تخيل ذلك: تشتري منزلاً، ويقدم لك البنك سعر فائدة واحد من شأنه أن يحافظ على ثبات أقساط الرهن العقاري الخاص بك على مدار الثلاثين عامًا القادمة.
بالمناسبة، ادفع المبلغ مبكرًا إذا أردت: لا داعي للخوف من غرامات كبيرة.
وإذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل حاد، يمكنك إعادة تمويل هذا القرض للاستفادة من انخفاض الدفعات الشهرية!
وهذا تفسير (عام جدًا) لكيفية عمل الجزء الأكبر من القروض العقارية في الولايات المتحدة.
وقد أشارت الحكومة الفيدرالية للتو إلى رغبتها في جلب هذا النموذج إلى كندا.
وتضمن بيان الخريف الاقتصادي الذي تم طرحه يوم الاثنين إشارة قصيرة إلى فكرة إتاحة القروض العقارية طويلة الأجل على نطاق أوسع في كندا.
وبموجب قسم حول “خفض تكاليف ملكية المنازل”، قالت أوتاوا إنها “تدرس العوائق” أمام تقديم قروض عقارية بشروط تصل إلى 30 عاما – وهي طريقة لتقديم المزيد من الخيارات للمقترضين. وتخطط الحكومة الفيدرالية الآن لإطلاق مشاورات لاستكشاف جلب هذه الخيارات طويلة الأجل إلى سوق الرهن العقاري.
لكن الخبراء يقولون لـ Global News إنه نموذج فريد حتى الآن بالنسبة لسوق الإسكان في الولايات المتحدة – وقد وصفه البعض بأنه “وحش فرانكشتاين” للرهن العقاري – ويحذرون من أن جلب مثل هذا المنتج إلى كندا لن يكون مهمة سهلة.
علاوة على ذلك، يقول البعض إن هذه التغييرات قد لا تجعل سوق الإسكان في متناول المشترين المحتملين.
وقال روبرت ماكليستر، استراتيجي الرهن العقاري في MortgageLogic.news، في رسالة بالبريد الإلكتروني: “يقول معظم المقترضين بسعر فائدة ثابت إنهم يريدون قروضًا عقارية على النمط الأمريكي … حتى يروا السعر”.
قد تكون على دراية بهيكل الرهون العقارية الكندية، ولكن هنا باختصار.
عندما يتقدم مشتري منزل بطلب للحصول على رهن عقاري، فإن العملية النموذجية تجعله يحصل على قرض ليتم سداده – أو استهلاكه – على مدى 25 عامًا، على الرغم من أن أوتاوا نفذت مؤخرًا تغييرات تجعل إطفاء الدين لمدة 30 عامًا أكثر سهولة.
وفي غضون فترة 25 أو 30 عامًا، يتم تقسيم الرهن العقاري إلى شروط مختلفة. غالبًا ما يحصل أصحاب المنازل الكنديون على رهن عقاري بمعدل فائدة ثابت لمدة خمس سنوات أو أقل.
في نهاية تلك السنوات الخمس، سيتغير معدل الفائدة بناءً على ظروف السوق في وقت التجديد، وستبدأ المدة من جديد حتى يسدد صاحب المنزل كامل القرض أو يكسر الرهن العقاري.
احصل على أخبار المال الأسبوعية
احصل على رؤى الخبراء والأسئلة والأجوبة حول الأسواق والإسكان والتضخم ومعلومات التمويل الشخصي التي يتم تسليمها إليك كل يوم سبت.
هناك أيضًا خيارات متغيرة تشهد تقلب سعر الفائدة مباشرة بعد قرارات بنك كندا برفع أو خفض تكلفة الاقتراض. وقد حددت هذه أيضًا الشروط التي يتم تجديدها عادةً بعد بضع سنوات.
ولكن كما هو موضح أعلاه، فإن خيار الرهن العقاري الأكثر شعبية في الولايات المتحدة هو الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما: معدل فائدة واحد لكامل القرض. لا يزال بإمكان أصحاب المنازل إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة وكانوا على استعداد لدفع رسوم للاستفادة من الدفعات الشهرية المنخفضة، ولكن لا يوجد عادة أي شرط لإعادة التفاوض على الشروط مع المقرض على مدار فترة الرهن العقاري.
وهذا، بالمناسبة، هو أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل دورات رفع أسعار الفائدة مثل تلك التي مرت بها كندا والولايات المتحدة في السنوات الأخيرة أكثر تأثيرًا على الأسر الكندية، لأنهم في كثير من الأحيان يجددون شروط الرهن العقاري الخاصة بهم في الولايات المتحدة. بيئة جديدة والتكيف مع ارتفاع المدفوعات.
وتوجد أيضاً خيارات متغيرة في الولايات المتحدة، تسمى الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل. سيتم تعديل معدل الفائدة سنويًا طوال الفترة المتبقية من عمر القرض، وأحيانًا بعد فترة تمهيدية محددة.
وفي الولايات المتحدة، فإن معظم القروض العقارية مفتوحة بالكامل أيضًا، مما يجعل من السهل السداد مبكرًا دون عقوبة. ومع ذلك، في كندا، يتم إغلاق معظم القروض العقارية وتثبيتها بشروط محددة عندما يمكنك تسريع الدفعات، وتميل هذه إلى أن تأتي بأسعار فائدة منخفضة.
وبالحديث عن العقوبات: نظرًا لكيفية هيكلة النظام المالي في كندا، أشار ماكليستر إلى أن المقرضين لا يمكنهم فرض غرامات تصل قيمتها إلا إلى فائدة ثلاثة أشهر إذا تم إنهاء الرهن العقاري مبكرًا بعد السنوات الخمس الأولى.
وقال: “باستثناء تغيير قانون الفائدة الكندي، فإن المقرضين سيدرجون مخاطر الدفع المسبق للمقترض في السعر”، مما يجعل الرهن العقاري الذي يزيد طوله عن خمس سنوات أكثر تكلفة.
وعدم المبالغة في الأمور، ولكن كسر هذا الرهن العقاري الأكثر تكلفة خلال السنوات الخمس الأولى سيكون أيضًا مكلفًا للغاية بالنسبة لصاحب المنزل.
وقال ماكليستر: “ستكون هناك عقوبات قاسية على الخروج المبكر للأشخاص الذين يخرقون الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما في وقت مبكر قبل خمس سنوات، نظرا لكيفية عمل الرسوم التفاضلية لأسعار الفائدة”.
حسنًا، سنحاول تقليل المصطلحات إلى الحد الأدنى هنا، لكن ابقَ معنا.
إذا كنت المُقرض، وتقدم قرضًا واحدًا بنفس معدل الفائدة لمدة 30 عامًا، فهناك العديد من الأسباب التي تجعل هذا القرار التجاري غير رائع. يمكن أن يتغير الكثير على مدار 30 عامًا، وإذا ارتفعت أسعار الفائدة لدى البنك المركزي وما زال المقترض يدفع سعر الفائدة المنخفض على الرهن العقاري، فأنت تخسر المال بشكل أساسي.
ناهيك عن أن هناك خطرًا يتمثل في أن الشخص الذي تقرضه لديه تغيير كبير في ظروف الحياة مثل التسريح من العمل مما يؤثر على قدرته على الدفع لك.
يوضح Shubha Dasgupta، الرئيس التنفيذي لشركة Pineapple Mortgage، لـ Global News أن هناك “علاوة مخاطرة” مرتبطة بالقروض العقارية الأطول أجلاً لمراعاة هذه الأشياء المجهولة في وقت تقديم القرض.
إن معدلات الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة هي في الواقع أكبر من المعدلات الكندية – اعتبارًا من صباح الأربعاء، كان معدل الفائدة النموذجي على الرهن العقاري المعروض في الولايات المتحدة حوالي 6.6 في المائة، في حين أن المنتجات الكندية ذات السعر الثابت تطفو حول متوسط إلى منخفض أربعة في المائة. نطاق المائة.
ولكن لكي نأخذ في الاعتبار كل هذه المخاطر في منتج مدته ثلاثين عاما، فإن المعدلات في الولايات المتحدة لابد أن تكون أعلى إلى حد فلكي.
هنا نصل إلى الاختلاف الرئيسي بين سوقي الرهن العقاري الذي يجعل من الممكن للبنوك الأمريكية تقديم قروض عقارية ميسورة التكلفة لمدة 30 عامًا: فاني ماي وفريدي ماك، وهما كيانان مدعومان من الحكومة ولهما دور كبير يلعبانه في الحفاظ على الإسكان. السوق الممتد جنوب الحدود.
تقوم هاتان المنظمتان اللتان ترعاهما الحكومة بشراء القروض العقارية من المقرضين، وتجميعها معًا وبيعها في الأسواق المالية كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
ويوضح داسغوبتا أن هذا يحرر رأس المال للبنوك للخروج وتقديم المزيد من القروض أو تمويل عمليات أخرى في حين لا يزال يقدم لمشتري المنازل الأمريكيين ما يمكن أن يكون قرضًا مكلفًا لمدة 30 عامًا.
وقد عزز هذا النظام عمل نظام الإسكان الأميركي الذي يعود تاريخه إلى أزمة الكساد الأعظم، وهو السبب الذي يجعل أغلب أصحاب المساكن في الولايات المتحدة قادرين على الحصول على شروط رهن عقاري أطول كثيراً من تلك التي نراها في أي مكان آخر من العالم.
ليس لدى كندا نظام مثل هذا يوفر السيولة للبنوك التي تقدم قروض الرهن العقاري، لذلك يتعين على المقرضين الكنديين حماية استثماراتهم من خلال إعادة التفاوض على شروط القرض بعد مرور بضع سنوات.
ويقول داسجوبتا إنه من أجل تقديم قروض عقارية بشروط تصل إلى 30 عامًا دون نظام ترعاه الحكومة مثل النظام الموجود في الولايات المتحدة، سيضطر المقرضون الكنديون إلى فرض أسعار فائدة باهظة للغاية.
يقول داسجوبتا: “يجب أن يكون هناك نوع من علاوة السعر المرتبطة بهذه الشروط الأطول حتى نتمكن من التحوط من مخاطر الشكل الذي يمكن أن تبدو عليه بيئة أسعار الفائدة خلال تلك الفترة الزمنية”. “لذا فإن الأمر ينتهي في النهاية إلى زيادة التكلفة بالنسبة للكنديين.”
ويضيف أنه إذا تم النظر في خيارات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، فمن المرجح أن تلعب شركة كندا للرهن العقاري والإسكان وشركات التأمين الأخرى دورًا كبيرًا للتخفيف من المخاطر التي يواجهها المقرضون الذين يقدمون مثل هذا الأجل الطويل.
يقول: “سيكون الأمر محفوفًا بالمخاطر للغاية بالنسبة لمحافظهم الاستثمارية”.
كانت هناك دائمًا مقايضات يجب إجراؤها بين الاستقرار والتكلفة عندما يتعلق الأمر بمدفوعات الرهن العقاري في كندا. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة خمس سنوات يحظى بشعبية كبيرة في كندا، حيث وصل تاريخياً إلى مكان رائع لتوفير راحة البال بتكلفة يمكن التحكم فيها.
وقال ماكليستر إن البنوك الستة الكبرى في كندا يجب أن تكون جزءاً من المسؤولية لتطبيق نموذج على النمط الأمريكي في جميع أنحاء البلاد، وتساءل عن حجم الدفعة التي ستحققها مع الطلب الاستهلاكي غير المؤكد على القروض العقارية طويلة الأجل.
وقال: “لا أتوقع استيعاباً كبيراً لسبب واحد بسيط: أن أسعار الفائدة لآجل 30 عاماً ستكون أعلى مادياً من معدل الفائدة المعتاد لآجل خمس سنوات”. “وإذا لم يحل صناع السياسات مشكلة مخاطر العقوبات، فإن ذلك يؤدي إلى تقليص السوق المحتملة بشكل أكبر”.
في حين أن سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة يبدو أكثر ملاءمة للمستهلك من حيث الاستقرار على المدى الطويل والمرونة التي توفرها الرهن العقاري المفتوح لمدة 30 عاما، يرى داسجوبتا أن الكنديين يستفيدون من سلسلة من الشروط الأقصر مع معدلات فائدة أكثر قابلية للإدارة. .
ويقول إن ذلك يسمح لأصحاب المنازل بالاستفادة بسهولة أكبر من التحولات الإيجابية في السوق دون الاضطرار إلى المرور بعقبات إعادة تمويل الرهن العقاري بالكامل.
التجديد كل بضع سنوات يمنح المقرضين فرصة للتأكد من أن ائتمان المقترض لا يزال مناسبًا لشروط القرض أو إجراء التعديلات حسب الحاجة، ويقدم للكنديين راحة من أنه في حين أن الأيام الجيدة ذات السعر المنخفض قد لا تكون موجودة إلى الأبد، فإن الأيام السيئة نأمل ألا تدوم الأوقات أيضًا.
ويقول: “أعتقد بالتأكيد أن هناك فائدة من وجود (هذا النظام) لكل من المستهلك وكذلك الصناعة ككل”.
