هذه المقالة جزء من سلسلة Home School التي تقدمها Global News، والتي توفر للكنديين الأساسيات التي يحتاجون إلى معرفتها حول سوق الإسكان والتي لم يتم تدريسها في المدرسة.
عندما أصبحت سيناريوهات العروض المتعددة هي القاعدة في العديد من أسواق الإسكان الكندية خلال جائحة كوفيد-19، تراجعت شروط التفتيش، كما يتذكر بيتر ويكس.
قال ويكس، الرئيس: “إذا وضعت بندًا في قولك “يخضع لفحص المنزل”، فسيتم تأجيل عرضك جانبًا لأنه كان هناك 10 أشخاص آخرين لم يكن لديهم هذا الشرط وتم فحصهم”. من الجمعية الكندية لمفتشي المنازل والممتلكات (CAHPI)، في مقابلة مع جلوبال نيوز.
يتذكر ويكس، الذي عمل مفتشًا للمنازل لمدة 22 عامًا، أنه تم الاتصال به بعد إغلاق الصفقات لإجراء عمليات التفتيش وإخبار المالكين الجدد بما اشتروه للتو.
وكان معظمهم في حالة جيدة مع بعض الأشياء الصغيرة التي تحتاج إلى معالجة، ولكن “بعضها كان صادمًا حقًا”، كما يقول.
تفاجأ الملاك الجدد لأحد المنازل عندما علموا أن الجدار الخلفي لممتلكاتهم بالكامل كان “فاسدًا تمامًا”، ومن المرجح أن يتطلب استبداله ما يزيد عن مئات الآلاف من الدولارات.
يتذكر ويكس قائلاً: “لم تكن لديهم أي فكرة”. “لو قاموا بتفتيش المنزل، لكنت قد ضبطته حينها. لا سؤال.”
يقول ويكس وخبراء عقاريون آخرون تحدثوا إلى Global News إن فحص الممتلكات يمكن أن يكون بالغ الأهمية بشكل خاص لمشتري المنازل لأول مرة الذين لا يعرفون تعقيدات المنزل وحيثما تكون الصيانة الدورية غير كافية.
بالنسبة لبرنامج Home School لهذا الشهر، إليك كل ما تحتاج إلى معرفته حول إجراء فحص الممتلكات أثناء رحلة شراء المنزل.
عندما يتم قبول عرض شراء منزل، إذا كان مشروطًا بفحص المنزل، سيكون لدى المشتري فرصة لتوظيف مفتش للتجول معه عبر المنزل لإلقاء نظرة على أي شيء يتطلب صيانة أو إصلاحًا أكبر .
جيمس بورين هو مفتش منزلي لمدة 30 عامًا وعضو في مجلس إدارة جمعية أونتاريو لمفتشي المنازل (OAHI). ويصف دور المفتش بأنه بمثابة “مقبض لجميع المهن” وطرف ثالث مستقل موجود لتحديد المشاكل، وليس بيع مشتري المنزل للإصلاح.
بهذه الطريقة، يكون مفتش المنزل بمثابة طبيب عام – حيث يقوم بتشخيص المشكلات في المنزل وإرسالك إلى متخصص، مثل المقاول، لعلاج المشكلات.
لهذا السبب، يوصي بورين أيضًا مشتري المنازل بالاعتماد على أكثر من مجرد فرد مفيد من العائلة أو صديق يعمل في البناء لإرشادهم خلال المشكلات المتعلقة بالمنزل.
ويقول: “حتى المقاول الذي يتمتع بخبرة كبيرة لن يعرف بالضرورة ما الذي يبحث عنه مفتشو المنازل… ومن ثم يكون قادرًا على نقل الشروط إلى مشتري المنزل بطريقة مفهومة، من منظور الشخص العادي”.
يكون فحص المنزل بصريًا في المقام الأول، ويركز على عناصر المنزل “التي يسهل الوصول إليها”، وفقًا للمعايير والمبادئ التوجيهية في CAHPI.
يجب أن يغطي فحص المنزل الجزء الخارجي من المنزل بما في ذلك السقف، بالإضافة إلى اللوحات الكهربائية والمقابس الأرضية والتدفئة والتبريد والعزل والسباكة. سيتم أيضًا فحص علية المنزل، إذا كان الوصول إليها متاحًا.
لكن إرشادات CAHPI تحذر من أن الفحص ليس “شاملاً من الناحية الفنية” ولن يكشف بالضرورة عن أي عيوب مخفية أو كامنة في المنزل.
يقول ويكس إنه شارك في بعض عمليات التفتيش حيث كان يرغب في إحداث ثقب في الجدار والتعمق أكثر قليلاً لفهم ما يحدث في عظام الهيكل أكثر قليلاً.
“حسنا، لا نستطيع، أليس كذلك؟ ويقول: “نحن ضيوف في منزل شخص ما في تلك المرحلة، أثناء عملية الشراء، ولا يمكننا القيام بذلك”.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
لن يقوم المفتش بنقل السجاد أو الأثاث أو التقاط الصور من الحائط، ولن يتم أخذ عينات من المنزل أيضًا.
يقول ويكس “الجميع يريد أن يعرف” ما إذا كان الأسبستوس موجودًا في المنزل أثناء التفتيش. في حين أنه يمكنه في بعض الأحيان تقديم تخمين مدروس بناءً على العمر وخصائص معينة للمنزل، إلا أنه يقول إنه من المستحيل معرفة ما إذا كان الأسبستوس موجودًا أثناء الفحص لأنه في النهاية “مجهري” ويتطلب اختبارًا في المختبر لتحديده.
يقول ويكس إنه استنادا إلى عمله الخاص وما يسمعه من مفتشين آخرين عبر شبكة CAHPI، فإن ظروف التفتيش تعود إلى حد كبير بعد أن هدأت سوق الإسكان من جنون عصر الوباء.
يقول بورين، الذي يعمل بشكل أساسي في منطقة تورنتو الكبرى، إنه لا يزال يرى أن البائعين قادرون على فرض شروط التفتيش على العقارات ذات الطلب المرتفع.
يقول بريتيش باريخ، وهو سمسار عقارات يعمل لدى شركة Century 21 ومقره تورونتو، لـ Global News إن شروط التفتيش قابلة للتطبيق في سوق اليوم، لكن ذلك يعتمد على العرض المقدم.
في المواقف التي يحدد فيها البائع تاريخًا للعرض، فمن المتوقع أن يبدأ حرب العطاءات. يقول باريخ: في تلك الحالات، تؤدي ظروف مثل عمليات التفتيش إلى الإضرار باحتمالات إتمام صفقة المشتري.
ولكن في سيناريو العروض في أي وقت، تكون الظروف أكثر قبولا، خاصة عندما يكون المنزل معروضا في السوق لفترة من الوقت، كما يوضح.
يقول باريخ إن عمليات فحص المنازل يمكن أن تكون ذات قيمة خاصة لمشتري المنازل لأول مرة والذين هم أقل دراية بما يجب أن يبحثوا عنه في الحالة العامة للمنزل، في حين أن المشترين المتكررين قد يكون لديهم فهم أكبر للصيانة المناسبة. ويقول إن المنازل القديمة أيضًا تحمل مخاطر أكبر للصيانة غير السليمة، وبالتالي فإن التفتيش يمكن أن يوفر قدرًا أكبر من التعقل.
لهذا السبب، يقول باريخ إنه لن يثني العميل أبدًا عن تقديم شرط العرض إذا كان هذا هو ما يجعله يشعر براحة أكبر.
ومع ذلك، قد يحول بحثهم عن السكن بعيدًا عن العقارات الأكثر سخونة التي كانت معروضة في السوق منذ أقل من أسبوع وأكثر نحو المنازل التي تواجه المزيد من المشاكل في البيع، حيث قد يكون المالك أكثر استعدادًا لقبول التفتيش للحصول على العرض على الطاولة.
ويشير إلى أن وضع شرط العرض قد يحتاج أيضًا إلى تعويضه بحافز مالي.
يقول باريخ إن المبلغ الذي تحتاجه لتعزيز السعر من أجل الحصول على عرض بشرط التفتيش عبر خط النهاية يختلف من منزل إلى آخر ومن بائع إلى بائع.
لكنه يتذكر إحدى الحالات التي قرر فيها عميل مشتري لأول مرة رفع سعر عرضه بمقدار 20 ألف دولار لمحاولة تشحيم العرض بشرط التفتيش. لم ينجح الأمر، وتم بيع المنزل لعرض آخر بقيمة 20 ألف دولار أقل من عرض موكله – ولكن دون فحص.
ويقول: “لا يوجد رقم محدد، وفي كثير من الأحيان يتنازل البائع حتى عن 20 ألف دولار، لأن خطر عدم بيع المنزل أو الحصول على مشتري آخر يزيد بكثير عن 20 ألف دولار”.
يقول باريخ إنه لاحظ أن المزيد من البائعين يقومون بإجراء عمليات التفتيش المسبق على القائمة وإتاحتها للمشترين في العروض. الفكرة هنا هي أنه إذا رأى المشتري المحتمل أن الفحص قد تم بالفعل ولم تظهر عليه أي علامات تآكل كبيرة، فيجب أن يشعر بالثقة الكافية للتقديم دون شرط الفحص.
يقارن باريخ ذلك بأصحاب الشقق الذين يسحبون شهادة حالة العقار، والتي تعطي المشترين المحتملين تفاصيل حول الوضع المالي لشركة الوحدات السكنية.
ويقول إنها أكثر شيوعًا في العقارات القديمة حيث من المرجح أن يطلب المشتري إجراء فحص.
لكن ويكس يحذر من أن عمليات التفتيش المسبقة يجب أن تؤخذ بحذر. لقد تم إرسال بعض التقارير المعدة مسبقًا والتي يقول إنها “متواضعة حقًا”، وتشير ضمنًا إلى أن البائع قد أنجز مهمة سريعة لإرضاء المشترين القلقين بشأن حالة العقار.
ويقول: “إنها ليست كلها سيئة، ولكن مرة أخرى، من الأمور التي يجب على المشتري أن يكون حذرًا منها قليلاً”.
يقول باريخ إنه من الشائع أن يسأله المشترون عما إذا كان عليهم أن يثقوا في فحص القائمة المسبقة أيضًا. ونصيحته هي استخدام هذه الوثائق باعتبارها “توجيهية” بشأن المكان الذي قد تكمن فيه المشاكل وتحديد التوقعات، ولكن لا ينبغي أن تؤخذ على أنها “القول المطلق والنهائي بشأن حالة العقار”.
يقول بورين إنه يوصي البائعين بإجراء فحص مسبق للقائمة من أجل راحة البال.
ويقول إن الشخص الذي يمتلك منزلاً منذ سنوات قد لا يكون على علم بالعيوب أو التدهور، ويمكن أن يوجهه الفحص نحو المناطق التي قد يحتاج إلى إصلاحها للحصول على أقصى قيمة لممتلكاته.
وإذا عاد التفتيش المسبق مع شهادة صحية نظيفة على المنزل، يقول بورين إنه يمكن طمأنة البائع بأنه يمكنه قبول عرض بمثل هذا الشرط دون خوف من أن يجد المفتش عيبًا يعرض البيع للخطر.
بعض المقاطعات، بما في ذلك كولومبيا البريطانية وألبرتا، لديها نظام ترخيص لمفتشي المنازل. ومن المقرر أيضًا أن تتبنى كيبيك نظام ترخيص في وقت لاحق من هذا الخريف.
لكن في أونتاريو، على الرغم من وجود قانون لمثل هذا النظام منذ عام 2017، إلا أن البرنامج لم يدخل حيز التنفيذ مطلقًا.
“ليس هناك أي شرط للترخيص أو أي شيء، ويمكنك طباعة البطاقة والبدء في إجراء جميع عمليات التفتيش غدا. يقول ويكس: “وهذا شيء مخيف نوعًا ما”.
من المحتمل أن يكون لدى الوكيل العقاري أسماء المفتشين الذين استخدمهم في الماضي والذين يمكنهم تقديمه للمشتري. ولكن هناك طرقًا لفحص مؤهلات أي مفتش معين أيضًا.
عادةً ما تأتي جمعيات مثل CAHPI وOAHI مع بعض معايير التدريب والإرشاد التي يجب على المفتشين استيفاؤها حتى يتم اعتبارهم أعضاء.
توصي Weeks المشترين بسؤال المفتش عن تجربتهم والأدوات التي سيستخدمونها والتوقيع على عقد مقدمًا يوضح بالضبط الخدمة التي سيقدمونها.
يقول بورين إن معظم المفتشين المؤهلين يجب أن يكون لديهم موقع على شبكة الإنترنت يعرض عينة من التقرير الذي سيقدمونه في نهاية العملية، ومن الأفضل أن يتضمن صورًا توضح لصاحب المنزل بالضبط ما يتم الحديث عنه وسط الأعطال الفنية.
يقول كل من بورين وويكس إن هناك علامة حمراء أخرى للمفتش السيئ وهي إذا لم يكن لديه تأمين ضد الأخطاء والسهو، أو تغطية المسؤولية.
يقول بورين أن أقساط التأمين لهذا التأمين تقدر بآلاف الدولارات كل عام. ولذلك، سيتعين على المفتش الجدير بالاهتمام أن يتقاضى سعرًا عادلاً لتعويض هذه التكاليف، وإظهار أنهم لا يتعجلون في التقرير أو يحاولون الضغط على عدد كبير جدًا من عمليات التفتيش في يوم واحد.
يقول: “اعتقادي هو أن السعر يجب أن يشير إلى مستوى احترافي من الأداء”.
على الأقل، يجب أن تتراوح رسوم الفحص بين 550 إلى 600 دولار، كما يقول بورين، مع أي شيء أقل بكثير مما يدعو إلى الشك.
ويقول إن مفتش المنزل يجب أن يكون قادرًا أيضًا على تفصيل كيفية حساب الرسوم الخاصة به. وفي حالته، لديه رسوم مختلفة بناءً على حجم العقار والعمر، سواء كان 15 أو 50 عامًا أو أكثر من 100 عام.
عندما يمر المشتري بمنزل ما، فإنه يوصي أيضًا بعدم اصطحاب العائلة معه أو أي شخص حريص على رؤية العقار ولكن قد يكون مصدر إلهاء. يعد الفحص فرصة للمشتري ليس فقط لفهم ذلك المنزل، ولكن لفهم العقارات المستقبلية التي قد يبحث عنها أيضًا.
يقول بورين: “ستكون قادرًا على النظر إلى المنازل بذكاء أكبر بنفسك”.
