كندا بحاجة إلى المزيد من المنازل ، وربما مكاتب أقل. هل التحويلات هي الحل؟

تبدو مشكلتان تواجهان العقارات الكندية ، للوهلة الأولى ، كإجابة واضحة لبعضهما البعض.

الأول هو أنه لا توجد منازل كافية للجميع في كندا للعيش بتكلفة معقولة ؛ والثاني هو أن عدد المكاتب الشاغرة أكثر من أي وقت مضى أو نصفها فارغ مع وجود أساليب عمل عن بعد ومختلطة تبقي العمال في المنزل وبعيدًا عن وسط المدينة المتدهور.

نقص العرض في ركن من أركان سوق العقارات والكثير في الجانب الآخر يطرح السؤال: لماذا لا تحول المكاتب الفارغة إلى وحدات سكنية وتقتل عصفورين بحجر واحد؟

إنها فكرة بدأت بالفعل في بعض المدن الكندية – لكنها فكرة يقول المطورون إنها تبدو أبسط بكثير من حيث المبدأ مما هي عليه في الممارسة.

مبنى يقع في 706 شارع 7 SW. في كالجاري ربما يلخص إمكانات النموذج.

وبمجرد أن كان المقر الرئيسي لشركة دوم بتروليوم البائدة ، كانت المكاتب المكونة من 10 طوابق شاغرة لمدة عامين قبل أن تتدخل شركة HomeSpace Society غير الربحية وتولي عظام المبنى.

“قبل HomeSpace ، كان هذا المبنى يستخدم من أجل لا شيء على الإطلاق. يتذكر برناديت ماجديل ، الرئيس التنفيذي لشركة HomeSpace ، في مقابلة مع Global News ، “لقد كان مكتبًا فارغًا”.

بعد أقل من عام من التجديدات ، أعيد إطلاق Neoma في سبتمبر الماضي كمبنى سكني مكون من 82 وحدة مع مساكن دائمة بأسعار معقولة بالإضافة إلى خدمات انتقالية للعائلات التي تواجه التشرد في قلب وسط مدينة كالجاري.

بدأ المشروع بمساعدة برنامج مدينة كالجاري الذي خصص مليار دولار على مدى 10 سنوات على أمل تحويل ما يقرب من ستة ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية الفارغة إلى مساكن واستخدامات إنتاجية أخرى.

سيغطي البرنامج 75 دولارًا للقدم المربع من المساحات المكتبية المحولة ، حتى 15 مليون دولار لكل مشروع. في حالة Neoma ، قفزت كل من المقاطعة والحكومة الفيدرالية أيضًا للمساعدة في تمويل الاستخدام التكيفي.

يقول مجدل إن نيوما كانت فرصة لإعادة إحياء جزء من قلب كالجاري مع إيجاد فرص إسكان ميسورة التكلفة لسكان المدينة الأكثر ضعفًا.

“نحن محظوظون للغاية لأنه لم يكن هناك سوى الدعم. أعتقد أن التحرك نحو تحويل المكتب إلى سكني كان خطوة مهمة لمدينتنا “.

المكاتب الفارغة أو نصف الممتلئة في كندا هي أكثر من مجرد قبيح للعين أو مضيعة للمساحة – إنها تشكل خطرًا على الاقتصاد.

قال الخبراء لـ Global News الأسبوع الماضي أن قطاع العقارات التجارية في كندا معرض لمعدلات فائدة أعلى حيث تظل معدلات الوظائف الشاغرة في المكاتب مرتفعة في العديد من المدن الكبرى مثل تورونتو وفانكوفر.

إن أكبر المقرضين في كندا مرتبطون ليس فقط بصحة سوق الإسكان من خلال قروض الرهن العقاري الخاصة بهم ولكن بتمويل أصحاب العقارات التجارية أيضًا ، وهو ما قال الاقتصادي كريج ألكسندر إنه قد يؤدي إلى اقتصاد “أضعف” وإمكانية حدوث انكماش أكثر حدة مما كان متوقعًا في البداية إذا هذه القروض تفسد.

في نفس الوقت الذي تهدد فيه المكاتب الفارغة بدفع الاقتصاد إلى الركود ، وضعت الحكومات على جميع المستويات في كندا أهدافًا طموحة للإضافة إلى المعروض من المساكن الحالية لإبقاء المنازل في متناول الكنديين والمستويات القياسية للوافدين الجدد الذين وصلوا إلى البلاد .

يقول أوز دريونياك ، رئيس مجموعة CLV للتطوير ومقرها أوتاوا ، إن المباني التي أصبحت فارغة مؤخرًا في عاصمة البلاد غالبًا ما تتركها الحكومة الفيدرالية حيث تتطلع الخدمة العامة إلى تقليص حجم مكتبها الواسع.

كان هذا هو الحال بالنسبة لـ 473 Albert St. ، وهو مكتب من 11 طابقًا تم تحويله في أوتاوا والذي قامت به CLV Group مؤخرًا لصالح الشركة الشقيقة InterRent REIT. بدأت Slayte ، كما يطلق عليها الآن ، في قبول مستأجرين في خريف عام 2022 وتتطلع إلى إطلاق رسمي في الصيف المقبل.

عادةً ما تكون المكاتب التي تميل إلى الاحتفاظ بالمستأجرين هذه الأيام واجتذابهم هي تلك التي تعتبر من الفئة A أو B ، في حين أن المباني الشاغرة في أوتاوا غالبًا ما تكون من الطبقة الدنيا من الفئة C ، والتي يقول Drewniak إنها تجعل هذه الأهداف الرئيسية للتحويلات.

قال لـ Global News: “إذا كانت وسط البلد لدينا ستبدأ في التدهور بسبب الوظائف الشاغرة في المكاتب التي تتزايد ، فهذا ليس جيدًا لأي شخص”. “نحن نعتبر ذلك مكسبًا كبيرًا حقًا ، ليس فقط من توفير المساكن السكنية ، ولكن أيضًا من مجرد عنصر حيوي في وسط المدينة أيضًا.”

في حين أن الوباء قد يسرع من الانتقال إلى العمل الهجين والبعيد ، فإن مشروع Slayte في أوتاوا بدأ حتى قبل أن يدخل COVID-19 معجمنا الجماعي في عام 2019.

يقول Drewniak إن CLV Group اضطرت إلى إجراء الكثير من الدراسة مسبقًا لمعرفة ما إذا كان المشروع ممكنًا. من بين 10 أو نحو ذلك من المقترحات التي تأتي عبر مكتبه للتحويل من مكتب إلى سكني ، يقول إنه ربما يكون مكتبًا واحدًا قابلاً للتطبيق بالفعل من أجل التبديل.

ذلك لأن تحويل المكتب إلى مجمع سكني ليس أمرًا بسيطًا مثل مجرد إلقاء بعض الجدران حيث كانت توجد مقصورات ذات يوم. تحتاج المباني إلى أن يتم تفكيكها بالكامل إلى هياكلها الخرسانية وتثبيتها بأسلاك كهربائية جديدة تمامًا وتركيبات سباكة وتفاصيل أخرى لجعلها صالحة للعيش – وليس فقط قابلة للتطبيق.

“إنها مهمة ضخمة. مثل ، عليك أن تبدأ من الصفر ، “يقول دريونياك. “لا شيء في المكتب يعمل للسكن. لاشىء على الاطلاق.”

توقعت شركة العقارات التجارية Avison Young في تقرير الشهر الماضي أن 34 في المائة من المساحات المكتبية في 14 مدينة رئيسية في أمريكا الشمالية يمكن أن تكون مرشحة “لإعادة الاستخدام التكيفي”. ووفقًا للدراسة ، كانت المئات من المباني في تورنتو ومونتريال وفانكوفر وكالغاري من بين تلك المباني ذات الإمكانات.

يعتبر تقسيم المناطق أيضًا أحد الاعتبارات للمدن ، حيث يتم تخصيص بعض المكاتب بشكل صارم للاستخدام التجاري وسيتعين تكييفها للاستخدامات السكنية أو المختلطة.

فيما يتعلق بالكفاءة ، فإن البدء من قطعة أرض فارغة أسهل كثيرًا لأنه يمكنك تصميم إطار يناسب غرض المبنى من نقطة الصفر ، كما يقول دريونياك.

المطورون المسؤولون عن التحويل هم أيضًا في نزوات البناة والمهندسين المعماريين السابقين ، مما يزيد من مخاطر العثور على “الأحجار الكريمة المخفية” التي يقول إنها قد تعرقل مشروعًا أو تضيف تكاليف كبيرة.

مع Slayte ، على سبيل المثال ، كانت بعض المساحات التي كانت تضم وزارة حكومية في السابق بها طبقة من شبكة الأمان مخبأة خلف الجدران الجصية التي لم يتم تفصيلها في المخططات الأصلية.

يقول Drewniak: “لقد سمعت الكثير من المطورين والكثير من المطورين المحتملين يقولون إنه سيكون تحويلًا سهلاً للغاية ، ولكن لا يوجد شيء سهل بشأنه”.

إذا كانت هناك فرصة لمبنى حالي يمكن أن يعمل على زيادة مخزون الإسكان ، فهناك أيضًا فوائد بيئية للحفاظ على الهيكل الخرساني للمكتب.

جلبت CLV Group مستشارًا بيئيًا لتقييم مشروع Slayte كما كان قيد التطوير.

يقول Drewniak أنه وفقًا لذلك التقرير النهائي ، فإن الاحتفاظ بهيكل مكتب Albert Street الحالي الذي يغطي الأساس والإطار لبناء جديد قد منع حوالي 720 شاحنة خرسانية من القيادة عبر وسط مدينة أوتاوا خلال فترة التطوير.

العمل مع الخرسانة كثيف الكربون ؛ يعمل التوفير على 4500 طن من الكربون المحفوظة على مدار عمر المشروع ، وفقًا للحسابات المعدة لمجموعة CLV.

يقول دريونياك: “نحاول إيجاد طرق لتقليل التأثير البيئي وتقليل كمية الكربون (في البناء)”. “هذه فرص مثالية للقيام بذلك.”

تواصل CLV Group رؤية إمكانات تحويلات المكتب. لكن دريونياك يقول إنه من أجل رفع نسبة المشاريع القابلة للحياة من واحد من كل 10 إلى حتى 50 في المائة ، يجب على الحكومات أن تأتي إلى طاولة المفاوضات مع المزيد من الحوافز للصناعة لتولي التجديدات المعقدة تقنيًا.

ويشير إلى برنامج التحويل الطموح في كالجاري باعتباره نموذجًا يرغب في اعتماده في أوتاوا وخارجها.

يتفق Majdell مع رأي Drewniak في أنه بينما كان مشروع Neoma ناجحًا لـ HomeSpace ، فإن التحديات التقنية في تنفيذ التحويل هي أكبر عائق أمام المشاريع المستقبلية في نفس السياق.

وتقول إن HomeSpace كان “محظوظًا جدًا” لأن اللاعبين الحكوميين رأوا الإمكانات في Neoma وكانوا على استعداد لدعمها في كل خطوة على الطريق.

بعد الخروج من الوباء ، يجادل مجدل بأن صانعي السياسات واللاعبين في القطاع الخاص والمنظمات غير الربحية مثل HomeSpace يجب أن يشتركوا في استخدامات أكثر تكيفًا للمكاتب وشوارع وسط المدينة التي تواجه مستقبلًا غير مؤكد.

“أعتقد أن هناك فرصة رائعة ، من عدسة سكن ميسورة التكلفة وغيرها ، للإبداع حقًا في المساحات الشاغرة.”