قد تؤدي تقلبات السوق إلى انخفاض أسعار بعض الرهن العقاري. وإليك السبب

قال خبراء لـ Global News إن الكنديين الذين يستعدون لدخول سوق الإسكان في الخريف وأصحاب المنازل الحاليين الذين يقترب موعد تجديد الرهن العقاري قد يرون أسعار الفائدة تتجه إلى الانخفاض في الأسابيع المقبلة بفضل التقلبات الأخيرة في السوق.

تعافت أسواق الأسهم في مختلف أنحاء العالم إلى حد كبير يوم الثلاثاء من موجة بيع عالمية ناجمة عن بيانات ضعيفة عن الوظائف في الولايات المتحدة. لكن التقلبات في أسواق الأسهم أثرت أيضا على سوق السندات، وهي المحرك الرئيسي لأسعار الرهن العقاري الثابتة.

انخفض العائد على سندات حكومة كندا لأجل خمس سنوات، والتي يستخدمها المقرضون لقياس قروضهم العقارية ذات السعر الثابت لمدة خمس سنوات، لفترة وجيزة إلى ما دون ثلاثة في المائة هذا الأسبوع للمرة الأولى منذ الربيع الماضي.

تقول بينيلوبي جراهام، خبيرة الرهن العقاري في موقع Ratehub المقارن، إن سوق السندات عادة ما تكون “ملاذًا آمنًا” للمستثمرين في أوقات التقلب في سوق الأسهم. حيث يتكدس المتداولون في السندات أثناء ظهور علامات المتاعب، مما يدفع الأسعار إلى الارتفاع والعائدات إلى الانخفاض.

ومع تطلع المقرضين إلى سوق السندات لتحديد أسعار الفائدة المعروضة، تقول: “إن هذا يمهد الطريق حقًا لمزيد من الخصومات على أسعار الرهن العقاري الثابتة”.

ويشير جراهام إلى أن أسعار الفائدة الثابتة كانت تتجه بالفعل إلى الانخفاض في الأسابيع الأخيرة وسط تخفيف في سوق السندات مرتبط بتوقعات بخفض أسعار الفائدة من جانب بنك كندا. ومع قيام البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة بشكل متتالي وإبقاء الباب مفتوحا لمزيد من التخفيضات، كانت عائدات السندات تتجه إلى الانخفاض إلى حد كبير منذ مايو/أيار وسط توقعات بانخفاض تكاليف الاقتراض في المستقبل.

ويشير جراهام إلى أن أدنى معدل على الرهن العقاري المؤمن عليه لمدة خمس سنوات على موقع Ratehub هو 4.29 في المائة في الوقت الحالي، وهو مستوى منخفض لم نشهده منذ الربيع الماضي عندما شهد سوق الإسكان اندفاعًا قصيرًا من النشاط.

وتقول: “قد نكون على استعداد لرؤية خصم إضافي إذا اتجهت العائدات إلى الانخفاض”.

بعد خفض بنك كندا لأسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية في يوليو/تموز، توقع العديد من المتنبئين أن وتيرة التيسير التدريجي من شأنها أن تجعل أسعار الفائدة القياسية تنهي العام عند حوالي أربعة في المائة مقارنة بمستوياتها الحالية البالغة 4.5 في المائة.

لكن بعض مراقبي السوق يتوقعون الآن أن بنك كندا قد يزيد من وتيرة خفض أسعار الفائدة في الأشهر المقبلة، وهو ما قد يدفع عائدات السندات إلى الانخفاض بشكل أكبر وسيؤثر بشكل مباشر على أسعار الرهن العقاري المتغيرة في السوق.

وأشار بنيامين رايتزيس، مدير أسعار الفائدة الكندية واستراتيجي الاقتصاد الكلي في بنك مونتريال، إلى أنه اعتبارًا من يوم الثلاثاء، كانت الأسواق تتوقع خفض أسعار الفائدة بمقدار 75 نقطة أساس إضافية من قبل بنك كندا هذا العام و75 نقطة أساس أخرى من الانخفاضات بحلول منتصف عام 2025.

كما سارع بنك مونتريال إلى تسريع توقعاته بشأن خفض أسعار الفائدة، حيث دعا الآن إلى خفض سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس في كل من الاجتماعات المتبقية في عام 2024، لينتهي العام عند 3.75%. ويعكس بنك سي آي بي سي هذا النداء.

في حين أن الشرارة التي أشعلت التقلبات الأخيرة في السوق كانت تقرير الوظائف المتشائم في الولايات المتحدة، يشير رايتزيس إلى أن الضعف جنوب الحدود عادة ما يرتفع شمالا أيضا.

ويقول إن ضعف الاقتصاد الأميركي يحفز الدعوات إلى أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي في خفض أسعار الفائدة، مما يمهد الطريق لمزيد من التيسير من جانب بنك كندا أيضاً.

“إذا حصلنا على تخفيف الولايات المتحدة أيضًا، فهذا يعني أيضًا ضعف التوقعات بالنسبة لكندا. وبالتالي، غيرت الأسواق أسعارها حقًا بحثًا عن المزيد من تخفيضات أسعار الفائدة من بنك كندا ومن بنك الاحتياطي الفيدرالي على مدى الأشهر الستة المقبلة، وحتى عام 2025 أيضًا”، كما يقول.

ومن المقرر أن تصدر كندا تقريرها الخاص بالوظائف يوم الجمعة، مع صدور بيانات التضخم الجديدة للأسبوع التالي. ويقول رايتزيس إن العقبات التي تعترض تقدم معالجة التضخم تظل الخطر الرئيسي الذي قد يمنع البنك المركزي من خفض أسعار الفائدة أكثر.

ولكنه يتوقع ظهور علامات على المزيد من التباطؤ في سوق العمل والاقتصاد بشكل عام، وهو ما من شأنه أن يمهد الطريق لخفض أسعار الفائدة في الأشهر المقبلة.

“إننا نشهد بالفعل ما بدأت الولايات المتحدة تشهده للتو، ولذا فإننا لا نتوقع أي شيء جديد”، كما يقول. “إن هذا من شأنه أن يعزز هذا الاتجاه، وسوف يعزز حقيقة مفادها أن بنك كندا ينبغي أن يشعر بالارتياح إزاء خفض أسعار الفائدة من الآن فصاعدا”.

يقول إيتان بينسكي، خبير الرهن العقاري في شركة بينسكي مورتجيجز في فانكوفر، إنه عندما تتجه عائدات السندات نحو الانخفاض، فإن الرهن العقاري المؤمن عليه هو الذي يشهد أول انخفاض في أسعار الفائدة. ويمكن لأصحاب المنازل الحصول على رهن عقاري مؤمن عليه على المشتريات التي تقل قيمتها عن مليون دولار إذا دفعوا أقل من 20% من ثمن المنزل.

ويشير إلى أنه قد يستغرق الأمر أسبوعين إلى شهرين قبل أن تبدأ أسعار الفائدة الثابتة الأخرى في التفاعل مع التغيرات في سوق السندات.

وقال فيكتور تران، خبير الرهن العقاري والعقارات في Ratesdotca، في بيان، إن المقرضين الرئيسيين من المرجح أن ينتظروا حتى تظل عائدات السندات منخفضة لبعض الوقت قبل تغيير أسعار الفائدة المعلنة.

وأضاف “السوق في الوقت الحالي متقلب للغاية بحيث لا يمكننا توقع هذا النوع من الأمور”.

وأشار تران إلى أن المقرضين أحاديي الخط قاموا بالفعل بتعديل أسعار الفائدة بمقدار يتراوح بين خمس إلى عشر نقاط أساس.

وأشار كل من تران وبينسكي إلى أن المقرضين في السوق اليوم يعرضون أسعارًا خاصة للتنافس بقوة على الرهن العقاري للكنديين. ويقول بينسكي لجلوبال نيوز إنه لم يسبق له أن رأى منافسة “شديدة” بهذا الشكل طوال حياته المهنية في هذا المجال.

سواء كان المقترض يبحث عن قرض عقاري جديد هذا الخريف أو يجدد لمدة جديدة، يقول إنه من الحكمة التسوق والعودة إلى المقرضين الرئيسيين للحصول على سعر أقل، بدلاً من أخذ ما يتم تقديمه مقدمًا، لأن هذا على الأرجح ليس الأفضل لديهم.

ويقول بينسكي إن “الغالبية العظمى” من العملاء يتجهون حالياً إلى الحصول على قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت لمدة ثلاث سنوات، على أساس افتراض أن أسعار الفائدة سوف تكون أقل بعد ثلاث سنوات عندما يحين موعد تجديدها.

ولكنه يوصي أيضًا بعض الكنديين بالتطلع نحو مساحة الأسعار المتغيرة في الوقت الحالي، حيث يمكن أن يتوافق معدل عقد مالك المنزل مع تخفيضات أسعار الفائدة في بنك كندا.

في حين أن الأسعار المتغيرة المعروضة حاليًا أعلى من معظم الخيارات الثابتة في السوق، يقول بينسكي إن بعض أصحاب المنازل قد يستفيدون من مرونة الطريق المتغير. يمكن لأي شخص لديه قرض عقاري متغير أن يحجز خيارًا بسعر فائدة ثابت في أي وقت، مما يسمح له بدفع مبلغ أقل مع كل خفض متوقع لسعر الفائدة ثم يقرر بعد أشهر ما إذا كان أكثر سعادة بالعروض الجديدة ذات الأسعار الثابتة في السوق.

“لقد قمت شخصيًا بتجديد أحد قروضي العقارية بمعدل فائدة متغير لأنني أعتقد أن المعدلات الثابتة سوف تتناقص. وسأتمكن من الاستفادة من انخفاض المعدلات الثابتة في غضون ثلاثة إلى أربعة إلى ستة أشهر”، كما يقول.

ويشير بينسكي إلى أن بعض الكنديين قد يتورطون في محاولة الحصول على أقل سعر ممكن لقرضهم العقاري، ولكن قد يكون من الحكمة أن يأخذوا في الاعتبار جوانب أخرى مثل العقوبات المفروضة على السداد المسبق وكسر الرهن العقاري.

“ليس كل شيء يتعلق بالسعر، بل يتعلق بالميزات.”