هذه المقالة هي الثانية في سلسلة Spring Housing Buzz التي تنشرها Global News، حيث سنقوم بالتحقيق في عدد من المجالات المختلفة المتعلقة بالربيع سوق العقارات في أونتاريو. يمكنك قراءة الجزء الأول هنا.
مشتري المنازل لأول مرة، أونايري وجوزيف بايا، يحبون منزلهم المستقل المكون من ثلاث غرف نوم في ويتبي، أونتاريو، لأنه يحتوي على ما يحتاجون إليه بنطاق سعري مكون من ستة أرقام يمكنهم تحمله.
على الرغم من قيام جوزيف برحلة يومية إلى تورونتو للعمل، إلا أنه حصل على الطابق السفلي الذي أراده، بينما حصل أونايري على مساحة إضافية للترفيه عن الأصدقاء والاستعداد لعائلة أكبر.
كان المحاسب ومشرف المكتب، اللذان تزوجا منذ ثلاث سنوات، يستأجران شقة في إيتوبيكوك حتى العام الماضي عندما قررا، مثل كثيرين في أونتاريو، أن دفع الإيجار هو مضيعة للمال.
“كان أكثر من اللازم. قال أونايري، وهو في الأصل من جمهورية الدومينيكان ووصل إلى كندا قبل بضع سنوات عبر أورلاندو بولاية فلوريدا: “كنا ندفع ثمن تلك الغرفة الصغيرة المكونة من غرفة نوم واحدة، حوالي 2500 دولار شهريًا”.
“لذلك اعتقدنا أن هذا هو الوقت المناسب للبدء في شراء منزل، ووضع هذه الأموال في تمويل الرهن العقاري لدينا.”
كان لا بد من تخفيض التوقعات بسرعة لأن الحصول على المنزل المنفصل المكون من أربع غرف نوم بالقرب من تورونتو والذي حلموا به لم يكن ببساطة حقيقة من حيث التكلفة.
يتذكر أونايري قائلاً: “كنا نتوقع الحصول على منزل منفصل أقرب إلى المدينة”.
“مثل ثلاث أو أربع غرف نوم وفناء خلفي كبير. هذا ما كنا نظنه.”
افترض الزوجان، اللذان كان لديهما بعض الخبرة في سوق العقارات في الولايات المتحدة، أن الأمر لن يكون أكثر تكلفة بكثير عندما انتقلا إلى كندا، وكان لديهما “تحيز” بأن الأسعار ستكون مماثلة بالنظر إلى حجم الدولة واتساعها.
قال جوزيف: “ما رأيناه لم يكن أمرًا مشجعًا، بل كان في الواقع محبطًا ومتواضعًا للغاية”.
“ولكن بعد ذلك… وجدنا السمسار المناسب، ووجدنا الموقع المناسب، وبعد ذلك كان التوقيت مثاليًا لأن الأسعار كانت في انخفاض.”
في المراحل الأولى من بحثهما، يقول الزوجان إن منزلاً في ويتبي يحتوي على “كل شيء” يحتاجان إليه، تم اختطافه في النصف ساعة الأخيرة من المزايدة عندما تم تسجيل عرض أعلى بنحو 30 في المائة.
قال أونيري: “لذلك كان الأمر محبطًا للغاية بالتأكيد”.
“أعتقد أننا ربما توقفنا عن البحث عن منازل لمدة أسبوعين تقريبًا لأننا شعرنا أننا في حداد”.
استقر الزوجان في نهاية المطاف في منزل مستقل، لكن ذلك وضعهما على بعد 70 كيلومترًا تقريبًا من المكان الذي كانا فيه في إيتوبيكوك، مما أدى إلى التضحية بالموقع من أجل شراء منزل في النطاق السعري الذي يبلغ 750 ألف دولار.
إنها الحقيقة التي سيتعين على العديد من الأشخاص الآخرين لأول مرة تحملها، حيث تجاوز متوسط المنزل المنفصل أو شبه المنفصل في منطقة تورنتو الكبرى علامة المليون دولار منذ سنوات.
ويبدو أن البيانات الأخيرة تشير إلى سوق ربيعي يبدأ في وقت مبكر من عام 2024، حيث كشف تقرير نشاط مبيعات يناير الصادر عن جمعية أونتاريو العقارية عن “مكاسب كبيرة” في المبيعات خلال شهر الافتتاح، بزيادة 21.4 في المائة مقارنة بشهر يناير 2023.
ويخالف هذا إلى حد ما توقعات “النشاط البطيء والأسعار الضعيفة” من توقعات السوق السنوية الأخيرة لبنك كندا الملكي، والتي تشير إلى أن سعر الفائدة القياسي الحالي لبنك كندا (BoC) سيبقي سوق الإسكان صامتًا إلى حد ما خلال النصف الأول من العام.
سواء وصل سوق الربيع أم لا، يتفق العديد من السماسرة وسماسرة الرهن العقاري في أونتاريو على أنه قبل أن يطرق المشتري بابهم، فإنهم يريدون رؤية صورة مالية قوية.
في هذه الأيام، أول وأكبر عقبة أمام أي مستخدم نموذجي لأول مرة هي سداد الدفعة الأولى، وهي مهمة أصعب بكثير هذه الأيام مما كانت عليه قبل ثماني سنوات قبل أن تقدم الحكومة الفيدرالية اختبار تحمل الرهن العقاري.
وبموجب القواعد، يتعين على من يستأجر المنزل لأول مرة أن يحصل على ما لا يقل عن خمسة في المائة لأي منزل تقل تكلفته عن 500 ألف دولار.
ومع ارتفاع السعر، يتوقع المشتري زيادة إضافية بنسبة 10 في المائة في تكاليف المنزل تتراوح بين 500 ألف دولار ومليون دولار، و20 في المائة لكل دولار بعد مليون دولار.
يقول وسيط Ratesdotca، فيكتور تران، إنه حتى مع توقعات انخفاض أسعار الفائدة من بنك كندا هذا العام مقارنة بالعام الماضي، فإنه لا يزال يمثل تحديًا للمبتدئين مع قواعد تأهيل صارمة من المقرضين واختبارات الإجهاد المستمرة.
وقال تران: “معظم الناس، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة في العشرينات أو أواخر العشرينات أو حتى الثلاثينيات من العمر، لا يملكون هذه الأموال المدخرة”.
“إذا فعلوا ذلك، فهذا أمر رائع، يمكنهم الدخول إلى المنزل. ولكن بسبب بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، ستكون المدفوعات مرتفعة للغاية.
طوال معظم سنواته العشرين في هذا المجال، يقول سمسار عقارات أياكس دوج جوردون إنه لم ير أبدًا النهاية المالية لشراء منزل مضطربة كما أصبحت في السنوات القليلة الماضية، مما يضع القدرة على تحمل التكاليف لبعض العملاء موضع تساؤل.
أجبر الارتفاع الكبير في أسعار المنازل وانخفاض المعروض عمومًا من المساكن في جميع أنحاء أونتاريو بعض الأشخاص الجدد على الاعتماد على أفراد الأسرة للحصول على هدايا مالية أو قروض للبدء في حياتهم.
وقال جوردون: “إنهم يسحبون الأسهم، في بعض الحالات، من ممتلكاتهم الخاصة لمساعدة أطفالهم على أن يكونوا قادرين على تحمل تكاليف الأشياء”.
“إننا نشهد أيضًا انتقالًا هائلاً للثروة من جيل الطفرة الذي سيمر خلال السنوات العشر إلى الخمس عشرة القادمة أيضًا. لذلك أعتقد أن هذا سوف يتخلص من بعض مشكلات القدرة على تحمل التكاليف.
أشار استطلاع للرأي على مستوى كندا العام الماضي إلى أن دفع دفعة أولى تسبب في ضغوط كبيرة على معظم المشترين لأول مرة، حيث يشعر نحو 70 في المائة من سكان أونتاريو “بالقلق” بشأن فقدان الفرصة ويخشون أنهم قد لا يحصلون عليها.
وقال حوالي 35 في المائة من مشتري المنازل لأول مرة في جميع أنحاء البلاد إنهم تلقوا نوعاً من المساعدة المالية في شكل مبلغ مقطوع من الآباء أو الأقارب، حيث قال ما يقرب من نصف هؤلاء إنهم تم منحهم إياها.
“إن هذه الصفقة الأولى هي الأكثر صعوبة، وفي بيئة اليوم، يواجه المشترون لأول مرة أسعارًا كبيرة، وتكاليف حمل مرتفعة، والتحدي الإضافي المتمثل في التأهل للإقراض بأسعار فائدة أعلى بسبب اختبار الإجهاد”، قال فيل سوبر، الرئيس. والرئيس التنفيذي لشركة Royal LePage، عن دراسة Environics.
وتؤدي هذه الحواجز المالية إلى رفع متوسط عمر الكنديين الذين يدخلون سوق الإسكان، مع أكبر حصة من الوافدين لأول مرة، 43 في المائة، الذين تتراوح أعمارهم بين 35 عاما أو أكثر، وفقا لدراسة عام 2023. قبل عامين فقط من عام 2021، كانت الفئة الأكبر من مشتري المنازل لأول مرة تتراوح أعمارهم بين 30 إلى 34 عامًا، بنسبة 38 في المائة.
يقول جيمس ليرد، الرئيس التنفيذي المشارك لموقع Ratehub.ca، إن “الكثير من الناس” جلسوا على الهامش في العام الماضي وسط ارتفاع أسعار الفائدة، لكنه يشتبه في أن الأمور ستبدو “أفضل قليلا” مع احتمال انخفاض أسعار الفائدة.
ومع ذلك، ومع نقص العرض في العديد من الأسواق، قد تكون المنافسة على المنازل ذات الأسعار المعقولة عالية.
قال ليرد: “تلك المنازل ذات المستوى المبتدئ والتي قد يتمكن مشتري المنزل لأول مرة من الدخول إليها في حدود ميزانيته، يجب أن تتوقع مجموعة من الأشخاص الآخرين في نفس القارب بالضبط والكثير من المنافسة على هذا المنزل”.
يشير تقرير Royal LePage المستند إلى استطلاعات رأي Leger التي صدرت الأسبوع الماضي إلى أن 51 في المائة من الكنديين الذين أوقفوا خطط شراء المنازل خلال العامين الماضيين سيعودون إلى السوق عندما يخفض بنك كندا سعر الإقراض الرئيسي.
منذ أن تم رفع سعر الإقراض الرئيسي في مارس 2022، أفادت التقارير أن أكثر من النصف (56 في المائة) من 27 في المائة من السكان البالغين في البلاد الناشطين في السوق “أُجبروا على تأجيل” البحث عن ممتلكاتهم نتيجة لقضايا القدرة على تحمل التكاليف .
ومع تحرك معدل التضخم إلى 2.9 في المائة في يناير واقترابه من الهدف الفيدرالي المرغوب بنسبة 2 في المائة، يتوقع العديد من السماسرة أن يقوم بنك كندا بإجراء تخفيض في سعر الإقراض في وقت ما هذا العام.
يصف هاميلتون سمسار العقارات، فيل جولفي، سوق الربيع القادم بأنه “انتقالي” بسبب التكهنات المستمرة بأن السعر سينخفض، مما سيؤثر ليس فقط على مبيعات المنازل ولكن أيضًا على عدد مذهل من تجديدات الرهن العقاري القادمة في العام المقبل.
تقدر البيانات الصادرة عن المؤسسة الكندية للرهن العقاري والإسكان (CMHC) أن حوالي 2.2 مليون رهن عقاري من حقبة كوفيد-19، موقعة بأسعار فائدة منخفضة، سوف يصبح مستحقًا خلال العامين المقبلين. ويمثل هذا الرقم ما يقرب من نصف القروض العقارية المستحقة في البلاد.
“هناك الكثير من التكهنات بأن سوقنا سوف ينطلق مرة أخرى، وسوف ترتفع أسعار المساكن بسرعة مرة أخرى، وهو أمر مخيف للغاية إذا كنت مشتري منزل لأول مرة ولم يشتر أي شيء وينتظر قال جولفي: “على الهامش”.
سيواجه أولئك الذين يبحثون عن منزل في أونتاريو بعضًا من أعلى أسعار المنازل في كندا، خاصة إذا كانوا يبحثون في المناطق المحيطة بتورونتو.
وتقول OREA إن متوسط سعر المنازل السكنية المعاد بيعها في جميع أنحاء المقاطعة في يناير بلغ 821.624 دولارًا، بزيادة حوالي 2.9 في المائة عن نفس الشهر من العام الماضي.
ومع ذلك، في منطقة تورنتو الكبرى (GTA)، فإنك تبحث عن أكثر من مليون دولار لمنزل منفصل أو شبه منفصل، وحوالي 900000 دولار للمنزل المستقل و700000 دولار للشقة المتوسطة.
يقول مدير العلاقات العامة في Zoocasa.ca، باتي كوسغاريا، إن الخبر السار هو أن أسعار المنازل لم “تنمو بسرعة” في يناير بسبب انخفاض التضخم، وسعر الفائدة الثابت لبنك كندا والقدرة على تحمل التكاليف لا يزالان يبقيان بعض المشترين على الهامش.
الأسواق التي يبلغ متوسط الأسعار فيها أقل من مليون دولار تشمل هاميلتون وبرلنغتون وكيتشنر واترلو وبعض أجزاء منطقة نياجرا، في حين يبلغ متوسط الأسعار في لندن وسانت توماس حوالي 600 ألف دولار.
وقال كوسجاريا: “فيما يتعلق بمتوسط السعر… لا تزال الأمور بطيئة جدًا وثابتة شهرًا بعد شهر”.
“لكن الأمر يعتمد حقًا على ما سيحدث مع بنك كندا. أعتقد أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة في نهاية المطاف، حتى في وقت مبكر من الربيع، فسنشهد ارتفاع الأسعار بسرعة كبيرة.
نود أن نسمع تجاربك ومحنك وأفكارك وانتصاراتك فيما يتعلق بسوق العقارات. يرجى الاتصال بنا أدناه.
