رفع سقف الرهن العقاري المؤمن عليه “يغير قواعد اللعبة” بالنسبة لبعض مشتري المنازل

انخفض حاجز الدخول إلى بعض أسواق الإسكان الأكثر تكلفة في كندا بفضل التغييرات الجديدة التي أثرت على مشهد الرهن العقاري في البلاد.

إن القدرة على توفير أموال أقل على الرهن العقاري المؤمن لمنزل تبلغ قيمته أكثر من مليون دولار ستغير قواعد اللعبة بالنسبة لبعض المشترين، كما يقول خبراء العقارات لـ Global News.

ولكنهم يحذرون من أن مقدار القوة الشرائية الإضافية التي يحصل عليها الكنديون من ارتفاع سقف الرهن العقاري المؤمن والتوافر الأوسع لإطفاء الدين لمدة 30 عامًا سيختلف من أسرة إلى أخرى ومن سوق إلى سوق.

ستدخل التغييرات التي أعلنتها الحكومة الفيدرالية سابقًا والتي تهدف إلى تسهيل تأهل بعض الكنديين للحصول على قرض عقاري، حيز التنفيذ يوم الأحد.

ومن بين هذه التغييرات، سيتمكن جميع الكنديين الذين يعتبرون مشتري منازل لأول مرة، وكذلك أولئك الذين يشترون بنايات جديدة، من الحصول على رهن عقاري مؤمن عليه مع فترة استهلاك تصل إلى 30 عامًا، مقارنة بـ 25 عامًا نموذجيًا.

يؤدي القيام بذلك إلى خفض حاجز التأهل للحصول على قرض عقاري وتقليل حجم الدفعات الشهرية، مما يجعل تكاليف حمل قرض المنزل أكثر قابلية للإدارة قليلاً، حتى مع احتمال أن يدين المالكون بالمزيد على مدى عمر الرهن العقاري.

التغيير الرئيسي الآخر هو رفع الحد الأقصى للسعر الذي بموجبه يمكن للكنديين الحصول على قروض عقارية مؤمنة، أو قروض عقارية ذات نسبة عالية من القرض إلى القيمة. وتسمح هذه القروض العقارية للكنديين بدفع أقل من 20 في المائة مقدما على سعر شراء المنزل، مما يقلل من حاجز الادخار بالنسبة للمشترين.

وبموجب القواعد الجديدة، يمكن للكنديين الحصول على رهن عقاري مؤمن على أي شيء بسعر 1.5 مليون دولار أو أقل، ارتفاعًا من الحد الأقصى السابق البالغ مليون دولار. وهذا يعني أن المشترين سيكون لديهم وقت أسهل في الادخار لشراء منزل في بعض الأسواق الأكثر تكلفة في كندا، مثل تورونتو وفانكوفر، حيث ترتفع قيمة العقارات بشكل روتيني إلى ما يزيد عن مليون دولار.

يقول إليوت تشون، سمسار عقارات لدى شركة The Partners Real Estate في فانكوفر، لـ Global News إن الحد الأقصى للسعر هو “تغيير قواعد اللعبة” لعملائه.

ويقول: “هناك شعور بالتفاؤل تجاه العام الجديد وكون السوق ربيعية مزدحمة”.

وسيتمكن المشترون الآن من شراء منزل بقيمة تصل إلى 1.5 مليون دولار دون الحاجة إلى دفع 20 في المائة أو أكثر كدفعة أولى على المنزل. وبموجب القواعد الجديدة، سيتعين على المشترين دفع 5% على أول 500 ألف دولار من قيمة المنزل و10% على المبلغ المتبقي الذي يصل إلى مليون دولار عند الحصول على رهن عقاري مؤمن عليه.

بالنسبة للمنزل الذي تبلغ قيمته 1.5 مليون دولار، فإن ذلك يؤدي إلى خفض الحد الأدنى لمتطلبات الدفعة الأولى إلى 125000 دولار من 300000 دولار سابقًا.

يوضح تشون أنه في سوق مثل فانكوفر، عادةً ما يكفي مبلغ مليون دولار لشراء شقة سكنية جديدة مكونة من غرفتي نوم في قلب وسط المدينة تبلغ مساحتها حوالي 900 قدم مربع.

لكن دفع هذا السعر إلى 1.5 مليون دولار قد يؤدي إلى قيام المشترين بشراء مساحة مضاعفة تضم ثلاث أو أربع غرف نوم في منزل مستقل أو منزل شبه منفصل، أو الشراء في حي مختلف تمامًا.

يقول تشون: “إن مبلغ الـ 500 ألف دولار الإضافي هذا يُحدث فرقًا كبيرًا في السوق”.

“بالنسبة للمشترين اليوم، وخاصة الأزواج أو العائلات الشابة التي بدأت حياتهم الجديدة، فإن هذا يفتح لهم الباب حقًا.”

قد يجد مشتري المنازل المحتملين أنهم قادرون على الوصول إلى منازل أكبر في أسواق بأكملها كانت باهظة الثمن، وفقًا لفيل سوبر، الرئيس التنفيذي لشركة Royal LePage.

ووفقاً لمؤشر أسعار المنازل الخاص بالوساطة الوطنية، هناك 10 بلديات ستلعب الآن دور المشترين الذين كانوا مقيدين بالسقف السابق للسعر البالغ مليون دولار.

وقال سوبر لصحيفة جلوبال نيوز في وقت سابق من هذا الشهر إن مدن مثل فيكتوريا وميلتون، أونتاريو، حيث يتراوح متوسط ​​سعر المنزل المنفصل بين مليون دولار و1.5 مليون دولار، من المتوقع أن تشهد المزيد من النشاط في هذا النطاق السعري نتيجة للتغييرات. .

وقال سوبر: “هذه بعض من أهم التغييرات المادية التي تم إجراؤها منذ بعض الوقت”.

“لذا فهذه مشكلة كبيرة وستضيف الوقود إلى نار التعافي.”

وتأتي تغييرات الرهن العقاري في أعقاب خمسة تخفيضات متتالية في أسعار الفائدة من بنك كندا هذا العام. وهذا يؤدي أيضًا إلى خفض مستوى التأهل لمشتري المنازل المحتملين، الذين تم تهميش الكثير منهم خلال معظم العامين الماضيين.

يقول تشون إن احتمال القدرة على تحمل المزيد من المال، مع ارتفاع سقف الرهن العقاري المؤمن واحتمال الحصول على قروض عقارية لمدة 30 عامًا، جعل سوق العقارات في فانكوفر أكثر ازدحامًا من المعتاد مع اقتراب نهاية العام.

إنه يرى نشاطًا متزايدًا على العقارات التي تتراوح أسعارها بين مليون دولار و 1.5 مليون دولار حيث يستعد المشترون المحتملون للقواعد الجديدة. ويتوقع أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار في هذه الفئة.

بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بالقوة الشرائية والذين يستطيعون تحمل تخفيض بنسبة 20 في المائة، يمكن أن ترتفع الأسعار حتى فوق حاجز 1.5 مليون دولار على بعض العقارات، حيث يتم تسعير المشترين الذين يعتمدون على سقف الرهن العقاري المؤمن الجديد فوق هذا المبلغ.

ويقول: “لقد رأيت مجموعة من العملاء يختبرون هذا الأمر مرتين بالفعل، حيث تجاوزوا مبلغ الـ 1.5 مليون دولار”.

جادل بعض الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News عندما تم الإعلان عن التغييرات لأول مرة في سبتمبر، أنه في حين أن الإجراءات يمكن أن تحسن القدرة على تحمل التكاليف لبعض المشترين المحتملين على المدى القريب، فإن خفض حاجز الدخول سيزيد من المنافسة في السوق، وبالتالي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. الأسعار.

أوصى تشون لـ Global News بأن المشترين الذين يأملون في الاستفادة من قواعد الرهن العقاري الجديدة لا ينتظرون احتمال انخفاض أسعار الفائدة من بنك كندا، حيث يمكن أن يصل تدفق المشترين لأول مرة إلى السوق في الربيع.

“أود دائمًا أن أذكّر عملائي بأنها فرصة رائعة للخروج للبحث والتقدم على الآخرين. لا أحد يريد أن يكون في المنافسة.

يقول فيكتور تران، خبير العقارات والرهن العقاري في شركة Ratesdotca، لـ Global News إنه على الرغم من أن القواعد الجديدة يمكن أن تكون مثيرة لبعض المشترين، إلا أن مستويات الدخل اللازمة للتأهل للحصول على قروض عقارية تزيد عن مليون دولار لا تزال باهظة.

ويقول: “هذه عقبة كبيرة بالنسبة لمعظم الناس”.

ويقول تران إنه بالنسبة للمشتري العادي، فإن التغيير إلى إطفاء الدين لمدة 30 عاما سيزيد من القدرة على الاقتراض بنسبة تتراوح بين ثلاثة إلى خمسة في المائة.

ويقول: “ليس الأمر كبيرًا”، مضيفًا أن مقدار المكاسب التي يحصل عليها الفرد من عمليات إطفاء الدين الأطول يعتمد على التصنيفات الائتمانية، والالتزامات، ودخل الأسرة.

وفيما يتعلق بالمدخرات، تشير تقديرات “ريسدوتكا” إلى أن الدفعات الشهرية ستكون أقل بنحو 48 دولاراً لكل 100 ألف دولار من ديون الرهن العقاري التي يتم الحصول عليها بسعر فائدة يبلغ 5 في المائة. وفي حالة الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 700 ألف دولار في ظل هذه الظروف، فإن هذا يعني دفع ما يقرب من 286 دولاراً أقل شهرياً مقارنة بإطفاء الدين على مدى 25 عاماً.

يقول تران إن أساسيات تأمين الرهن العقاري لم تتغير حقًا، كما أن سقف الرهن العقاري المؤمن الأعلى يعمل فقط على تسريع عملية الادخار، بدلاً من السماح للمشترين بالتأهل الذين لم يكونوا قد استوفوا المعايير من قبل.

ويقول: “الآن، يسمح هذا النظام لمشتري المنازل لأول مرة والذين كانوا ينتظرون الادخار للحصول على الدفعة الأولى بنسبة 20 في المائة، بدخول السوق في وقت مبكر”.

لكن بالنسبة لأولئك الكنديين الذين يستطيعون دفع 20 في المائة مقدما، يوصي تران عموما بالقيام بذلك، حتى مع رفع الحد الأقصى حديثا.

في حين أن معدلات الرهن العقاري المؤمن عليه تميل إلى أن تكون أقل في ظاهرها مقارنة بالمنتجات غير المؤمن عليها، فإن التكاليف الإجمالية تميل إلى أن تكون أعلى بفضل أقساط التأمين. وأكدت شركة كندا للرهن العقاري والإسكان في وقت سابق من هذا العام أنها سترفع أقساط التأمين بمقدار 20 نقطة أساس إضافية على القروض العقارية التي تؤمنها مع إطفاء الدين لمدة 30 عامًا، على سبيل المثال.

يقول تران: “نعم، سيكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى قليلاً، ولكنك ستكون أفضل حالًا على المدى الطويل”. “عليك أن تحل الرياضيات.”