لقد كانت سنوات قليلة صعبة بالنسبة للكنديين الذين يتطلعون إلى اقتحام ملكية المنازل مع استمرار مشكلات عدم القدرة على تحمل التكاليف في جميع أنحاء البلاد.
ولكن مع تحول التقويم إلى عام 2025، قد يجد بعض المشترين المحتملين فرصة من خلال التغييرات في قواعد الرهن العقاري وانخفاض تكاليف الاقتراض، في حين تشهد بعض جيوب سوق الإسكان الكندي احتدام المنافسة – والأسعار.
وقال كريستوفر ألكسندر رئيس شركة Re/Max Canada لـ Global News: “أعتقد أن مشتري المنازل لأول مرة سيعودون إلى السوق بشكل كبير”.
“وعلينا أن نتوقع أن نرى عامًا أكثر قوة للمبيعات أيضًا.”
أحد التغييرات الكبيرة التي يمكن أن تعطي دفعة لشراء المنازل في العام الجديد دخلت حيز التنفيذ في أواخر عام 2024: تحركات أوتاوا لتوسيع توافر الرهون العقارية المؤمنة وإطفاء الدين لمدة 30 عامًا.
الآن، أصبح بإمكان مشتري المنازل لأول مرة أو أولئك الذين يشترون منزلاً مبنياً حديثاً (مع خطط للعيش فيه) الحصول على رهن عقاري ليتم سداده على مدى 30 عاماً، بدلاً من 25 عاماً في العادة. ومن المرجح أن ينتهي الأمر بالمشتري إلى دفع المزيد من تكاليف الفائدة. على مدى عمر القرض، ولكن التأهل للحصول على الرهن العقاري سيكون أسهل قليلاً ويجب أن تكون الدفعات الشهرية أكثر قابلية للإدارة قليلاً.
ويشهد التغيير الآخر ارتفاع الحد الأقصى لسعر الحصول على الرهن العقاري المؤمن إلى 1.5 مليون دولار، مقارنة بالمليون دولار السابق. وهذا أمر مهم لأن الرهن العقاري المؤمن يسمح لمشتري المساكن المحتملين بدفع أقل من 20% مقدماً على العقار مقدماً، مما يقلل الحاجة إلى الادخار مقدماً لشراء مساكن تصل قيمتها إلى 1.5 مليون دولار.
صرح إليوت تشون، سمسار عقارات لدى Partners Real Estate في فانكوفر، لـ Global News هذا الشهر أن القواعد الجديدة “تغير قواعد اللعبة” بالنسبة للمشترين في سوقه المحلي، حيث تقع العديد من المنازل ضمن حدود الأسعار الجديدة للقروض العقارية المؤمن عليها.
فبدلاً من الاضطرار إلى إيداع مبلغ 300 ألف دولار للحصول على رهن عقاري لمنزل بقيمة 1.5 مليون دولار، على سبيل المثال، يمكن للقواعد الجديدة أن تجعل المشتري يدفع ما لا يقل عن 125 ألف دولار – مما يقلل أشهر من الادخار من الجدول الزمني للمشتري المحتمل.
بالنسبة للمشترين الشباب الذين يأملون في اقتحام مدينة أكثر تكلفة مثل فانكوفر، قال تشون إن قواعد الرهن العقاري الجديدة تمنح أولئك الذين كانوا يقتصرون في السابق على شراء شقة، القدرة على شراء منزل مستقل به أسرة كافية لعائلة متنامية.
قال تشون: “إنه يفتح هذا الباب حقًا”.
وحذر بعض الخبراء أيضًا من أن فتح فئة جديدة من المنازل للمشترين المحتملين سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار، مما يعوض أي تعزيزات قصيرة المدى للقدرة على تحمل التكاليف.
هناك تغييرات أخرى في الرهن العقاري قد تؤثر على الصيغة المؤهلة للمالكين الحاليين.
أعلن مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) في أواخر عام 2024 أن الكنديين الذين يجددون رهنًا عقاريًا غير مؤمن عليه لن يضطروا إلى اجتياز الحد الأدنى من معدل التأهل، أو اختبار التحمل، عند التبديل المباشر للمقرضين عند التجديد. وتهدف هذه الخطوة إلى تعزيز المنافسة من خلال تسهيل الأمر على الكنديين لتغيير من يحتفظ برهنهم العقاري وتشجيع المقرضين على التنافس بأسعار أفضل.
كان سعر الفائدة القياسي لبنك كندا أحد أكبر العقبات أمام مشتري المنازل المحتملين في السنوات الأخيرة، لكن عام 2024 يمثل نقطة تحول في تكاليف الاقتراض.
وخفض البنك المركزي سعر الفائدة خمس مرات في العام الماضي، حيث يتوقع معظم الاقتصاديين إجراء المزيد من التخفيضات في عام 2025، إذا كان بوتيرة أبطأ إلى حد ما.
احصل على أخبار المال الأسبوعية
احصل على رؤى الخبراء والأسئلة والأجوبة حول الأسواق والإسكان والتضخم ومعلومات التمويل الشخصي التي يتم تسليمها إليك كل يوم سبت.
لكن جون باساليس، رئيس Realosophy Realty في تورونتو، قال لـ Global News إنه لا ينبغي للمشترين أن يتوقعوا المزيد من الراحة في معدلات الرهن العقاري الثابتة هذا العام.
يتم تسعير معدلات الرهن العقاري الثابتة في الغالب من خلال سوق السندات، والتي تراهن بشكل أساسي على الاتجاه الذي يتجه إليه سعر الفائدة لبنك كندا خلال السنتين إلى الخمس سنوات القادمة.
وما لم يقم البنك المركزي بتخفيضات أكثر حدة من التخفيضات بمقدار ربع نقطة التي تم تسعيرها بالفعل في الأسواق، حذر باساليس من أن القروض العقارية الثابتة لن تنخفض على الأرجح إلى ما دون نطاق المتوسط إلى المنخفض البالغ أربعة في المائة حيث يستقرون حاليًا .
وأضاف أن أسعار الفائدة المتغيرة، والتي ترتبط بشكل مباشر أكثر بقرارات بنك كندا، ستستمر في الانخفاض في العام الجديد. ولكن مع أن هذه المعدلات لا تزال أعلى من نظيراتها الثابتة في السوق، فإن الخيارات المتغيرة لن تقدم الكثير من الخصم أيضًا في عام 2025.
وقال باساليس: “إن ما تدفعه فعلياً على قرضك العقاري لن يتغير كثيراً… لا أعتقد أننا سنرى فرقاً كبيراً”.
وحذر أيضًا من أنه لم يكن هناك انخفاض كبير في قيمة المنازل منذ عام 2025، مما يحد من القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام في السوق.
“لا تزال أسعار المنازل مرتفعة، حتى عندما تدفع أربعة في المائة من رهنك العقاري.”
وأضاف ألكسندر أنه قد يكون هناك تأثير نفسي من أسعار فائدة بنك كندا على مدى انشغال سوق الإسكان لعام 2025. وقال إنه مع توقع الكنديين المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة من البنك المركزي هذا العام، فقد يظلون على الهامش لفترة أطول قليلاً على أمل الحصول على أقل سعر ممكن للرهن العقاري يمكنهم الحصول عليه قبل التوقيع على الخط المنقط.
وقال ألكساندر: “هذا مكان صعب لأنه كلما انخفضت أسعار الفائدة، زادت المنافسة في السوق”. “وستأتي مرحلة حيث تصبح المنافسة مرة أخرى. سيبدأ المخزون المتاح في النضوب وسنرى ضغطًا تصاعديًا مرة أخرى على الأسعار.
وتوقعت توقعات ري/ماكس كندا للإسكان لعام 2025 التي صدرت في أواخر تشرين الثاني/نوفمبر قفزة بنسبة ستة في المائة في متوسط أسعار المنازل هذا العام.
وبالنسبة للسوق المنفصلة للأسرة الواحدة، من المتوقع أن ترتفع الأسعار بنسبة 7.0 في المائة سنوياً إلى ما يزيد قليلاً عن 900 ألف دولار. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن تزيد الشقق بنسبة 3.5 في المائة على أساس سنوي لتصل إلى 605.993 دولارًا.
وقال باساليس إن أولئك الذين يبحثون عن شقق سكنية في عام 2025 من المرجح أن يحظوا بوقت أفضل من أولئك الذين يبحثون عن شقق فردية منفصلة. وذلك لأن الجزء الأكبر من المساكن المكتملة القادمة إلى السوق في السنوات القليلة المقبلة ستكون عبارة عن شقق سكنية، في حين من المتوقع أن يظل المخزون والطلب محدودين بالنسبة للمنازل المنفصلة.
“قد يكون لدى المشترين لأول مرة الذين يتطلعون إلى شراء وحدة سكنية خيارات أكثر بكثير اليوم مما كانوا عليه قبل عامين. وقال: “لذلك قد يكون هذا وسيلة للمضي قدمًا”.
ومن المتوقع إلى حد كبير أن تؤدي خطط أوتاوا لتضييق الخناق على مستويات الهجرة خلال العامين المقبلين إلى فرض مزيد من الضغوط الهبوطية على الإيجارات في أكبر المدن الكندية، لكن باساليس يشير إلى أن هذا قد يمتد إلى سوق الشقق أيضًا.
وقال إنه عندما يجد أصحاب العقارات أنهم غير قادرين على زيادة تدفقاتهم النقدية لتعويض تكاليف الرهن العقاري المرتفعة، فقد يكون لديهم الدافع لبيع وحدات الشقق الخاصة بهم، مما يزيد من العرض في سوق ضعيفة بالفعل.
وقال باساليس: “سيؤدي ذلك إلى تفاقم النقص في المساكن لدينا، والذي من الناحية النظرية يجب أن يضع القليل من الضغط الهبوطي على الإيجارات وربما أسعار المنازل خلال العام المقبل أو نحو ذلك”.
إن مدى تنافسية سوق الإسكان الكندي في نهاية المطاف نحو موسم الربيع المزدحم تقليديًا قد يرجع إلى مدى قدرة الأسر الكندية على الصمود ماليًا.
كان الاقتصاد الكندي بطيئًا مع اقتراب عام 2025، وتعد حالة عدم اليقين بشأن النزاعات التجارية المهددة مع الولايات المتحدة من بين المخاطر الرئيسية التي قد تؤدي إلى تضرر الآفاق الاقتصادية للبلاد – وبالتالي الوظائف الكندية – في العام الجديد.
وأشار ألكسندر إلى أنه إذا ارتفعت معدلات تسريح العمال واستمر معدل البطالة في كندا في الارتفاع، فإن ذلك من شأنه أن يحد من أي انتعاش محتمل في نشاط الإسكان.
وبينما يتوقع وتيرة نشاط أقوى مما كانت عليه في عام 2024، فقد حذر من توقع زيادة مثل تلك التي شهدناها في الأيام الأولى لوباء كوفيد-19 حيث يواصل الكنديون مواجهة تحديات القدرة على تحمل التكاليف.
وحتى مع التخفيضات الأخيرة لأسعار الفائدة من قبل بنك كندا، فمن المتوقع أن يتجدد جزء كبير من أسعار الفائدة على الرهن العقاري الكندي إلى معدلات أعلى في عام 2025. وقال باساليس إنه على الرغم من أنه لا يتوقع أي “بيع بأسعار بخسة” على نطاق واسع للمنازل حيث تتكيف معظم الأسر مع أسعار الفائدة. وبسبب الانزعاج من ارتفاع التكاليف، كلما زاد عدد الكنديين الذين يدفعون على قروضهم العقارية، كلما قل إنفاقهم في أماكن أخرى، الأمر الذي قد يؤدي بدوره إلى انخفاض النمو الاقتصادي.
وقال باساليس: “الكنديون معتادون على ازدهار السوق أو أن السوق ميتة و/أو في حالة تراجع”. “وأنا لا أعرف ما إذا كان سيكون كذلك. قد نكون مجرد سوق مملة للغاية ومستقرة لفترة قصيرة قادمة.
وبالعودة إلى فانكوفر، يتوقع تشون أن تؤدي قواعد الرهن العقاري الجديدة والتحسن المتواضع في ظروف القدرة على تحمل التكاليف إلى ربيع مزدحم. مع اقتراب نهاية عام 2024، كان يلاحظ المزيد من المكالمات من العملاء الذين يحرصون على الاستفادة من القروض العقارية التي يمكن الوصول إليها بشكل أكبر الآن حيث تبدو الرياضيات أكثر وردية قليلاً مما كانت عليه في السنوات الأخيرة.
وأضاف: “هناك شعور بالتفاؤل بالعام الجديد”.
