إن ارتفاع أسعار الفائدة إلى جانب اللوائح الأكثر صرامة جعل بعض الكنديين يبدأون في التشكيك في حكمة الاستثمار في العقارات المستأجرة قصيرة الأجل.
تقول ديانا ستيل إنها لم تر قط عددًا كبيرًا من الشقق وبيوت العطلات المعروضة للبيع كما هو الحال في كيلونا، كولومبيا البريطانية في الوقت الحالي.
قال مؤسس شركة Keys to Kelowna Properties Inc.، وهي وكالة لإدارة تأجير العطلات الفاخرة، إن سوق العقارات في المدينة المطلة على البحيرة “مشبع” حاليًا بالعقارات المخصصة للاستخدام للإيجار على المدى القصير. بعض البائعين هم أشخاص اشتروا منذ وقت ليس ببعيد ويحاولون بالفعل الخروج.
قال ستيل: “لقد جعلنا كل هؤلاء الأشخاص الجدد يغمرون السوق – لقد كانوا من المتبنين المتأخرين”.
“لقد اعتقدوا أنهم سيصنعون دار سك العملة لأنهم رأوا ما كان يحدث في حمى الذهب. والآن يدركون: “أوه، خطأ كبير”.
“الاندفاع نحو الذهب” الذي يشير إليه ستيل هو تدافع المستثمرين نحو الإيجارات قصيرة الأجل التي شهدتها مدينة كيلونا والعديد من المدن الكندية الأخرى في بداية جائحة كوفيد-19.
أدت تفويضات العمل من المنزل إلى جانب الانخفاض في السفر الدولي إلى تجدد الاهتمام بين الكنديين بالوجهات المحلية. لفترة من الوقت، كان الأشخاص الذين يعرضون منازل ريفية وشقق للإيجار على Airbnb وVrbo وغيرها من الأسواق عبر الإنترنت يكسبون أموالًا أكثر مما كانوا يكسبونه منذ سنوات.
ولكن مع محاولة المزيد والمزيد من الناس المشاركة في الحدث، تغير التوازن. وقال ستيل إنه بحلول صيف هذا العام، كان عدد Airbnb والقوائم المماثلة في المدينة يفوق الطلب.
ومع تزايد وفرة الإيجارات قصيرة الأجل، انخفض متوسط معدلات الإشغال الليلي، وكذلك انخفض حجم الإيرادات التي تمكن المستثمرون من تحقيقها.
قال ستيل: “لقد انخفض معدل الإشغال لدينا، فقط بسبب عدد القوائم الجديدة”.
“لذا فإن أولئك الذين ليسوا مستثمرين متمرسين، أو غير مهتمين بدعم ممتلكاتهم، يتطلعون الآن إلى البيع.”
لطالما كانت Airbnb وVrbo وغيرها من منصات التأجير عبر الإنترنت فرصًا مغرية للكنديين الذين لديهم ما يكفي من النقود لدفع دفعة أولى والرغبة في أن يصبحوا ملاكًا أو “مضيفين” على المدى القصير.
وفقًا لهيئة الإحصاء الكندية، بين عامي 2015 و2018 فقط، ارتفع حجم الإيرادات التي حصل عليها أصحاب المنازل الخاصة المؤجرة قصيرة الأجل في هذا البلد إلى 2.2 مليار دولار – وهي قفزة تقارب عشرة أضعاف في فترة ثلاث سنوات فقط.
ولكن في عام 2023، أدى بعض التألق إلى تآكل الإيجارات قصيرة الأجل كاستراتيجية استثمارية. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن مختلف مستويات الحكومة تفرض بشكل متزايد قيودًا تهدف إلى الحد من هذه الممارسة، مثل حظر الإيجارات قصيرة الأجل حيث لا يقيم المالك في العقار.
بالإضافة إلى اللوائح الأكثر صرامة، تغير الجانب المالي من المعادلة بشكل كبير. أسعار الفائدة أعلى بكثير مما كانت عليه قبل بضع سنوات، مما يعني أن أصحاب العقارات المهتمين بسوق الإيجار قصير الأجل بحاجة إلى أن يكونوا قادرين على توليد المزيد من الدخل فقط لتغطية تكاليف الرهن العقاري الخاصة بهم.
كما أنه لم يعد من الآمن الافتراض، كما فعل كثير من الناس ذات مرة، أن قيمة العقارات سوف تستمر في الارتفاع على المدى الطويل.
قال جيسون هيث، المدير الإداري لشركة Objective Financial Partners Inc: “في الماضي، ربما كان بعض الأشخاص يهتمون بشكل أقل بالدخل الذي يدرونه ويهتمون أكثر بالارتفاع المحتمل في أسعار ممتلكاتهم”.
“ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة و(أ) ضعف سوق الإسكان، قد لا ترتفع الأسعار بالقدر الذي كانت عليه من قبل. بل وربما ينزلون.”
وأضاف هيث أن أي شخص يشتري عقارًا استثماريًا في كندا مطالب بدفع دفعة مقدمة بنسبة 20% على الأقل قبل الموافقة على الحصول على القرض.
وقال إن هذا العامل، إلى جانب ارتفاع تكاليف الاقتراض اليوم، يعني أن المستثمرين المحتملين بحاجة فعلاً إلى إجراء بعض التحليلات للأرقام.
“السؤال الكبير هو: هل هذا نموذج عمل قابل للتطبيق؟” هل يمكنك كسب المزيد من المال من خلال إدارة عقار عبر Airbnb مقارنة بامتلاك عقار مستأجر بشكل منتظم أو مجرد الاستثمار في الأسهم والسندات، على سبيل المثال؟ قال هيث.
“وتذكر أنه باستخدام الأسهم والسندات، يمكنك شراؤها دون الحاجة إلى الكثير من العمل. إن امتلاك عقار على Airbnb هو عمل تجاري، وهو وظيفة، وعليك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار تكلفة وقتك.
أقر أفيري بيرش، مؤسس شركة 365 Experience Inc.، وهي شركة لإدارة العقارات المستأجرة في هاليفاكس، بأن سوق الإيجار قصير الأجل كان في حالة تغير مستمر مؤخرًا.
لكن بيرش، الذي كان يبلغ من العمر 21 عامًا فقط عندما بدأ لأول مرة في كسب دخل إيجار قصير الأجل من خلال تقديم غرفة نوم إضافية في شقته، قال إنه لا يزال يعتقد أن ذلك يمكن أن يكون أكثر ربحًا من الأشكال الأخرى للاستثمار العقاري.
وقال إن ذلك يرجع جزئيًا إلى أن الإيجارات قصيرة الأجل تمنح أصحاب العقارات مرونة أكبر للتكيف مع تغيرات العرض والطلب.
وقال بيرش: “أعتقد أنه في الواقع رهان أكثر أمانًا للعقار، خاصة في أوقات الجنون، لأننا لسنا مقيدين بأي تسعير”.
“يمكننا خنقها لأعلى ولأسفل بقدر ما نرغب.”
وقالت ستيل إنها تعتقد أن كيلونا ستكون دائمًا وجهة مرغوبة، ويمكن القيام باستثمارات جيدة من قبل أولئك الذين لديهم الأموال النقدية مقدمًا والذين يتمتعون بالذكاء بشأن استراتيجيتهم.
على سبيل المثال، قالت إن بعض المستثمرين الأذكياء يتحولون حاليًا من سوق الإيجار قصير الأجل إلى سوق الإقامة متوسطة المدة، ولا يقدمون الطعام للسياح ولكن لأولئك الموجودين في المدينة مؤقتًا للعمل أو العلاج الطبي.
وقالت: “أعتقد أن أي شخص مهتم بهذه الصناعة عليه أن يفهم أنها متقلبة… إنها صناعة ذات مخاطر أعلى، ولكنها ذات مكافآت أعلى”.
“لكنني فعلت ذلك بممتلكاتي الشخصية، ولن أتجاهل ذلك أبدًا. أنا أحب المساحة المستأجرة المفروشة لأنها تمنحك هذه الفرصة للتمحور.
