا وظيفيًا من المحتمل أن يكونوا على استعداد لدفع ثمنه. على حساب دافعي الضرائب ومديري المشاركين في الخطة.
إذا سلطت القواعد الجديدة المزيد من الضوء على ما يحدث بالفعل من خلال عمليات إفصاح وتدقيق أفضل، فإنها ستفيد في نهاية المطاف مديري خطة التقاعد الذين ليس لديهم ما يكفي من المال أو المعرفة لمراقبة وكلائهم.
وهذه نقطة مهمة، على الرغم من أننا غير متأكدين من حجم التأثير الذي ستحدثه القواعد. ومن شأن المزيد من الشفافية بشأن الأداء والرسوم أن يسمح بقدر أكبر من المقارنة بين الصناديق الخاصة المختلفة. وربما يساعد ذلك في إبقاء مديري صناديق التقاعد مسؤولين. ومن ناحية أخرى، فإن العلامات المتفائلة هي جوهر “الغسيل المتقلب” الذي يمارسه رأس المال الخاص، ولا يبدو أن القواعد تؤثر على ذلك. (أخبرنا إذا فاتنا شيء ما هنا.)
القواعد تساعد في التغلب على مشكلة العمل الجماعي، كما يضيف أندرو بارك من منظمة أميركيون من أجل الإصلاح المالي، حيث يتم تحفيز كل مستثمر في صندوق خاص للضغط من أجل صفقات جانبية، بدلا من التجمع معا للتفاوض على شروط أفضل بكثير لجميع المستثمرين. قد يكون هذا جزئيًا سبب رفع دعوى قضائية الآن من قبل صناعة الصناديق الخاصة، بحجة في ملف الأسبوع الماضي أن هيئة الأوراق المالية والبورصة تساعد بشكل خاطئ المستثمرين الذين لا يحتاجون إليها:
ولم تظهر اللجنة أي حاجة للقواعد التدخلية التي اعتمدتها. يعتبر المستثمرون في الصناديق الخاصة من أكبر المستثمرين وأكثرهم تطوراً في العالم. . . يعرف هؤلاء المستثمرون ما يفعلونه ولديهم العديد من الخيارات حول مكان استثمار أموالهم. وإذا كانت الترتيبات التجارية طويلة الأمد والمستخدمة على نطاق واسع للصناديق الخاصة تحتاج حقاً إلى إصلاح حكومي، كما تزعم اللجنة، فإن هؤلاء المستثمرين لن يضعوا أموالهم على نحو متزايد في الصناديق الخاصة.
قد يلاحظ المرء أنه في حين أن الوكلاء قد يكونون من أكثر المستثمرين تطورا في العالم، إلا أن المديرين – المتقاعدين العاديين – ليسوا كذلك. ومع ذلك، كما ناقشنا في المرة السابقة، فإن مناقشة السياسة العامة حول فضيلة حماية المثقفين لها حجج معقولة في كلا الاتجاهين.
ومع ذلك، فإن جوهر الدعوى يدور حول الإجراءات، مع التركيز على ما إذا كانت هيئة الأوراق المالية والبورصة لديها سلطة تنظيم الأموال الخاصة. وتشير هيئة الأوراق المالية والبورصة إلى الصلاحيات التي منحها إياها دود-فرانك. ويرد التماس الصناعة بأن هذه السلطة كانت تهدف فقط إلى حماية المستثمرين الأفراد. يوضح بريان دالي، الشريك في Akin:
يقول الالتماس إن القراءة العادلة (للأقسام ذات الصلة من قانون دود-فرانك) هي أن الكونجرس كان يتصور توفير حماية إضافية لمشتري الأوراق المالية، وفي المقام الأول مشتري التجزئة. إنها منح سلطة وضع القواعد لحماية المشترين من ممارسات البيع البغيضة. يقول الالتماس إن ذلك يمتد إلى ما هو أبعد من كل الاعتراف إلى شيء ينظم جزءًا مختلفًا تمامًا من السوق – ينظم اقتصاديات العلاقة الاستشارية، ولا علاقة له ببيع الأوراق المالية.
وتنتظر الصناديق الخاصة لمعرفة ما إذا كانت المحاكم ستصدر أمرًا قضائيًا يمنع القواعد. وإذا لم يكن الأمر كذلك، فلا بد أن تبدأ الجهود الرامية إلى الامتثال قريبا؛ لا يمكن للصناديق أن تعتمد فقط على خسارة هيئة الأوراق المالية والبورصات. يقول دالي إن ذلك قد يأتي في غضون أسابيع. وربما يتغير رأس المال الخاص قريباً أمام أعيننا. (إيثان وو)
قراءة واحدة جيدة
مؤلف كتاب جديد عن FTX ينتقد مايكل لويس، الذي لديه أيضًا كتاب قادم عن FTX.
