من أحد أطول أبراج الشقق السكنية في كندا إلى قطع الأراضي العارية، يتم دفع مشاريع التطوير السكنية في جميع أنحاء البلاد بشكل متزايد إلى الحراسة القضائية.
يقول الخبراء إن ارتفاع أسعار الفائدة، وتكاليف البناء والتأخير، وتباطؤ سوق العقارات، كلها عوامل تساهم في ارتفاع وتيرة المشاريع التي تتعرض لضغوط مالية.
قال مايك شيستوتشوسكي، نائب رئيس مجموعة خدمات الأراضي في CBRE: “قبل عام ربما كانت مكالمة شهرية، ومكالمة كل شهرين، والآن أصبحت مكالمة أسبوعية”.
الحراسة القضائية هي وسيلة للمقرضين المضمونين لجعل المحكمة تعين شخصًا للسيطرة على الممتلكات وإما تصفيتها أو تعظيم قيمة الأصول بطريقة أخرى.
على الرغم من أنه يُنظر إليه في كثير من الأحيان على أنه الملاذ الأخير، فقد شهدت CBRE زيادة في الحراسة القضائية حيث بدأت مشاريع البناء الأكبر ذات الرهون العقارية المتعددة والأطراف المعنية في مواجهة المشاكل.
وقالت لورين وايت، نائب الرئيس التنفيذي لمجموعة خدمات الأراضي بالشركة: “لقد شهدت هذه المشاريع التي هي قيد الإنشاء ارتفاعاً كبيراً في الأسعار لدرجة أنها استنفدت أموالها”.
كان هذا هو الحال في مدينة كيتشنر بولاية أونتاريو، حيث تقدم الدائنون بطلبات الحراسة القضائية ضد مالكي مشروع Elevate Condominiums، المخطط له على شكل أربعة أبراج.
بحلول الوقت الذي تم فيه تقديم الطلب في أكتوبر، كانت أطقم البناء قد خرجت بالفعل من الموقع، تاركة 80 في المائة من العمل قد تم إنجازه ولكن لم يتم إغلاقه بسبب الطقس. ووجد تقرير صدر في ديسمبر/كانون الأول أن المالكين لم يكن لديهم سوى 300 دولار في البنك عندما تم تنفيذ أمر المستلم، وأنهم مدينون بأكثر من 100 مليون دولار.
المشاريع الأخرى لا تصل إلى هذا الحد.
تقدم الدائنون في برج سكني مكون من 55 طابقًا في وسط مدينة فانكوفر بطلب للحراسة القضائية في منتصف يناير، بما في ذلك شركة BMO، التي تسعى إلى سداد أكثر من 82 مليون دولار من القروض.
تواجه بعض المشاريع مشاكل حتى بعد اكتمال البناء إلى حد كبير. قدمت شركة Duca Financial Services Credit Union Ltd طلبًا في 19 يناير ضد مشروع سكني لشركة Mizrahi Inc. في 128 Hazelton Ave. في تورونتو، سعيًا لسداد قرضها البالغ 16 مليون دولار.
احصل على آخر الأخبار الوطنية. أرسلت إلى البريد الإلكتروني الخاص بك، كل يوم.
وقال تشيستوتشوسكي إنه في حين أن أكبر المطورين لا يزال بإمكانهم تأمين التمويل بشكل عام، إلا أن المطورين الصغار يجدون صعوبة في الحصول على المزيد من المال حيث أصبح المقرضون من الدرجة الثانية الذين يعتمدون عليهم في كثير من الأحيان أكثر حذرا.
“وبالتالي، مع حلول موعد استحقاق الديون، يصبح الأمر أكثر صعوبة بعض الشيء.”
شهدت أونتاريو الجزء الأكبر من عمليات الحراسة القضائية في الأشهر الأخيرة، ولكن خلال العام الماضي، تم تطبيق هذه العملية على كل شيء بدءًا من مبنى بنك تاريخي في سانت جون، نيو ساوث ويلز، إلى شقة اشتعلت فيها النيران في وينيبيغ.
وقال وايت إن المباني الشاهقة تشهد زيادة بشكل خاص، نظراً لجميع التحديات التي تمثلها هذه المشاريع، واحتمال التأخير.
وقالت: “يرجع جزء كبير من الأمر إلى سوء الإدارة، وعدم إدراك طول عملية التنمية وتعقيداتها”.
ربما يكون مشروع The One، وهو مبنى مكون من 84 طابقًا قيد الإنشاء في تورونتو وتقوم شركة مزراحي بتطويره أيضًا، هو المشروع الأكثر شهرة الذي يواجه الحراسة القضائية مؤخرًا.
وأظهرت وثائق المحكمة، التي تم تقديمها في أكتوبر، أن المطور لديه ديون بقيمة 1.7 مليار دولار ويتوقع الانتهاء من البناء متأخرا أكثر من عامين وأكثر من 600 مليون دولار عن الميزانية.
وتشمل التطورات البارزة الأخرى أن الدائنين دفعوا في نوفمبر/تشرين الثاني لوضع الحراسة القضائية على خمسة مشاريع على الأقل من قبل شركة Vandyke Properties تغطي أكثر من 1700 وحدة في منطقة تورونتو الكبرى، بعضها قيد الإنشاء بالفعل، مع ديون مطالبة تتجاوز 200 مليون دولار.
الحراسة القضائية هي شيء متاح للدائنين المضمونين كوسيلة لاسترداد أموالهم عندما يبدأ المقترضون في التخلف عن السداد.
قال دان ووتون، وهو شريك في ممارسة إعادة الهيكلة في جرانت ثورنتون، إن تركيز العملية هو تعظيم القيمة، لذلك قد يعني ذلك استكمال المشروع مع المطور الحالي، كما هو الحال مع The One، أو مجرد محاولة بيعه. يكون.
وقال ووتون إن المقرضين سيحاولون عمومًا العمل مع المقترضين، وغالبًا ما يكون هناك أكثر من دفعة ضائعة قبل اتخاذ الطريق.
“يعتبر الاستقبال بمثابة راحة قانونية شديدة للغاية.”
لا تتم الموافقة على جميع الطلبات.
في ديسمبر/كانون الأول، رفض أحد قضاة كولومبيا البريطانية طلباً لوضع مجموعة كورومانديل، التي لديها حوالي 700 مليون دولار من الديون المضمونة عبر 16 عقاراً، تحت الحراسة القضائية. استند قرار الرفض جزئيًا إلى أن بعض العقارات موجودة بالفعل في حراساتها الخاصة.
عند الموافقة، سيقوم المستلم بتقييم تكلفة إنهاء المشروع ومقارنتها بالمبلغ الذي يمكن أن يتوقعه المطور من بيع الوحدات. وعندما يؤدي ذلك إلى عجز بسبب ارتفاع التكاليف عما كان متوقعا، تكون هناك حاجة في بعض الأحيان إلى اتخاذ إجراءات جذرية.
“ما يمكن أن يحدث للأسف هو أنه قد يتم إنهاء جميع اتفاقيات شراء الشقق قبل البيع. قال ووتون: “إن الأمر يشبه إعادة الضبط تقريبًا”.
وقال: “ربما تحتاج حتى إلى تغيير المشروع نفسه… بدلاً من الشقة، ربما يصبح داراً للمسنين، أو سكناً للطلاب”.
يُمنح المشترون في بعض الأحيان خيار دفع المزيد مقابل الوحدات، على الرغم من أن المشاريع تواجه أيضًا مشاكل لأن المشترين لم يعد بإمكانهم التأهل للحصول على رهن عقاري بالسعر الأعلى، مما يجبر المطورين على محاولة إعادة بيعها في سوق أكثر هدوءًا.
وقال ووتون إن محاولة إعادة بيع مشاريع بأكملها أمر صعب أيضًا في هذا السوق، حيث يركز الكثيرون على مشاريعهم الخاصة.
“إن المطورين الكبار، نسمع أنهم لا يقومون بالعديد من المشاريع الجديدة في الوقت الحالي. إنهم يركزون على إنهاء ما لديهم.”
وقال وايت من شركة CBRE، إنه لا يزال هناك مشترين، لكنهم لا يتعجلون في إبرام الصفقات.
“الكثير من الناس يبحثون عن صفقة. وقالت: “إنهم يحاولون تحديد وقت قاع السوق، وهو ما لا يستطيع أحد القيام به”.
وقالت إن آخر مرة كانت فيها الحراسة القضائية بهذا السوء كانت على الأرجح في أوائل التسعينيات، لكن السوق بشكل عام على الأقل لا يزال أكثر نشاطًا مما كان عليه في ذلك الوقت مع استمرار الاهتمام بمبيعات الحراسة القضائية المحتملة.
وقال وايت إنه على الرغم من ذلك، لا يزال أمام السوق بعض الطرق التي يجب أن تقطعها قبل التعافي.
“أعتقد أن أمامنا ستة أشهر أخرى على الأقل، حيث تتزايد المكالمات، ولا تتباطأ.”
