يعد التطوير العقاري قاطرة للتنمية الاقتصادية في مصر، وتستقبل الحكومة جميع الآراء والأفكار والمقترحات من جميع المطورين العقاريين، للتعامل مع التحديات التي تواجه قطاع التطوير العقاري، واشترط القانون من أجل إصدار ترخيص البناء أو البدء في التنفيذ للأعمال التي تبلغ قيمتها مليون جنيه فأكثر أو المبنى المكون من 4 طوابق فأكثر أو التعليات أيًا كانت قيمتها بضرورة الحصول على وثيقة تأمين، ويستثنى من الحكم المتقدم أعمال التعلية التي لا تجاوز قيمتها 200 ألف جنيه لمرة واحدة ولطابق واحد وفي حدود الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة، وذلك وفقا لقانون البناء رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨.
وثيقة التأمين شرط أساسي
ووفقا للقانون، تغطي وثيقة التأمين المسئولية المدنية للمهندس والمقاول عن الأضرار التي تلحق بالغير بسبب ما يحدث بالمباني والمنشآت من تهدم كلى أو جزئي وذلك بالنسبة لمايلى:
1 – مسئولية المهندس والمقاول أثناء فترة التنفيذ باستثناء أعمالهم.
2 – مسئولية المهندس والمقاول أثناء فترة الضمان المنصوص عليها فى المادة 651 منالقانون المدنى.
وينص القانون، على أنه مع عدم الإخلال بالمسئولية الجنائية، يتولى المؤمن مراجعةالرسومات ومتابعة التنفيذ، وذلك عن طريق أجهزته أو من يعهد إليه بذلك، وتحدد مسئوليته المدنية وفقًا لأحكام هذا القانون.
ويكون الحد الأقصى لما يدفعه المؤمن بالنسبة للأضرار التى تلحق بالغير مبلغ مليونى جنيه عن الحادث الواحد، على ألا تتعدى مسئولية المؤمن قبل الشخص الواحد عنالأضرار مبلغ مائة ألف جنيه، ويصدر قرار من الوزير المختص بالتأمين بالاتفاق مع الوزيرالمختص بالإسكان بالقواعد المنظمة لهذا التأمين وشروطه وقيوده وأوضاعه والأحوال التى يكون فيها للمؤمن حق الرجوع على المسئول عن الأضرار، كما يتضمن القرار قسط التأمين الواجب أداؤه والشخص الملزم به، على ألا يجاوز القسط 0.2 % (اثنان من عشرة فى المائة) من قيمة المبنى، ويحسب القسط على أساس أقصى خسارة محتملة وذلك بالنسبة للمشروعات ذات الطبيعة الخاصة والتى يصدر بها قرار من الوزير المختص بالإسكان بالاتفاق مع الوزير المختص بالتأمين.
التصالح مع المباني المخالفة
وتنص المادة 47 على أن يلتزم المالك فى حالة رفع الغطاء التأمينى لأى سبب من الأسباب بإيقاف الأعمال ولا تستأنف إلا بعد إعادة التغطية التأمينية، وفى حالة إصدار شهادة الصلاحية للمبنى لا يجوز رفع الغطاء التأميني.
وحددت اشتراطات البناء المستندات المطلوبة لاستخراج رخصة تعلية مبنى أو عقار، إذ لا يمكن الحصول على الرخصة دون إتمام تلك الإجراءات، ومن المستندات التي يجب تقديمها لصدور رخصة تعلية ما يلي:
- صورة بطاقة الرقم القومى للمالك.
- سند الملكية.
- أصل التوكيل من المالك للمهندس/المكتب الهندسي.
- صورة من السجل الهندسي الخاص بالمهندس/ المكتب الهندسي القائم بأعمال الاعتماد.
- طلب ترخيص بالأعمال المطلوبة معتمد من نقابة المهندسين.
- طلب حساب قيمة الأعمال طبقا للنموذج المرفق والنص عليه باللائحة.
- شهادة صلاحية أعمال الترخيص موقعة من المهندس/المكتب الهندسي.
- أصل بيان الصلاحية لموقع البناء من الناحية التخطيطية واشتراطات البناء الجديدة.
- 3 نسخ من الرسومات الهندسية معتمدة من المهندس/ المكتب الهندسي.
- شهادة الإحداثيات أو المتغيرات المكانية.
- إيصال توريد الدمغة الهندسية من نقابة المهندسين.
- تقرير استشاري أو مكتب هندسي تفيد بأن النظام الإنشائي للمبنى وأساساته يتحمل أعمال التعبئة المطلوبة.
- صورة من شهادة الاستشاري المعتمدة من نقابة المهندسين لأى تقارير أو رسومات يطلب اعتمادها من الاستشاري.
- عقد المقاولة.
- عقد الإشراف.
- توصيف اللوحات المعمارية والرسومات الهندسية.
- صورة من الرسم المساحي الخاص بالقطع المنفردة.
وفيما يتعلق بالمستندات المطلوبة لاستخراج ترخيص البناء هي نفس الإجراءات السابقة مع إضافة بعض البنود، إذا كانت حالة المبنى تخضع لوثيقة التأمين طبقا للمادة 46 من القانون، حيث يتعين إرفاق التالي:
- تقرير استشاري عن أبحاث التربة.
- نوتة حسابية.
- تقرير بسلامة العقارات المجاورة.
- نسخة من الرسومات الإنشائية معتمدة من مكتب المجمعة المصرية لتأمين المسئولية المدنية عن اخطار أعمال البناء.
وفي نفس السياق، يقوم مجلس الوزراء في الوقت الحالي مناقشة قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد وهذا وفقا للقانون الجديد بعد تعديل بعض المواد الموجودة في القانون القديم رقم ١ لسنة ٢٠٢٠ الخاص بالتصالح في مخالفات البناء والذي من المقرر ان يتم اصدار في وقت قريب، وجاء القانون على النحو التالي:
- يسمح التصالح للأعمدة مع صب السقف.
- من الممكن أن يتم التصالح في الأسوار بعد انتهائها.
- يجوز التصالح في مساحة تتجاوز ٣٦ متر، حيث يقوم المحافظ بتحديد سعر متر التصالح.
- يسمح التصالح على تغيير الاستخدام.
- من الممكن أن يتم التصالح على التعدي على أملاك الدولة، وذلك بعد موافقة الهيئة المختصة، ولكن يستثنى من ذلك التعدي على كل من نهر النيل والآثار.
- يسمح التصالح بعد موافقة الجهة المختصة على المباني المتعدية على خطوط التنظيم.
- من الممكن أن يتم التصالح على المباني الموجودة خارج الحوزة العمرانية لكافة الأنشطة سواء سكني أو تجاري أو صناعي أو غير ذلك.
وحددت الحكومة شروط التصالح في مخالفات المباني كالتالي:
- يشترط أن تكون المخالفات قد حدثت قبل قيد المبنى أو المنشأة بسجل حصر المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
- يجب أن لا تكون المخالفة بالتعلية أو الإضافة إلى العقار الذي تم تسجيله من قبل.
- يشترط أن لا تكون المخالفات قد تؤثر على المبنى ولا تفقده مقومات قيده بالسجل.
- أن يقوم الجهاز القومي بالموافقة على التنسيق الحضاري.
