تزيد معدلات الرهن العقاري الحادة من الضغط على الملاك الكنديين ، وخاصة المستثمرين الشباب الذين يواجهون الجانب القاسي من دورة أسعار الفائدة لأول مرة.
أظهر تقرير صدر يوم الخميس من قبل Royal LePage أن المدفوعات المرتفعة تدفع بعض مستثمري الإسكان إلى التفكير في بيع عقاراتهم. لكن بالنسبة إلى كريم نجار البالغ من العمر 32 عامًا ، فإن هذا القرار يدور حول أكثر من مجرد شطب خسارة الاستثمار.
انتقل نجار إلى أوتاوا من إدمونتون في عام 2017 وقفز إلى سوق الإسكان بعد عام من وصوله.
يتذكر نجار أن توقيت دخوله إلى السوق كان جيدًا ، حيث ارتفعت أسعار المساكن في السنوات القليلة الأولى من ملكيته. باع أول ممتلكاته بأرباح كافية لوضع الودائع في عدد من المباني الجديدة ، متطلعًا إلى توسيع محفظته.
تضم محفظة نجار الآن أربعة عقارات ، ثلاثة منها في أوتاوا وواحد في كيبيك. ولكن بعد أن رفع بنك كندا بسرعة سعر الفائدة القياسي خلال العام الماضي ، تغيرت دراسة الجدوى لبعض ممتلكاته بسرعة.
“بعض العقارات التي أملكها لها قروض عقارية متغيرة. وما يعنيه ذلك هو أنه مع ارتفاع سعر الفائدة ، فإنني أتلقى ضربة إلى حد … حيث … أنا أدفع من جيبي الخاص لتغطية الفارق ، “كما أخبر جلوبال نيوز.
شهد منزل ريفي يمتلكه في ضاحية بارهافن في أوتاوا مدفوعاته ، بما في ذلك الرهون العقارية وضرائب الممتلكات ، إلى الحد الذي يتكبد فيه خسارة كل شهر من الاستثمار.
يمكن أن يرفع نجار الإيجار على المنزل – لا تخضع العقارات التي تم بناؤها بعد 2018 في أونتاريو لنفس ضوابط الإيجار مثل الوحدات الأخرى – أو يمكنه بيعها وإفراغها من ميزانيته العمومية.
لكن فكرة طرد الأسرة الشابة التي تعيش في المنزل لا تتوافق مع نجار ، الذي كان رئيسًا لجمعية المجتمع المحلي في الحي الذي يعيش فيه سابقًا.
“إن التفكير في أنك قادر على بيعه لأنك لا تجني المال يجعلني أشعر بالذنب أو بالسوء لأنني لا أريد أن يتم نقل هذه العائلة إلى عقار آخر الآن هذا هو منزلهم” ، كما يقول أخبار عالمية.
يقول النجار ، الذي يعمل كمستشار لعملاء من القطاع العام بشكل أساسي ، إنه كان عليه “بكل تأكيد” إجراء تخفيضات من أسلوب حياته لمواكبة أسعار الفائدة المرتفعة ، بما في ذلك العمل خلال الإجازة.
يقول المالك الشاب إنه ربما يستطيع مواكبة المدفوعات المرتفعة للعام المقبل ، ولكن مع معدل الرهن العقاري فوق ستة في المائة ، فإن رفع بنك كندا مرة أخرى لن يكون مقبولاً. وفي الوقت نفسه ، هناك خاصية أخرى في دفاتره برهن عقاري منخفض للغاية بسعر ثابت تم الحصول عليها أثناء الوباء ، وهي قيد التجديد في عام 2025.
يقول النجار إنه يقرر ما إذا كان يريد الاحتفاظ بأسعار الفائدة من أجل انخفاض وإصلاح تدفقه النقدي ، أو اتخاذ قرارات صعبة بشأن الاحتفاظ بممتلكاته أو بيعها.
تظهر نتائج Royal LePage التي تم إصدارها يوم الخميس أن نجار ليس وحده في إعادة تقييم حالة الأعمال الخاصة بعقاراته الاستثمارية.
تظهر نتائج استطلاع ليجر بتكليف من شركة الوساطة أن ما يقرب من ثلث المستثمرين (31 في المائة) يفكرون في بيع واحد أو أكثر من عقاراتهم وسط معدلات فائدة أعلى.
ويشير الاستطلاع ، الذي شمل 1003 مستثمرين من مجموعة أوسع من أكثر من 10000 كندي في أوائل مارس ، إلى أن الملاك الشباب كانوا حريصين بشكل خاص على العقارات الاستثمارية ، حتى في الوقت الذي يجد فيه العديد من الشباب صعوبة في اقتحام سوق الإسكان.
كان الملاك الكنديون الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و 34 عامًا هم الفئة الديموغرافية الأكثر احتمالًا لامتلاك أكثر من عقار واحد (44 في المائة) مقارنة بالفئات 35-54 (29 في المائة) و 55 أكثر (25 في المائة) ، وفقًا لـ Royal LePage.
كما قال ثلث المستثمرين الشباب في هذه الفئة العمرية إنهم لا يمتلكون محل إقامتهم الرئيسي ، على الرغم من امتلاكهم عقارات استثمارية.
يقول فيل سوبر ، الرئيس التنفيذي لشركة Royal Lepage ، لـ Global News ، إنه ليس من المستغرب أن يبدو الكنديون الأصغر سناً حريصين بشكل خاص على مسار المستثمرين ، بعد أن رأى الكثيرون أن والديهم يبلي بلاءً حسنًا في سوق الإسكان الكندي أثناء نشأتهما.
ويضيف أن السنوات القليلة الماضية شهدت تضرر طرق الاستثمار التقليدية مثل سوق الأسهم. في الوقت نفسه ، سمع الكنديون عن نقص المعروض من المساكن في البلاد وارتفاع مستويات الهجرة مما يحافظ على ثبات الطلب على المنازل.
يقول النجار ، على سبيل المثال ، إنه انجذب إلى امتلاك العقارات في أوتاوا بفضل استقرارها كمدينة حكومية وعاصمة مجموعة السبع حيث يتوقع أن يستمر الطلب الصحي في دفع قيم العقارات إلى أعلى على المدى الطويل. كما أخبر Global News أنه يفضل الأصول الملموسة لاستثماراته بدلاً من الطبيعة “الصعودية والهبوطية” لسوق الأوراق المالية.
وجد استطلاع Royal LePage أن 26 في المائة من الذين شملهم الاستطلاع يقولون إنهم يخططون لشراء عقار استثماري في السنوات الخمس المقبلة.
بينما يقول سوبر إن هذه الأرقام “طموحة” إلى حد ما ، إلا أنها تشير مع ذلك إلى استمرار الثقة في الإسكان كمكان قوي لتنمية ثروتهم أو الادخار للتقاعد ، كبديل أو مكمل لخطة مدخرات التقاعد المسجلة.
يقول: “ينظر الناس إلى سوق العقارات ويقولون ، قد يكون هذا مكانًا أفضل لاستثماري اليوم”.
في حين أن أولئك الذين هم خارج السوق قد يكونون متحمسين للانضمام ، إلا أن الشباب الذين ربما كانوا حريصين على المشاركة أصبحوا الآن على الأرجح لديهم أفكار أخرى ، وفقًا لاستطلاع Royal LePage.
وأظهر الاستطلاع أن أكثر من نصف (54 في المائة) الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و 34 عامًا ولديهم عقارات متعددة يفكرون الآن في البيع وسط معدلات فائدة أعلى.
يلاحظ سوبير أن سوق المستثمرين من المرجح أن يشهد تذبذبًا أكثر من قطاع الإقامة الأولية عندما ترتفع الأسعار. يدخل كثير من الناس إلى السوق ويقررون أنهم لا يحبون أن يكونوا مالكين ، كما يقول ، أو يجدون أنهم “بالغوا في تقدير” العائدات وتكاليف الصيانة التي تأتي مع امتلاك العقارات كاستثمار.
يقول فيكتور تران ، خبير الرهن العقاري في موقع المقارنة Rate.ca ، إن قرار تفريغ عقار استثماري يأتي أيضًا مع عدد قليل من الحسابات أكثر من الخروج من السوق السكنية.
في حين أن كلا الحالتين سيكون لهما عقوبات يجب مراعاتها عند كسر الرهن العقاري ، فإن الممتلكات التي ليست مسكنك الرئيسي تخضع أيضًا لضريبة أرباح رأس المال ، والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على عائدك الإجمالي ، يلاحظ تران.
ويقول: “سيؤثر ذلك أيضًا على أرباحهم النهائية أيضًا”.
يقول سوبر إنه يتوقع أن يستمر الاهتمام بسوق الاستثمار في الاتجاه الصعودي من هذه النقطة مع توقف مشروط في سعر سياسة بنك كندا ، والإيجارات لا تزال في ارتفاع ويبدو أن قيم المنازل تستقر بعد تصحيح العام الماضي.
لكنه يحذر المستثمرين المحتملين من أنه في حين أن الأمور قد تبدو وردية اليوم ، فإن أن تصبح مالكًا هو قرار تجاري ويجب أن يأتي مع خطط للسنوات الجافة عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري أو تعود الوظائف الشاغرة.
“بالنسبة للمستثمرين الجدد ، من المهم حقًا أن يدركوا أن هذا ليس نوع القرار العاطفي الذي غالبًا ما يدفع المساكن الرئيسية ، ومنزلك ، وقراراتك العشوائية. يقول سوبير: “هذا قرار تجاري وتحتاج إلى بناء دراسة جدوى”.
“لا ينبغي لأحد أن يدخل في هذا بعينيه نصف مفتوحتين.”
في الوقت الذي تطورت فيه ملفه التجاري ، يقول نجار إنه لم يعمه أبدًا احتمال أن يكون امتلاك عقار أمرًا سهلاً.
“هذا محفوف بالمخاطر ، أليس كذلك؟ لكنني أقول دائمًا ، هناك عواقب. وهو قرار اتخذته لشراء هذا العقار ، “أخبر جلوبال نيوز.
يقول النجار إنه يعتقد أن هناك “أيام أفضل قادمة” للاستثمارات العقارية ، لكن عليه أن يقيس “شهيته للمخاطرة” ليقرر ما إذا كان سيحتفظ بوحدات في محفظته.
ما يقلقه هو التأثير الأوسع للمستثمرين مثله الذين يتصارعون مع ما إذا كان عليهم زيادة الإيجارات مع ظهور قروضهم العقارية للتجديد ، والآثار غير المباشرة للعائلات في مجتمعه.
يقول: “أعتقد أن تأثيرات ما يحدث ، لم نشهده بنسبة 100 في المائة حتى الآن لأن الناس لا يزالون لديهم قروض عقارية ثابتة خلال السنوات القليلة المقبلة”.
“أجد أنه مع الطريقة التي تسير بها الأمور ، سيتم نقل التكلفة المتزايدة إلى المستأجرين وستخرج عن السيطرة.”
