إن العودة إلى السفر الصيفي والطلب المتزايد على الإيجارات قصيرة الأجل يجددان التدقيق على منصات الدور مثل Airbnb في جعل الإسكان أقل تكلفة بالنسبة لبعض الكنديين.
يقول الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News إن هناك علاقة واضحة بين بروز الإيجارات قصيرة الأجل في المدينة والقدرة على تحمل تكاليف الإيجارات وأسعار المنازل ، بينما يقول متحدث باسم Airbnb إنه لا يوجد دليل على أن المنصة تجعل الإسكان أكثر تكلفة على المستوى المحلي سكان.
ومع ذلك ، فإن الدوافع لتنظيم سوق الإيجارات قصيرة الأجل مثل التشريعات الجديدة التي تم تمريرها هذا الأسبوع في كيبيك ، تظهر واعدة للخبراء الذين يراقبون تأثير Airbnb وآخرين على تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في كندا.
تأتي اللوائح الجديدة في كيبيك والمحادثات حول القدرة على تحمل تكاليف السكن في كندا في الوقت الذي تتوقع فيه Airbnb نفسها “عودة أكبر بكثير إلى السفر الصيفي”.
يقول ناثان روتمان ، الرائد الإقليمي لشركة Airbnb في كندا وشمال شرق الولايات المتحدة ، إن الكثير من الطلب على السفر في كندا الذي لاحظته المنصة يأتي من الكنديين المهتمين بالميزانية الذين يسافرون محليًا ولكنهم مع ذلك يريدون الخروج من المنزل هذا الصيف بعد سنوات من الاضطرابات الوبائية.
يقول جلوبال نيوز: “نحن بالتأكيد نرى الناس يعودون إلى المراكز الحضرية بطريقة لم تكن موجودة في ذروة الوباء ، عندما كانوا يتطلعون إلى إعادة الاتصال بالعائلة والأصدقاء وحجز شيء أكثر ريفية ونائية”. .
Bram Gallagher هو خبير اقتصادي في AirDNA ، وهو موقع تابع لجهة خارجية يقوم بحذف البيانات من شركة VRBO المنافسة المملوكة لشركة Airbnb و Expedia لتتبع سوق الإيجار قصير الأجل للمستثمرين ومضيفي المنصة.
يؤكد غالاغر قراءة روتمان في سوق الإيجارات قصيرة الأجل: “الطلب آخذ في الارتفاع” ، كما أخبر جلوبال نيوز.
على سبيل المثال ، شهد شهر أبريل 1.4 مليون إقامة إيجارية قصيرة الأجل في كندا ، ارتفاعًا من 1.2 مليون في الشهر السابق ، وفقًا لتحليل AirDNA. يقول غالاغر إنه يتوقع استمرار هذه الكميات المرتفعة حتى عام 2023.
يقول: “نتوقع أكبر وأفضل صيف شهدناه في كندا على الإطلاق”.
هذا على الرغم من ندرة عمليات الإدراج في المراكز الحضرية الكبرى ، وفقًا لـ Gallagher ، الذي يرى ارتفاع الطلب في الأسواق الثانوية والوجهات السياحية الريفية في كندا.
عندما ضرب الوباء ، انخفض عدد القوائم في الأسواق الحضرية مثل تورنتو وفانكوفر مع توقف السفر في المناطق الحضرية وتطلع العديد من المصطافين إلى وجهات ريفية ونائية ، وفقًا لـ AirDNA.
يقول غالاغر إن المعروض من الإيجارات قصيرة الأجل في هذه الأسواق لم ينتعش بعد حتى مع عودة الطلب ، وهو ما يعزوه إلى اللوائح الجديدة في البلديات والمقاطعات المصممة لقمع السوق.
كان العديد من تلك اللوائح التي جاءت إلى مدن مثل فانكوفر في 2018 وتورنتو في 2021 تهدف ليس فقط إلى وقف ظهور “منازل الحفلات” الإشكالية المنشورة على المنصة ، ولكن أيضًا معالجة مخاوف دعاة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
يقول ديفيد واشسموث ، رئيس كندا للأبحاث في الإدارة الحضرية في جامعة ماكجيل ، إن العقد الماضي شهد طوفانًا من العقارات التي أزيلت من أسواق الملكية والإيجارات طويلة الأجل في كندا ، وتم طرحها للاستخدام على المدى القصير.
عندما أدرك الملاك وأصحاب العقارات التجارية أنهم يمكن أن يحصلوا على هوامش ربح أفضل بكثير على وحداتهم مع ظهور Airbnb في عام 2010 ، تم تحويل “آلاف” المنازل إلى إيجارات قصيرة الأجل ، كما يقول Wachsmuth لـ Global News.
“عندما تأخذ مجموعة من المعروض من السوق ولا تغير حقًا أي شيء بشأن الطلب ، فإن النتيجة هي أن الأسعار سترتفع. وهذا ما حدث بالفعل “.
في حين ارتفعت الإيجارات بالفعل خلال السنوات الأخيرة – حيث تجاوزت الآن 2000 دولار لمنزل من غرفتي نوم في كندا ، وفقًا لأحدث بيانات rentals.ca من مايو – يقر Wachsmuth بأن تضخم الإيجارات لا يمكن تعليقه بالكامل على ما يسمى “تأثير Airbnb . “
في تحليل لسوق الإيجارات في كولومبيا البريطانية بين عامي 2017 و 2019 ، علق 20 في المائة من الزيادة في الإيجارات خلال تلك الفترة على نمو الإيجارات قصيرة الأجل. عندما ضرب الوباء العام التالي ، مما أدى إلى انخفاض الإيجارات وعدد القوائم قصيرة الأجل في المقاطعة ، قال إنه لاحظ وجود علاقة مماثلة بين الاثنين.
يقول واشسموث إن وجود Airbnb لا يؤدي فقط إلى ارتفاع الإيجارات ، بل يؤدي أيضًا إلى تضخم الأسعار في سوق الملكية. عندما يقدم مشتري منزل عرضًا على منزل بقصد تأجير وحدة الطابق السفلي لتعويض تكاليف الرهن العقاري ، فإن ذلك يدفع الأسعار إلى أعلى للجميع في السوق – حتى أولئك الذين لا يعتزمون تأجير جزء من منازلهم. المنزل ، يجادل.
يقول واشسموث لـ Global News: “إنه ليس المساهم الوحيد ، ولكنه في الواقع ، كما أقول ، مساهم كبير بشكل مدهش في مشاكل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان”.
يرد روتمان من Airbnb على مزاعم واشسموث بأنه كلما زادت الإيجارات قصيرة الأجل في السوق ، كان المستأجرون والمشترين المحتملين للمنازل أسوأ حالًا.
ويشير إلى التضخم السريع للإسكان في تورنتو على مدار السنوات الأخيرة ، عندما انخفض عدد الإدراجات وسط الوباء ووضع لوائح جديدة ، كدليل على أن Airbnb ليس سبب ما يقر بأنه أصبح “أزمة كبيرة في القدرة على تحمل التكاليف. “
يقول: “ببساطة لا يوجد دليل على وجود تأثير مادي للإيجارات قصيرة الأجل على سوق الإسكان”.
بالنسبة إلى Gallagher ، فإن الإجابة على ما إذا كانت Airbnb وغيرها من المنصات تؤثر سلبًا على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ليست إجابة مباشرة.
كتب تقريرًا في كانون الثاني (يناير) يستعرض فيه البحث الحالي حول العلاقات المتبادلة بين الإيجارات قصيرة الأجل والقدرة على تحمل تكاليف السكن.
كان التفكير السائد اليوم ، وفقًا لمراجعة Gallagher ، هو أن هناك القليل من التأثير الملحوظ على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من الإيجارات قصيرة الأجل على نطاق واسع على مستوى الدولة.
ومع ذلك ، فقد أظهرت الأبحاث تأثيرًا على مستوى محلي للغاية في المناطق ذات حركة السياحة العالية ، كما تقول غالاغر ؛ خذ الحي الفرنسي في نيو أورلينز ، على سبيل المثال ، بدلاً من النظر إلى ولاية لويزيانا بأكملها.
يقول: “هناك تأثيرات ، لكنها موضعية للغاية في المناطق السياحية الساخنة”. “وعندما ننظر إلى الأسواق الكبيرة ، لا يكون لذلك تأثير كبير. لا تقارن بحجم ارتفاع أسعار المساكن الذي شهدناه “.
ظهرت اللوائح ، إلى حد كبير على مستوى البلديات ، بأشكال مختلفة في جميع أنحاء كندا في السنوات الأخيرة.
يقول واشسموث إن جوهر اللوائح الأكثر نجاحًا حتى الآن هو جعل المضيفين يسجلون ممتلكاتهم للحصول على ترخيص وتقييد الإيجارات قصيرة الأجل على المساكن الأولية فقط – مما يسمح للمالك بتأجير غرفة في منزله بدلاً من ذلك. من خاصية كاملة.
ويقول إن هذه الأنواع من التحركات ، التي نفذتها تورنتو وكانت فانكوفر كانت “رائدة” في أمريكا الشمالية لتبنيها ، تساعد في الحفاظ على المعروض من المنازل في أسواق الإيجار والملكية في المدن.
“هذه الأنواع من القواعد هي خطوة في الاتجاه الصحيح. وهم يساعدون تمامًا في الحفاظ على تكلفة الإسكان والتأكد من توفر المزيد من المساكن “، كما يقول واشسموث.
“كل ما في الأمر أنهم ليسوا مثاليين.”
أحد الاستثناءات الملحوظة للوائح تورنتو هو أنه لا يزال يُسمح بالإيجارات طويلة الأجل لمدة 28 يومًا أو أكثر خارج قيود الإقامة الرئيسية.
يدعي واشسموث أن بعض المالكين التجاريين يواصلون تشغيل إيجارات قصيرة الأجل في هذه العقارات تحت الرادار.
هذا هو الادعاء أيضًا من Thorben Wieditz ، مدير Fairbnb Canada ، وهو ائتلاف من مشغلي الفنادق والمواطنين المهتمين الذين يدافعون عن لوائح بشأن سوق الإيجار الوطني قصير الأجل.
ويشير إلى التناقضات مثل حصول العقارات طويلة الأجل على مراجعات متعددة شهريًا كدليل على عدم اتباع جميع الملاك في تورنتو لخطاب القانون بشأن الإيجارات قصيرة الأجل.
ردًا على الادعاءات القائلة بأن Airbnb تستضيف عقارات تنتهك القواعد ، يقر روتمان بأن النظام الحالي “بالتأكيد ليس نظامًا مثاليًا”.
تعمل المنصة مع مدن من بينها فانكوفر وتورنتو عندما يكون المضيف غير مرخص له أو يتبين أنه غير ملتزم وسيتخذ “الإجراء المناسب” لمعالجة المخالفة ، كما يقول.
أحدث دفعة من أجل التنظيم تأتي من كيبيك ، في شكل مشروع قانون 25 ، الذي تم تمريره الأسبوع الماضي. نشأ التشريع بسرعة ، إلى حد كبير استجابة لوفاة سبعة أشخاص في عقار استضافته Airbnb في مونتريال في مارس ، والذي تبين لاحقًا أنه يعمل بدون ترخيص.
ستشهد القواعد الجديدة أن تكون منصات التأجير قصيرة الأجل مثل Airbnb مسؤولة عن التحقق من أن العقارات المعلن عنها على منصاتها مرخصة بشكل صحيح. إذا تم العثور على مضيف يعمل خارج هذه اللوائح ، فستواجه Airbnb عقوبات – مما يحفز الشركة على ضمان أن القوائم الخاصة بها أعلى من اللوحة.
يقول روتمان إن Airbnb لا تزال “تكتشف بالضبط كيف سيؤثر مشروع القانون هذا على الاستضافة” وما هي مسؤولياتها الخاصة ، لكنها ستعمل مع الحكومة للتأكد من أن مضيفيها في كيبيك “على دراية بمسؤولياتهم المحلية”.
تدرس BC أيضًا تغييرات في كيفية إنفاذها للوائح على الإيجارات قصيرة الأجل.
يقول Wieditz إن هذا التغيير – وضع المسؤولية على المنصات ، وليس على الحكومة أو المواطنين للإبلاغ عن السلوك السيئ – هو تغيير مهم يمكن أن يكون بمثابة نموذج للمقاطعات الأخرى.
في السابق ، إذا تم العثور على منشور غير قانوني ، كان بالإمكان الإبلاغ عنه وإزالته ، لكنه أصبح لعبة “whack-a-mole” للبقاء متقدمًا على الممثل السيئ التالي ، كما يقول.
ويشجع تشريع كيبيك “Airbnb على مراقبة مخزونها الخاص” ، على حد قوله.
يقول Wieditz: “وإذا فشلت Airbnb في القيام بذلك ، فستتم محاسبة Airbnb”. “أعتقد أن هذه هي الطريقة الوحيدة لتأسيس المساءلة حقًا.”
يقول Gallagher أن اللوائح “فعالة” في تقليل عدد القوائم في السوق ، ولكن القيام بذلك من خلال البلدية حسب البلدية يمكن أن يدفع الطلب إلى الأسواق الثانوية خارج المراكز الحضرية الكبيرة مثل تورونتو وفانكوفر.
تشهد الوجهات السياحية الريفية في كندا على سواحل البلاد أو في منتجعات التزلج “نموًا كبيرًا في القوائم” ، كما يقول ، متجاوزة العديد من المدن الكبرى.
يقول Wieditz أن النمو في الإيجارات قصيرة الأجل في هذه الأسواق كان له تأثير سلبي على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان للعمال الموسميين الذين يخدمون الوجهات السياحية. وهو يجادل بأنه يمثل تحديًا للبلديات لتحقيق توازن بين النمو الاقتصادي الذي تجلبه الإيجارات قصيرة الأجل والحفاظ على السكن في متناول العمال.
يقول: “لا يمكنهم تحمل تكاليف العيش هنا ويواجهون صعوبة في تغطية نفقاتهم بأجور قطاع الخدمات”.
يجادل Wieditz بأن نهجًا على مستوى المقاطعة مثل نهج كيبيك يمكن أن يساعد البلديات الأصغر التي لا تملك القدرة على فرض أنواع اللوائح التي نفذتها تورنتو وفانكوفر.
ويضيف أنه “أصيب بالدوار” من السرعة التي تحركت بها كيبيك لإعطاء تشريعاتها المزيد من القوة بعد مأساة مونتريال ، لكنه يأمل ألا يكون حدثًا مشابهًا ضروريًا لتحفيز المقاطعات الأخرى على العمل وتشديد أنظمتها التنظيمية.
“يمكن أن يكون لديك تأثير كبير جدًا بسرعة كبيرة من حيث تقليل التأثير السلبي للإيجارات قصيرة الأجل على القدرة على تحمل تكاليف السكن.”
– بملفات من “آن جافيولا جلوبال نيوز”
