قد يجادل قليلون بأن مدينة نيويورك غارقة في أزمة الإسكان – كما تحددها الأسعار المرتفعة وانخفاض الوظائف الشاغرة. هناك أدلة جيدة على هذا الاستنتاج. أفاد أحدث مسح فيدرالي للإسكان والوظائف الشاغرة في مدينة نيويورك أن معدل الشواغر يبلغ 1.4% فقط، “وهو تناقض صارخ مع معدل 4.54 في عام 2021”. خلال الفترة نفسها، ارتفع متوسط الإيجار الشهري من 1500 دولار إلى 1641 دولارًا – وهذا يشمل كل شيء بدءًا من المباني الشاهقة الفاخرة وحتى الإسكان العام.
تدفع هذه الأنواع من الأرقام البحث المستمر عن حلول للمشكلة – بما في ذلك، مؤخرًا، إعلان العمدة آدامز في 12 كانون الأول (ديسمبر) عن إنشاء لجنة جديدة لمراجعة ميثاق المدينة للنظر، على حد تعبيره، في كيفية “توفير أكبر قدر ممكن من الإسكان بأسعار معقولة للناس”. سكان نيويورك من الطبقة العاملة وعائلاتهم.
إن الفحص الشامل لسياسة الإسكان في نيويورك – سواء على مستوى المدينة أو الولاية – يمكن أن يشمل مجموعة متنامية من البحوث الاقتصادية المتعلقة بتنظيم الإيجار، الذي يؤثر على 960 ألف شقة “مثبتة الإيجار” والتي لا يحدد أسعارها السوق بل يقررها عمدة المدينة. المعينين. وقد يوفر تثبيت الإيجارات صفقة جيدة لمن يحالفهم الحظ في الاستفادة منه. ولكن مع اتفاق خبراء الاقتصاد من مختلف الأطياف السياسية على نحو متزايد، فإن ذلك يضر في نهاية المطاف بسوق الإسكان في المدينة بالنسبة للكثيرين.
البحث في تأثير التحكم في الإيجارات له تاريخ طويل. في عام 1997، وصف الخبيران الاقتصاديان في جامعة هارفارد إدوارد جليسر وإيرزو لوتنر “سوء تخصيص المساكن” الذي تخلقه ضوابط الإيجار. كان هذا هو المصطلح الذي استخدموه للتعبير عن عدم التطابق بين ما قد يحتاجه المستأجرون وما يختارونه لأن السعر رخيص – مثل الأشخاص الذين قد يحتاجون فقط إلى شقة صغيرة، ولكنهم يعيشون في شقة كبيرة لأنهم يستطيعون تحمل تكاليفها.
في الآونة الأخيرة، في عام 2018، أشار معهد بروكينجز الليبرالي إلى نفس المشكلة: “بمجرد أن يحصل المستأجر على شقة خاضعة لرقابة الإيجار، فقد لا يختار الانتقال في المستقبل والتخلي عن التحكم في الإيجار، حتى لو تغيرت احتياجاته السكنية. ” وتابع بروكينجز أن “سوء التخصيص هذا لا يخلو من عواقب وخيمة، وأبرزها “الأسر الفارغة التي تعيش في شقق بحجم عائلي والأسر الشابة المحشورة في استوديوهات صغيرة”.
يشير تحليل التعداد السكاني الذي أجري العام الماضي لبيانات الإسكان في نيويورك إلى أن هذا هو بالضبط ما يحدث هنا – حيث يكتظ الشباب في استوديوهات مقسمة مع العديد من زملاء السكن وهم يعرفون ذلك جيدًا. الفرق بين الإسكان الخاضع لتنظيم الإيجار والسكن بسعر السوق في نيويورك كبير: فقط 94,000 (24٪) من المستأجرين المستقرين الإيجار انتقلوا (إما للداخل أو للخارج) في العام الماضي، مقارنة بـ 221,000 (57٪) من السوق -سعر المستأجرين. من المرجح أن يبقى المستأجرون الذين استقروا في الإيجارات في أماكنهم، مما يشكل نوعًا من الحصار السكني للوافدين الجدد أو الأسر التي لديها أطفال والتي تحتاج إلى المزيد من غرف النوم. وفقًا للتعداد السكاني، لم يكن المستأجرون الذين تم تثبيت إيجاراتهم على المدى الطويل بالضرورة من ذوي الدخل المنخفض: فقد أبلغ 30٪ منهم عن دخل يزيد عن 100000 دولار سنويًا – وذلك تماشيًا مع القصص سيئة السمعة عن الممثلة ميا فارو وعضو الكونجرس تشارلز رانجيل الذين يتمتعون بوحدات ثابتة الإيجار. (ورثتها فارو من خلال عائلتها، حسبما يسمح القانون).
ويكتشف الاقتصاديون أنه من الممكن أن تكون هناك تأثيرات سيئة على جودة السكن أيضًا، بطرق تلحق الضرر بالمستأجرين أنفسهم الذين يستقرون الإيجار. في فبراير 2024، نظر الاقتصاديون في بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس في الآثار المادية للتحكم في الإيجارات. وخلصوا إلى أنه “على الرغم من أن سياسات تحديد الإيجارات تقيد الإيجارات بأسعار معقولة، إلا أنها يمكن أن تؤدي أيضًا إلى انخفاض مخزون الإيجارات والصيانة، مما يؤدي إلى تفاقم النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة”. وبالمثل، خلص بحث جديد نُشر في مجلة اقتصاديات الإسكان في مارس/آذار 2024 إلى أنه “حتى المستأجرين في المساكن الخاضعة للرقابة يمكن أن يعانون من التحكم في الإيجارات، حيث يمكن تقليل صيانة هذه المساكن، مما يؤدي إلى انخفاض جودة السكن”.
ومرة أخرى، تكشف أحدث النتائج التي توصلت إليها نيويورك عن ظروف السوق ذاتها. ووجدت مراجعتها لـ “مشاكل الإسكان المبلغ عنها” أن هناك عددًا أكبر من شكاوى المستأجرين بشأن القوارض والتسريبات والشقوق والتدفئة في الوحدات ذات الإيجار الثابت مقارنة بالوحدات غير الخاضعة للتنظيم. والأرقام مذهلة: فقد تم الإبلاغ عن 376 ألف حالة قوارض في الوحدات الخاضعة للتنظيم (39% من الإجمالي)، مقارنة بـ 240 ألف حالة في الوحدات الخاضعة لسعر السوق (22% من الإجمالي).
يمكن أن تؤدي احتياجات إصلاح المباني القديمة الخاضعة لأنظمة الإيجار إلى تخلي المالكين عنها ببساطة، كما قالت ماجي برون، رئيسة شركة A&E Real Estate في بروكلين. “عندما تعيش في شقة لمدة 20 أو 30 عامًا، فإن هذه الحدود (على زيادات الإيجار) لا تقترب حتى من التكاليف الفعلية لتجديد الأسلاك والسباكة والتحسينات الأساسية التي تحتاجها لاستئجار شقة تحتاجها عائلة سيكون فخوراً بالاتصال بالمنزل. وهذا يعني أن المزيد والمزيد من تلك الشقق ذات الإيجار المنخفض التي تشتد الحاجة إليها تظل شاغرة. وقد تفاقمت هذه المشكلة بسبب تشريع ولاية نيويورك لعام 2019 الذي يحد بشكل حاد من زيادات الإيجار حتى بالنسبة لارتفاع التكاليف مثل الإصلاحات الرأسمالية الرئيسية.
ويقدر بورغوس من NYAA أن ما لا يقل عن 10000 من هذه “الشقق الوهمية” تظل شاغرة – لأن أصحابها “غير مسموح لهم باسترداد تكاليفهم. التضخم والضرائب العقارية والتأمين. ونتيجة لذلك، يقول: “البنوك لن تقرضهم”. وهذا بالضبط ما توصلت إليه مؤسسة بروكينجز. “يمكن أن يؤدي التحكم في الإيجارات أيضًا إلى تدهور مخزون المساكن المستأجرة؛ ولا يجوز لأصحاب العقارات الاستثمار في الصيانة لأنهم لا يستطيعون استرداد هذه الاستثمارات عن طريق رفع الإيجارات.
يقول بورغوس: “النظام لا يعمل سواء بالنسبة للمالكين أو المستأجرين”. ولكن كيف يمكن تعديل هذا النظام الراسخ ــ القائم بشكل أو بآخر منذ أكثر من خمسين عاما ــ؟
وتشير تجربة مدينة عالمية كبرى أخرى، وهي بوينس آيرس بالأرجنتين، إلى أن القيام بذلك قد لا يؤدي إلى الفوضى كما يقترح المدافعون عن المستأجرين بشأن التلاعب في الأسعار. في أواخر العام الماضي، قام الرئيس الأرجنتيني ذو الميول التحررية خافيير مايلي ببساطة “بإلغاء” ضوابط الإيجار، كما ذكرت صحيفة وول ستريت جورنال. وأفادت أن النتيجة هي أن “العاصمة الأرجنتينية تشهد طفرة في سوق الإيجارات. ويسارع الملاك إلى إعادة عقاراتهم إلى السوق، مع زيادة إمدادات الإيجار في بوينس آيرس بنسبة تزيد عن 170%. وفي حين أن الإيجارات لا تزال مرتفعة بالقيمة الاسمية، فإن العديد من المستأجرين يحصلون على صفقات أفضل (أو على الأقل أكثر عدالة)، مع انخفاض بنسبة 40٪ في السعر الحقيقي للعقارات المستأجرة عند تعديلها حسب التضخم.
إن مجرد إلغاء التحكم في الإيجارات كما هو الحال في بوينس آيرس سيكون أكثر صعوبة بكثير في نيويورك المثقلة باللوائح التنظيمية، بطبيعة الحال. ولكن كما يشير بورجوس، فإن مجرد السماح بإلغاء القيود التنظيمية على الوحدات الشاغرة يمكن أن يؤدي إلى تحسن كبير – دون التأثير على المستأجرين الحاليين. ما يسميه “التحكم في الشواغر” يقف في طريق زيادة الإيجارات التي يحتاج أصحابها إلى الاستثمار ببساطة للامتثال لقوانين البناء وقوانين الحد من الرصاص – بدلا من ترك الوحدات شاغرة. يمكن للجنة ميثاق المدينة أن تساعد من خلال تخفيض الضرائب العقارية أو أسعار المياه للوحدات الخاضعة للتنظيم.
ولكن حتى التحرر السريع من القيود التنظيمية قد لا يكون ذا أهمية كبيرة في معظم أنحاء المدينة. تشير دراسة التعداد السكاني إلى أن الإيجار النموذجي بسعر السوق (2000 دولار) ليس أعلى بشكل خيالي من الإيجار المنظم النموذجي (1500 دولار). في ذا برونكس، يبلغ الإيجار النموذجي لجميع الوحدات – بما في ذلك الوحدات غير المستقرة – 1200 دولار فقط. وبعبارة أخرى، يمكن أن تكون إيجارات السوق قريبة من الإيجارات المنظمة في الأحياء منخفضة التكلفة. ومع عودة موجة من الوحدات الشاغرة إلى السوق والاستثمارات الجديدة، قد تتبع نيويورك (أو على الأقل على رؤوس الأصابع) خطى بوينس آيرس.
مثل هذه الخطوة لن تفيد المستأجرين فحسب، بل ستوفر على المدينة النفقات المرتبطة بوكالة لا تمتلكها معظم المدن الكبرى، وهي مجلس إرشادات تثبيت الإيجارات، الذي يضع موظفوه توصيات بشأن زيادة الإيجارات ويراقبون الامتثال. علاوة على ذلك، لن يضطر أصحاب العقارات – بما في ذلك أصحاب العقارات الذين يمتلكون عددًا قليلاً من المباني – إلى تحمل المتاعب البيروقراطية لتسجيل مبانيهم كل عام – وإما إرسال النماذج والرسوم المطلوبة بالبريد أو تسليمها يدويًا، يتم دفعها لكل وحدة للدولة (13 دولارًا) والمدينة (20 دولارًا). الفشل في القيام بذلك يعني غرامة قدرها 500 دولار لكل شقة.
وكانت هناك محاولات، بقيادة لوبي المالكين، جمعية تثبيت الإيجارات (التي أصبحت الآن جزءاً من جمعية الإسكان في نيويورك)، لقلب نظام مراقبة الأسعار من خلال المحاكم – ولكن دون جدوى. ومؤخراً، رفضت المحكمة العليا في الولايات المتحدة طعناً يستند جزئياً إلى الحجة القائلة بأن تنظيم الإيجارات كان في واقع الأمر بمثابة “استيلاء قانوني على ممتلكات المالك دون تعويض”.
إن حقيقة سعي أصحاب العقارات إلى إلغاء تنظيم الإيجارات من خلال المحاكم توضح مدى صعوبة تغيير النظام من الناحية التشريعية. لكن يجب على مسؤولي المدينة والولاية أن ينتبهوا إلى القيادة المتغيرة في واشنطن. في إدارة ترامب الأولى، وجه المجلس التنفيذي للبيت الأبيض انتقادات إلى التحكم في الإيجارات، وكتب أنها يمكن أن تؤدي إلى “تقييد العرض (الذي) يؤدي في النهاية إلى الإضرار ببعض المستأجرين ذوي الدخل المنخفض الذين يهدفون إلى مساعدتهم”.
تعتمد ميزانية مدينة نيويورك على واشنطن للحصول على إيرادات بقيمة 100 مليار دولار، بما في ذلك من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية – والتي يمكن أن تربط تلك المساعدة بشروط، بما في ذلك مراجعات تنظيم الإيجار أو الدعوة إلى إنهائه. بمجرد عودته إلى منصبه، يمكن لدونالد ترامب – كما يفعل غالبا – أن يثبت أنه ورقة رابحة ويحرر سوق الإسكان في مدينة نيويورك.
هوارد هوسوك هو زميل بارز في السياسة الداخلية في معهد أميركان إنتربرايز.
