تم عرض المكاتب الفارغة كحل للسكن. لقد أدركت تورونتو أن الأمر ليس بهذه البساطة

يشير تقرير جديد إلى أن تحويل المساحات المكتبية الفارغة في تورونتو إلى مساكن لن يكون عملية واضحة – وقد لا يكون ممكناً حتى في بعض الحالات.

يوضح التقرير الجديد الذي تم كتابته لمدينة تورونتو أنه في حين أن بعض تحويلات المكاتب السابقة تبدو “مربحة”، إلا أن معظمها لا يحقق عوائد استثمارية كافية يمكن للمطورين متابعتها، بغض النظر عن الموقع.

تم اعتبار المحادثات المكتبية وسيلة لتورنتو لتوفير السكن الذي تشتد الحاجة إليه للمقيمين في محاولة لخفض الأسعار والإيجارات المرتفعة.

وكانت الفكرة، التي أثبتت نجاحها في أماكن أخرى مثل كالجاري، تعني إعادة تجهيز المكاتب الفارغة وغير المستغلة. ولكن بسبب سياسات استبدال المكاتب في تورونتو، من المقرر أن يتم إخبار أعضاء مجلس المدينة أن الأمر لن يكون سهلاً كما قد يبدو.

وبدلاً من ذلك، يعد هدم مباني المكاتب والبدء مرة أخرى في الأراضي الشاغرة أحد الحلول، وفقًا للتقرير، الذي يبحث أيضًا في سبب عدم كون بناء مكاتب جديدة مربحًا بعد الآن.

وجاء في التقرير: “حان الوقت للنظر في استجابة سياسية ملحوظة تتيح قدرًا مناسبًا/نوعًا مناسبًا من نشاط التحويل استجابةً للتحول الشامل في السوق، مع التركيز على توفير المرونة والاسترخاء في هيكل سياسة المدينة”.

لم تتباطأ الوظائف المكتبية الشاغرة، الناجمة عن جائحة كوفيد-19 والعمل المختلط، في تورونتو.

في العام الماضي، ارتفعت نسبة المساحات المكتبية الشاغرة على مدار كل ثلاثة أشهر، لتنتهي عام 2023 بنسبة 17.5 في المائة – بزيادة قدرها 3 في المائة عن نفس الفترة من عام 2022، وارتفاع بنسبة 13.6 في المائة عن الربع الرابع من عام 2019.

في أكتوبر 2023، وجهت لجنة التخطيط والإسكان في تورونتو الموظفين للنظر في تحويل المكاتب إلى وحدات سكنية، باستخدام كالجاري كمثال.

أجبرت أزمة النفط والغاز منذ ما يقرب من عقد من الزمن المدينة الأكثر اكتظاظا بالسكان في ألبرتا على البدء في استكشاف عمليات التحويل من مكتب إلى مسكن.

قالت شيريل ماكمولن من مدينة كالجاري لـ Global News في ذلك الوقت إن برنامج المنح الخاص بالمدينة لتلك التحويلات كان شائعًا جدًا لدرجة أنه اضطر إلى إيقاف العملية مؤقتًا بسبب نفاد التمويل.

وقال مكمولين إن تحويل المكاتب إلى منازل سيكون “طريقة سريعة” للتعامل مع أزمة الإسكان.

ومع ذلك، فإن التقرير الجديد – الذي سيتم تقديمه إلى لجنة التخطيط بالمدينة يوم الخميس – يوضح أن هدم وإعادة بناء المكاتب الفارغة في تورونتو أكثر قابلية للتطبيق من تحويلها.

وجاء في التقرير أن “التحويلات التي تنطوي على إعادة استخدام مظاريف المباني الحالية دون توسيع غير ممكنة بشكل عام”، مضيفًا أن سياسة استبدال المكاتب في المدينة – والتي تتطلب إعادة تطوير المكاتب في مناطق التوظيف الرئيسية للحفاظ على نسبة معينة من المساحات المكتبية – تعيق الجدوى.

وقالت: “بشكل عام، تصبح المشاريع غير قابلة للحياة عندما تكون هناك حاجة إلى استبدال أكثر من 25 في المائة من المساحات المكتبية الحالية”.

وفيما يتعلق بما يمكن أن يحل محل هذه المساحات المكتبية، أشار التقرير إلى أن “الملكية الميسرة والإسكان المستأجر” يعد استخدامًا بديلاً مثاليًا مقارنة بالاستخدامات المكتبية/التجارية الأخرى (غير السكنية)، والتي قد تتطلب تحفيزًا إضافيًا.

نظر المؤلفون في العديد من حالات تحويل المكاتب، معظمها عروض تجريبية وإعادة بناء، ووجدوا أن 95 في المائة من المشاريع القائمة مرتبطة بما أسماه مباني “الفئة ب” و”الفئة ج” – مكاتب صغيرة ومتوسطة الحجم.

ووجد التقرير أن مباني “الفئة أ” – مثل الأبراج في الحي المالي – من غير المرجح أن تولد عوائد كافية لدعم قدر كبير من استبدال المكاتب. كما أشارت أيضًا إلى أن تطوير مساحات مكتبية جديدة مستقلة مثل تلك الأبراج “غير ممكن حاليًا” في تورونتو.

ووجد التقرير أن المكاتب المتوسطة الحجم والمباني الصغيرة، على وجه الخصوص، تتمتع بأكبر الإمكانات، خاصة إذا كانت داخل “مراكز” رئيسية مثل ممر شارع يونج.

“تمثل مباني المكاتب الصغيرة ما يقرب من 60 في المائة من المباني و6 في المائة من المساحة داخل المناطق الجغرافية الرئيسية. … ولذلك يوصى بتشجيع إعادة تطوير هذه المواقع، حيث أن المباني الأكبر حجماً أقل احتمالاً لتحقيق الجدوى المالية،” كما جاء في التقرير.

وقدمت سيناريو افتراضيا: إذا أعيد تطوير 10 في المائة من تلك المواقع لتصبح سكنية متعددة الاستخدامات، فسيكون لديها القدرة على إنشاء ما بين 27 ألف إلى 35 ألف وحدة سكنية جديدة، مع تقليل المعروض من المساحات المكتبية بمقدار 2.3 مليون قدم مربع، أو أقل من 1.3 مليون قدم مربع. في المائة من إجمالي العرض الحالي للمدينة.

ستؤدي المساحة التي تم استبدالها إلى إنشاء ما بين 313 إلى 901 وحدة سكنية بأسعار معقولة؛ أو 200.000 إلى 600.000 قدم مربع من المساحات غير السكنية/المولدة للعمالة.

ويقدم التقرير ثماني توصيات، بما في ذلك أن المدينة يجب أن تمكن التطورات من “مزج ومطابقة” أنواع الاستخدامات المدمجة بدلاً من المساحات المكتبية للمساعدة في دعم إنشاء المباني متعددة الاستخدامات.

علاوة على ذلك، يجب على المدينة “مراقبة وتحديث” سياساتها بانتظام استجابة لظروف السوق المتغيرة باستمرار.

وقالت: “مع وجود نقطة انعطاف دقيقة حيث يمكن أن يتجاوز الطلب العرض الذي يصعب قياسه، يجب على المدينة تعزيز استجابة سياسية تحافظ على المرونة لمراقبة ظروف السوق بشكل استباقي مع تحسنها أو تدهورها”.

“إن فرصة تفعيل أو إلغاء تنشيط السياسة من خلال اقتراح المجلس يمكن أن تساعد أيضًا في ضمان الاستجابة المناسبة للمدينة لظروف السوق المتقلبة.”

سيقرر أعضاء لجنة التخطيط بالمدينة يوم الخميس ما إذا كان سيطلب من محامي المدينة تقديم تقرير عن تنفيذ التقرير في الربع الأول من عام 2025.

&نسخ 2024 Global News، أحد أقسام شركة Corus Entertainment Inc.