يدفع تباطؤ أسواق الإسكان في أجزاء كثيرة من كندا بعض بائعي المنازل إلى تقديم تنازلات صعبة بشأن الأسعار – أو تأخير خططهم للبيع حتى العام المقبل – في أعقاب ارتفاع أسعار الفائدة.
يقول خبراء العقارات الذين تحدثوا إلى Global News إن الصبر ومرونة الأسعار هما المفتاح لتحقيق عملية بيع في سوق اليوم، وأن الانتظار حتى الربيع على أمل الحصول على صفقة أفضل ليس بالأمر المؤكد على الإطلاق.
أظهرت أرقام مبيعات شهر أكتوبر الصادرة عن جمعية العقارات الكندية (CREA) هذا الأسبوع “انخفاضًا كبيرًا” في النشاط في معظم الأسواق الكبرى في البلاد.
انخفضت أحجام المبيعات بنسبة 5.6 في المائة عن شهر سبتمبر، وفقًا لـ CREA، حيث قال رئيس مجلس الإدارة لاري سيركوا إن المشترين ربما دخلوا في “سبات” مبكر حيث أن أسعار الفائدة المرتفعة تحد من القوة الشرائية في جميع أنحاء البلاد.
تقول لورنا ويليس، الوكيلة لدى شركة ريماكس فاينست ريالتي في كينجستون، أونتاريو، إن عدد المنازل المباعة في تلك المدينة انخفض بنسبة 9 في المائة على أساس سنوي في تشرين الأول (أكتوبر)، مع انخفاض متوسط الأسعار بنسبة 5.3 في المائة سنويا.
الشيء الرئيسي الذي تغير في المنطقة هو المدة التي يستغرقها بيع المنزل، بحسب ويليس. وفي حين أن متوسط الأيام في السوق في كينغستون يبلغ الآن 24 يومًا، إلا أنها تقول إن الأمر قد يستغرق ما بين ثلاثة وستة أشهر للحصول على البيع الآن.
وأشارت CREA إلى أن نسبة المبيعات الوطنية إلى القوائم الجديدة وصلت إلى أدنى مستوى لها منذ 10 سنوات عند 49.5 في المائة في أكتوبر.
تقول لورنا لـ Global News: “لقد كانت بالتأكيد صدمة للبائعين، ما الذي تغير”.
وتشهد منطقة فانكوفر الكبرى أيضًا تباطؤًا، كما يقول السمسار إليوت تشون من The Partners Real Estate.
وفي حين ارتفعت أحجام المبيعات في السوق على أساس شهري وعلى أساس سنوي في تشرين الأول (أكتوبر)، إلا أنه يشير إلى أن السوق لا يزال أقل بنحو 30 في المائة من متوسط العشر سنوات لهذا الشهر.
ويقول إن عدد المشترين في السوق “تضاءل” منذ فصلي الربيع والصيف، وأصبحت حالات العروض المتعددة نادرة بشكل متزايد ومخصصة للمنازل من الدرجة الأولى.
لا تواجه كل الأسواق جمودًا عميقًا: فالمبيعات في كالجاري لا تزال مرتفعة، كما يشير حنيف بيات، الرئيس التنفيذي لمنصة التحليل المالي WOWA.ca. لا يزال المعروض من المساكن في كالجاري محدودًا، كما أن مبيعات الشقق ذات الأسعار المعقولة نسبيًا تعزز النشاط في المدينة، وفقًا لمجلس العقارات المحلي.
لكن بيات يقول لـ Global News إن البائعين في أونتاريو وبريتش كولومبيا يواجهون تحديات حادة وينتظرون فترات أطول في محاولة بيع منازلهم في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. ويواجه المشترون هنا تحديات أكبر في القدرة على تحمل التكاليف وسط ارتفاع أسعار المنازل عادة وارتفاع تكاليف المعيشة.
يقول بيات إن عددًا أقل من المشترين قادرون على التأهل للحصول على قروض عقارية بأسعار الفائدة المرتفعة اليوم، في نفس الوقت الذي يكافح فيه البائعون الذين لديهم تجديدات رهن عقاري قادمة للوفاء بأقساطهم الشهرية.
ويقول إن البائعين الذين يشعرون بالتوتر – خاصة المستثمرين الذين لم يعد دخلهم من الوحدات الإيجارية يغطي قروضهم العقارية – يحاولون التخلص من العقارات عندما يتم خنق الطلب بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض.
“لدينا المزيد من البائعين والمشترين أقل. ويقول بيات إن هذا يعني عادةً أنه من الصعب بيعه.
وعلى الرغم من الدلائل التي تشير إلى أن بعض الولايات القضائية تتحول إلى – أو ربما تكون موجودة بالفعل – في سوق المشترين، يقول بيات إن البائعين “لا يقومون بتعديل أسعارهم بالسرعة نفسها”.
في أونتاريو، يقول إن العديد من البائعين ما زالوا معتادين على السوق منذ عام أو حتى ستة أشهر عندما كانوا يتمتعون بقدر أكبر من القوة التفاوضية في مواجهة طلب المشترين الشديد.
ويقول: “البائعون ليسوا معتادين على هذه البيئة… ولا يعرفون أنهم لا يملكون تلك القوة التي كانت لديهم من قبل”.
يقول تشون في فانكوفر أيضًا إن هناك شعورًا بـ “FOMO” في السوق – خوف البائع من عدم رغبته في تفويت السعر الذي حصل عليه جاره قبل شهر. ويحذر من أن اتباع هذه العقلية يمكن أن يؤدي إلى “قائمة قديمة” لمدة 30 يومًا أو أكثر في السوق دون حركة مرور كبيرة.
ويقول: “إذا وضعنا أسعار الأمس جانباً، يمكنك فقط التحكم في ما هو أمامنا، وهذا هو وضع السوق الحالي وما سيدفعه المشتري”.
وجد تشون مؤخرًا بعض البائعين على استعداد للتفاوض – فهو يستشهد بعقار واحد مدرج بالقرب من 1.4 مليون دولار حيث خفض البائعون نقطة الطلب إلى 1.25 مليون دولار قبل أن يقدم المشترون عرضًا ويتمكنون من المساومة على السعر حتى أقل قليلاً.
ويقول إن سبب البيع له تأثير كبير على ما إذا كان البائع على استعداد للتفاوض على السعر.
ويقول: “أعتقد أن الساعة تدق بالنسبة لكثير من البائعين، وخاصة المستثمرين”.
وفي كينجستون، يقول ويليس إن المنازل تباع بمتوسط 97 في المائة من السعر المطلوب. وتقول إن هذا “منخفض” بالمعايير التاريخية، ويشير إلى أن هناك مجالًا للمشترين للتفاوض.
وتقول إنه يجب على البائعين أن يكونوا “حاذمين” في تحديد الأسعار، لأن المشترين ليسوا على استعداد لدفع مبالغ زائدة في السوق الحالية.
بالنسبة لأولئك الذين لديهم رقم معين بالدولار ويحتاجون إلى تحقيقه، ينصح ويليس “بالصبر”. وتضيف أن هذا أثر أيضًا على ترتيب العمليات للعديد من البائعين.
يقول ويليس: “خلال الوباء، كانت نصيحتنا هي أن منزلك سيتم بيعه في لحظة ساخنة، لذا ابحث عن المنزل الذي تريد شراءه لأنه أكثر ندرة”. “لقد انقلب الأمر الآن إلى أننا لا نعرف كم من الوقت سيستغرق بيع منزلك، ولكن هناك الكثير من المنازل في السوق.”
ويقول كل من ويليس وتشون إن شروط التمويل والتفتيش شائعة في السوق، وكذلك شروط بيع منزل العميل أولاً قبل إغلاق الصفقة. ويشير تشون إلى أن هذا يمكن أن يؤدي إلى إنشاء سلسلة من العروض المشروطة لبيع منزل واحد حيث يسعى المشترون إلى تفريغ منزلهم قبل إغلاقه.
عندما يأتي أحد العملاء إلى ويليس لبيع منزله في كينغستون، فإن السؤال الأول الذي تطرحه عليه هو: لماذا تحتاج إلى البيع؟
إذا لم يكن شخص ما في الموعد النهائي ويمكنه الانتظار للحصول على السعر الذي يريده، فهي توصي بالانتظار “حتى يصبح السوق أكثر ملاءمة له”.
ويتوقع ويليس أن سوق الربيع الأكثر ازدحامًا عادةً يمكن أن يتزامن مع إشارات تشير إلى احتمال انخفاض أسعار الفائدة في بنك كندا. وبينما حذر البنك المركزي من أن سعر الفائدة قد لا يزال بحاجة إلى المزيد من الارتفاع لكبح التضخم، توقع بعض الاقتصاديين أن تبدأ تخفيضات أسعار الفائدة بحلول منتصف عام 2024.
عندما يتمتع المشترون بهذا “الاستقرار”، يتوقع ويليس أن يعود الطلب إلى السوق، مما قد يؤدي بدوره إلى ارتفاع الأسعار مرة أخرى.
في حين يتم استبعاد العديد من المشترين من السوق في الوقت الحالي بسبب تلك المعدلات المرتفعة، يقول كل من تشون وويليس إن المشترين القادرين على التأهل اليوم لديهم اختيارهم من القوائم ويمكنهم التفاوض على صفقات قوية لأنفسهم.
قد يشعر البائعون بالقلق إذا كانت منازلهم معروضة في السوق لفترة من الوقت، كما يقول تشون، وقد يشعرون بالامتنان للحصول على بيع من أي نوع قبل ذروة العطلة وبداية العام الجديد.
ويقول: “بعض أفضل الصفقات التي حصلت عليها للمشترين كانت من بائعين مستعدين للذهاب ويسعدون بتلقي العروض عندما يكون السوق أكثر هدوءًا”.
وبيات أقل اقتناعا بأن البائعين سيكونون قادرين على الحصول على أسعار أفضل في الربيع.
أظهر الاقتصاد الكندي علامات واضحة على التباطؤ في الأشهر الأخيرة. يقول بيات إنه إذا استمرت التشققات في سوق العمل وارتفع معدل البطالة، فقد يتم دفع المشترين الذين يعانون من فقدان الدخل إلى الهامش في الربيع.
ويقول إن ارتفاع ضغط الرهن العقاري يمكن أن يدفع المزيد من البائعين إلى السوق – مما يضيف المزيد من العرض إلى مجموعة متضائلة من المشترين ويؤدي إلى انخفاض أسعار البيع بشكل أكبر.
يقول بيات: “أعتقد أن الشيء الذكي هو قبول حقيقة أن السوق قد تغير”، مجادلاً بأن أصحاب المنازل الذين يفكرون في البيع يجب أن يفعلوا ذلك “عاجلاً وليس آجلاً”.
ويشعر تشون أيضاً بالقلق من الاعتماد على الأسعار المرتفعة في الربيع. ويقول إن أسعار العقارات تتشكل من خلال الكثير من القوى الخارجة عن سيطرة المشترين والبائعين، لذا من الأفضل العمل وفقًا لأي جدول زمني مناسب لأسرتك.
يقول: “توقيت السوق أمر صعب للغاية، والكثير من الناس يخطئون في ذلك، وأنا أحاول تجنب ذلك”.
“أقول للناس، اذهبوا وافعلوا ما هو الأفضل بالنسبة لكم. وإذا كان ذلك اليوم هو الآن، فلنفعله».
– مع ملفات من Nivrita Ganguly من Global News
