تشهد مساحة الرهن العقاري الكندي بالفعل انخفاضًا في بعض أسعار الفائدة مع اقتراب سوق الربيع، على الرغم من عدم وجود إشارة واضحة حتى الآن من بنك كندا بأن تخفيضات أسعار الفائدة وشيكة.
يقول الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News إنه على الرغم من أن الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة لا تزال الخيار الأكثر تكلفة اليوم، إلا أنها “بيئة جيدة” للنظر في المنتج لمشتري المنازل وإعادة التمويل الذين يشعرون بالارتياح تجاه المزيد من المخاطر.
يقول جيمس ليرد، الرئيس التنفيذي المشارك لموقع Ratehub.ca، إن السوق أفضل للحصول على رهن عقاري اليوم مقارنة بالخريف الماضي عندما بلغت أسعار الفائدة ذروتها.
وانخفضت القروض العقارية الثابتة المعروضة إلى درجة أصبحت فيها معدلات الفائدة على القروض لمدة ثلاث أو خمس سنوات أقل من خمسة في المائة. ويمكن لبعض مشتري المنازل الحصول على معدل فائدة مؤمن على الرهن العقاري لمدة خمس سنوات يصل إلى 4.79 في المائة، وفقاً لقائمة الأسعار المجمعة المعروضة من موقع Rathub.
ترتبط أسعار الرهن العقاري الثابتة بسوق السندات الكندية، والتي تشهد ارتفاعًا أو انخفاضًا في العائدات اعتمادًا على توقعات السوق لتخفيضات أسعار الفائدة من بنك كندا.
يقول ليرد: “كان هناك الكثير من التفاؤل بشأن تخفيض أسعار الفائدة في مرحلة ما من هذا العام”.
التزم مسؤولو بنك كندا الصمت عندما يمكن أن تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض بعد دورة التشديد الأكثر عدوانية في تاريخ البنك المركزي. ومع ذلك، فإن معظم الاقتصاديين يتوقعون بدء تخفيضات أسعار الفائدة في أواخر الربيع أو أوائل الصيف، اعتمادًا على كيفية ظهور التضخم والبيانات الاقتصادية الأخرى.
حذر تيف ماكليم، محافظ بنك كندا، مؤخرًا من أنه حتى عندما تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض، فإنها لن تنخفض بالوتيرة التي ارتفعت بها ومن غير المرجح أن تعود إلى أدنى مستوياتها في عصر الوباء.
إن الانخفاض الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، جنباً إلى جنب مع التوقعات بأن هذه الأسعار سوف تنخفض أكثر، يجعل الاختيار بين خيار ثابت ومتغير أكثر صعوبة في الوقت الحالي.
تشهد معدلات الرهن العقاري الثابتة دفعات شهرية لمالك المنزل ويظل سعر الفائدة المرتبط بها ثابتًا طوال مدة المدة.
الرهن العقاري المتغير أو القابل للتعديل هو مجرد ذلك – متغير. يرتفع سعر الفائدة المتعاقد عليه وينخفض بما يتماشى مع قرارات بنك كندا، والتي قد تجعل مالك المنزل يدفع أكثر أو أقل اعتمادًا على التحركات من البنك المركزي.
ويدرك حاملو أسعار الفائدة المتغيرة الحاليون هذه الحقيقة جيدا بعد أن رفع بنك كندا سعر الفائدة القياسي بنحو خمس نقاط مئوية على مدى العامين الماضيين.
كانت القروض العقارية المتغيرة شائعة خلال جائحة كوفيد-19 لأنها قدمت أقل سعر متاح وقت الشراء في معظم الأسواق، على الرغم من ارتفاع سعر الفائدة بشكل كبير وسط دورة التشديد.
بعض أصحاب المنازل لديهم قرض ذو سعر قابل للتعديل مع دفعات متغيرة، مما يعني أن فواتير الرهن العقاري الشهرية ترتفع أو تنخفض على الفور بما يتماشى مع قرارات بنك كندا. النوع الآخر من الرهن العقاري ذو السعر المتغير يشهد تغيرًا في معدل الاستهلاك ولكن تظل المدفوعات ثابتة، مما يؤدي إلى إطالة أو تقصير مقدار الوقت الذي يتم خلاله سداد القرض اعتمادًا على كيفية تغير سعر الفائدة.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
هناك حدود للمدة التي يمكن أن تمتد فيها عمليات الإطفاء قبل أن يضطر مالك المنزل إلى اتخاذ إجراء، ومع ذلك، يتم إعادة ضبط هذه الجداول الزمنية على المدة المتعاقد عليها عند التجديد.
بالنسبة للكنديين الذين يناقشون بين الرهن العقاري المتغير مع دفعات متغيرة أو سعر فائدة ثابت، هناك بعض الاعتبارات المهمة التي يجب أخذها، كما يقول إيتان بينسكي، خبير الرهن العقاري في فانكوفر.
في الوقت الحالي، تعد الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة الخيار الأكثر تكلفة. يقول بينسكي إن معظم الأسعار المتغيرة المعروضة تتراوح بين 6.1 و6.5 في المائة اليوم.
ويقول إن ما يحتاج الكنديون في سوق الإسكان إلى مراعاته هذا الربيع هو ما إذا كان من المرجح أن يخفض بنك كندا سعر الفائدة بما يكفي بحيث ينتهي خيار السعر المتغير إلى ما دون نظرائه الثابتين على مدار المصطلح.
ووفقا لحساباته، ربما يحتاج بنك كندا إلى الانخفاض بنحو نقطتين مئويتين على مدى السنوات الثلاث المقبلة حتى يتمكن صاحب المنزل من توفير أموال متغيرة بدلا من ثابتة خلال هذا الإطار الزمني.
الشخص الذي لديه رهن عقاري بسعر فائدة متغير يبدأ من 6.1 في المائة سينتهي به الأمر بمعدل فائدة فعال يبلغ 4.1 في المائة بحلول تلك النقطة، في حين يظل معدل الفائدة الثابت ثابتا عند حوالي 4.99 في المائة، في هذا المثال.
قد تنجح الحسابات، لكن بينسكي يشير إلى أنها مشروطة بخفض بنك كندا سعر الفائدة إلى 3.0 في المائة بحلول عام 2027. وفي حين أن هذا الانخفاض ليس غريبا، إلا أنه يقول إن هناك الكثير من المخاطر التضخمية التي يمكن أن تؤثر على سعر الفائدة في البنك المركزي. طريق.
ويقول: “يمكن أن يحدث الكثير خلال ثلاث سنوات”.
يقول ليرد إنها “بيئة جيدة” للنظر في الرهن العقاري ذي السعر المتغير حيث أن احتمالات رفع سعر الفائدة مرة أخرى من بنك كندا في هذه الدورة ضئيلة في هذه المرحلة.
لكنه يقول إنه لا يزال “اقتراحًا أكثر خطورة” هو قبول الرهن العقاري المتغير بدلاً من الثابت.
ويقول إن حدثًا عالميًا آخر يؤدي إلى ارتفاع التضخم مثل الغزو الروسي لأوكرانيا قبل عامين يمكن أن يؤدي إلى تغيير التوقعات الحالية لدورة أسعار الفائدة لبنك كندا.
نظرًا لأن خطر المزيد من رفع أسعار الفائدة لا يصل أبدًا إلى الصفر، يقول ليرد إن الكنديين الذين يعتمدون على التخفيضات لجعل الرياضيات تعمل على رهنهم العقاري المتغير يحتاجون إلى بعض الاحتياطي في الميزانية إذا ظلت أقساطهم الشهرية مرتفعة خلال المدة – أو حتى ترتفع أعلى.
ويقول: “إن (القروض العقارية) المتغيرة تتطلب درجة من المرونة المالية وبعض الراحة مع مستوى أعلى من المخاطر”.
ولهذا السبب، يقول ليرد إن بعض أصحاب المنازل الذين يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض في الأشهر المقبلة ما زالوا يختارون القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة خمس سنوات – وهي أرخص الخيارات في السوق اليوم – حتى يتمكنوا من ادخار المزيد مقدمًا.
لكن بينسكي يقول إن معظم العملاء الذين يتعامل معهم يختارون سعر فائدة ثابت لمدة ثلاث سنوات في الوقت الحالي، والذي يقدم سعر فائدة أعلى قليلاً من خيار الخمس سنوات ولكن مع وعد بالتجديد المبكر عندما تكون تكلفة الاقتراض متساوية. أدنى.
تقدم القروض العقارية الثابتة لمدة عام أو عامين وعدًا مماثلاً، ولكنها تقدم عادةً بمعدلات أعلى بكثير من خيار الثلاث سنوات، والذي يقول بينسكي إنه يمنحها قيمة أقل في الوقت الحالي من المتغير.
ويقول: “النقطة المثالية هي في الحقيقة فترة الثلاث سنوات الثابتة”.
ومع ذلك، لا يتعلق الأمر فقط بالدفعة الشهرية، ويشير الخبراء إلى أن هناك مناطق يظهر فيها المعدل المتغير كخيار أقل خطورة من النموذج الثابت.
أصحاب المنازل الذين يعتقدون أن هناك فرصة جيدة لبيع منازلهم أو كسر رهنهم العقاري الحالي قد يرغبون في النظر في الاختلافات في العقوبات بين الرهون العقارية الثابتة والمتغيرة.
عادة ما يكلف كسر الرهن العقاري ذو السعر المتغير مالك المنزل ما يعادل دفعات فائدة لمدة ثلاثة أشهر على قرضه.
يمكن أن تكون العقوبات المفروضة على كسر الرهن العقاري ذو السعر الثابت أكثر تكلفة اعتمادًا على المدة التي تركها صاحب المنزل في مدة الرهن العقاري والفرق النسبي بين سعر العقد والأسعار في السوق اليوم.
إذا انخفضت أسعار السوق كما هو متوقع واضطر صاحب المنزل إلى كسر رهنه العقاري بعد عام من الآن، فقد تكون العقوبات أكبر، حيث سيفرض المُقرض عادةً رسومًا على أساس الفرق بين السعرين.
يقول ليرد إنه عندما تكون أسعار الفائدة أقل من سعر العقد عندما يكسر صاحب المنزل رهنه العقاري، عندها “يمكن أن تخرج العقوبات عن السيطرة”.
ويضيف بينسكي أنه يمكن لصاحب المنزل أيضًا أن يتوقع دفع المزيد إذا كسر رهنه العقاري الثابت مع بقاء فترة زمنية أطول على صفقته، وهي نقطة لصالح الحصول على أسعار فائدة ثابتة قصيرة الأجل على مدى فترة الخمس سنوات الشائعة.
بالنسبة لأي شخص يعتقد أنه قد يفسخ رهنه العقاري في أي وقت خلال السنوات القادمة، فهو يقول إنها فكرة جيدة أن يطرح هذا الاحتمال مع وسيط أو غيره من متخصصي الرهن العقاري حتى يتمكنوا من تقديم منتجات قد تحد من التكاليف المحتملة.
ويضيف بينسكي أن أصحاب المنازل الذين لديهم سعر فائدة متغير لديهم أيضًا خيار تثبيت سعر الفائدة الخاص بهم على منتج ثابت في أي وقت خلال فترة ولايتهم دون رسوم، وهو ما يمكن أن يوفر مخرجًا لأولئك الذين سئموا من تقلب الأسعار.
حتى لو كان المعدل المتغير منطقيًا من منظور مالي، يقول بينسكي إنه لن يرغب كل مالك منزل في “إنفاق طاقته العقلية” للتحقق من قرارات بنك كندا بشأن سعر الفائدة والقلق بشأن كيفية تغير مدفوعاته أو سعر الفائدة.
ويقول إن هذا “قرار محدد لكل أسرة” يأخذ في الاعتبار التغيرات في الميزانية والمخاطر ونمط الحياة التي قد تظهر على مدار فترة الرهن العقاري.
“ليس هناك إجابة واحدة لذلك.”
