هل منازل المبتدئين لا تزال ميسورة التكلفة؟ إليك كيفية اقتحام السوق

هذه المقالة جزء من سلسلة Home School من Global News ، والتي تقدم للكنديين الأساسيات التي يحتاجون لمعرفتها حول سوق الإسكان التي لم يتعلموها أبدًا في المدرسة.

قد يجد مشترو المنازل لأول مرة أنفسهم غارقين في التنقل عبر الإنترنت للبحث في جميع العقارات المتاحة في السوق.

تختلف القوائم على نطاق واسع من حي إلى آخر ، وبدون إجابات على بعض الأسئلة الرئيسية التي تم التوصل إليها ، من السهل أن تضيع في البحر العقاري.

هل نحتاج إلى ثلاث غرف نوم أم أننا بخير بغرفتين؟ شقة أو منفصلة؟ هل يجب أن نعيش بالقرب من الأصدقاء أو العمل أو العائلة؟ وربما الأهم من ذلك – هل يمكننا حتى تحمل أي من هذا؟

في حين أن الدرجة الأولى لكل شخص على سلم العقارات تبدو مختلفة بعض الشيء ، فإن المنزل المبدئي يمثل نقطة دخول للمشترين المحتملين لاقتحام سوق الإسكان ويمنح مساحة صغيرة للنمو قبل القفز عادةً إلى منزل أكبر عندما يحين الوقت الحق وقد تغيرت احتياجاتك.

وبهذه الطريقة ، فإن شراء منزل مبتدئ لا يتعلق أبدًا بالوقت الحالي – إنه يتعلق إلى أين أنت ذاهب.

إليك ما يقوله خبراء العقارات حول البحث عن منزل مبتدئ في السوق الحديث.

يقول Nick Kyte ، الوكيل العقاري في شركة Coldwell Banker First Ottawa Realty ، إن الخطوة الأولى عندما يجلس مع شخص يتطلع إلى اقتحام سوق الإسكان هي تحديد التوقعات.

يتعرض معظم الكنديين لأول مرة لسوق الإسكان من خلال منزل طفولتهم أو ، مؤخرًا ، من خلال عدسة وفلاتر البرامج التلفزيونية العقارية. يخبر Kyte Global News أنه يمكن أن يخيب أمل بعض المشترين بشأن ما هو واقعي لممتلكاتهم الأولى.

يقول: “تلعب HGTV بالتأكيد دورًا في ما يعتقد الناس أنه يمكنهم الحصول عليه ، وما يريدونه ، وأن الجميع يريد كل شيء على الفور”.

قبل التوجه لرؤية المنازل ، يقول Kyte إن المشترين لأول مرة يجب أن يكون لديهم موافقة مسبقة على الرهن العقاري من وسيط أو مُقرض – وليس مجرد حساب سريع عبر الإنترنت لما يجب أن يكونوا قادرين على تحمله – حتى يعرفوا بالضبط الحد الأقصى. الميزانية. في هذه المرحلة ، يمكن للوكيل أن يوضح لك ما تم بيعه مؤخرًا في ميزانيتك حول المناطق التي تتطلع إليها لمعرفة ما إذا كانت أفكارك الأولية واقعية ، أو إذا كان عليك إعادة المعايرة.

يقول Kyte: “الميزانية هي المحرك من حيث الخصائص التي يمكنك الحصول عليها وما لا يمكنك الحصول عليه”.

بالنسبة لكثير من الناس ، هذا هو المكان الذي تتوتر فيه المحادثة. قد يكون من الصعب الحصول على القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان الكندي – حتى بالنسبة للمنازل المبتدئة.

قام منفذ العقارات Point2 بقياس القدرة على تحمل تكاليف المنازل في 50 سوقًا كنديًا في تقرير هذا الأسبوع من خلال النظر في ما إذا كان متوسط ​​دخل المستأجر كافياً لشراء عقار بقيمة نصف السعر القياسي للمدينة.

كانت النتائج قاتمة بالنسبة للمستأجرين الذين يعيشون في 36 من أكبر 50 مدينة في كندا ، لا سيما في أونتاريو. على سبيل المثال ، يكسب المستأجر العادي الذي يعيش في تورنتو ما يزيد قليلاً عن 70 ألف دولار سنويًا ، مما يجعله أقل بنسبة 46 في المائة من الدخل الذي سيحتاجه لتحمل منزل مبتدئ في المدينة ، وفقًا لتحليل Point2.

بالطبع ، يترك هذا 14 مدينة يكون فيها المستأجر العادي في وضع جيد لاقتحام السوق ، بما في ذلك إدمونتون وكالجاري ووينيبيغ وبلديات متعددة في كيبيك. بالإضافة إلى ذلك ، فإن التعامل بشكل صارم في المتوسطات يعني أن أي مشترٍ معين أو أي سوق لا يزال لديه طريق إلى القدرة على تحمل التكاليف – حتى عندما يبدو أن تلك المسارات تضيق.

“القدرة على تحمل التكاليف تزداد صعوبة ؛ تقول شركة Toronto Realtor Sophie Chen ، التي تعمل مع Keller Williams Empowered Realty ، إن الأمر أكثر صعوبة بالنسبة للمشترين لأول مرة.

يخبر تشين Global News أنه من الشائع بشكل متزايد ألا ترى الأزواج يجمعون أموالهم معًا من أجل اقتحام سوق الإسكان ، ولكن للأسر الممتدة للمساهمة في المساعدة في تأمين أول عملية شراء.

أظهر تقرير Royal LePage الذي صدر يوم الخميس أن أكثر من ثلث المشترين لأول مرة في العامين الماضيين اعتمدوا على الدعم المالي من عائلاتهم لإجراء عملية الشراء. أظهر الاستطلاع أيضًا أن الكنديين ينتظرون وقتًا أطول ويكونون أكبر سناً عندما يشترون ذلك العقار الأول.

ولكن بالنسبة لأولئك الذين ظلوا يدخرون لفترة من الوقت وربما يشعرون بأنهم على وشك اقتحام السوق ، يقول تشين إن أسعار الفائدة المرتفعة الحالية وانخفاض الأسعار المتواضع من أعلى مستويات حقبة الوباء تجعله وقتًا جيدًا لتأمين منزل مبتدئ حتى في أسواق أكثر تكلفة تقليديا.

تقول: “إذا كانوا قادرين على العثور على شيء يلبي احتياجاتهم ، فهذه فرصة جيدة”.

من حيث القدرة على تحمل التكاليف ، فإن وحدة الشقة هي نقطة دخول شائعة للعديد من اقتحام السوق ، كما يقول Kyte ، خاصة لأولئك الذين يحرصون على الحفاظ على نمط حياة وسط المدينة.

لكنه يحذر أيضًا المشترين المحتملين من تضييق نطاق تركيزهم على سوق الشقق لمجرد أنهم يعتقدون أنه كل ما يمكنهم تحمله.

يقول Kyte إنه كان لديه عملاء كانوا في مأزق في شقة في وسط المدينة ويأتون إليه بقائمة من أفضل الشقق الخاصة بهم للتحقق منها.

“نذهب لرؤية تلك الشقق ، وهي ليست لهم. إنه صغير جدًا. هناك بعض الضوضاء تحدث. لم يعجبهم الوقت الذي استغرقه المصعد للذهاب إلى هناك – فقط لأسباب عديدة ، لم يكن يلبي احتياجاتهم ، “كما يقول.

بدلاً من ذلك ، شجعهم على تغيير منظورهم إلى ضواحي أوتاوا ، حيث وجد منزلًا في نطاق أسعارهم. بدلاً من البقاء في الشقة لمدة ثلاث إلى خمس سنوات ، كما توقع المشترون في الأصل ، يستعدون الآن لإقامة من سبع إلى عشر سنوات مع مساحة لتنمية أسرتهم الوليدة.

يشير Kyte إلى أن هذه العلامة التي تمتد من ثلاث إلى خمس سنوات هي عمر نموذجي لمنزل مبتدئ ، على الرغم من أن ظروفًا مثل تلك التي وصفها للتو تغير ذلك وتجعل فترات الإقامة أقصر أو أطول.

إن العثور على منزل مبتدئ به مساحة أكبر قليلاً لاستيعاب نمو الأسرة يمكن أن يكون أمرًا رائعًا لبناء حقوق الملكية ، كما يضيف ، مما يسمح لمنزلك بالارتفاع في القيمة لفترة أطول بحيث يمكن أن تكون قفزاتك التالية في سلم العقار إلى عقار أفضل.

يقول تشين إن التخطيط للبقاء لفترة زمنية قصيرة جدًا يمكن أن يأتي بنتائج عكسية أيضًا.

خذ ، على سبيل المثال ، العام الماضي في سوق الإسكان ، والذي شهد انخفاض قيم العقارات بدرجات متفاوتة في العديد من المدن في جميع أنحاء كندا.

إذا كنت قد اشتريت قبل عام بأفكار للبيع اليوم ، فربما لم تكن قد جمعت أي أسهم على الإطلاق ، بل ويمكنك البيع مقابل خسارة إذا التزمت بخطتك الأصلية ، كما يقول تشين.

“قد ترغب في البقاء لفترة أطول للتأكد من أنه لا يمكنك فقط تحقيق التعادل ، ولكن أيضًا تحقيق قدر كبير من رأس المال في منزلك قبل الخروج منه.”

يحذر تشين من أن الانكماش في السوق يمكن أن يأتي بنتائج عكسية على مشتري المباني الجديدة مثل المباني الشاهقة المنتشرة في جميع أنحاء منطقة تورنتو الكبرى.

واجهت بعض شركات البناء تأخيرات طويلة في البناء وصعوبة في تأمين التمويل للمضي قدمًا في مشاريع الشقق مع تشديد ظروف السوق في الأشهر الأخيرة ، كما تقول.

إلى جانب عدم اليقين بشأن موعد دخولك إلى منزلك ، قد لا يكون المشترون الذين يضعون أموالهم على مبنى جديد مؤهلين للحصول على نفس مبلغ الرهن العقاري كما فعلوا قبل عام عندما كانت أسعار الفائدة أقل ، كما يقول تشين. وتضيف أنه بعد تصحيح السوق ، قد لا يقوم المقرض الخاص بك بتقييم العقار بنفس القيمة التي كان عليها سابقًا ، مما قد يجعلك تعاني من نقص في الأموال لإغلاقها.

على الرغم من إمكانية تحمل تكاليف تأمين سعر الوحدة المبنية مسبقًا قبل عام من بنائها ، يحذر تشين من أنه لهذه الأسباب ، يعد ذلك “مخاطرة أكبر” من العثور على وحدة موجودة في سوق إعادة البيع لمنزلك الأول.

بالإضافة إلى النظر إلى الشقق والمباني الجديدة أو ضواحي السوق التي تريدها ، هناك طريقة أخرى للحصول على منزل مبتدئ بأسعار معقولة مع القليل من المساحة وهي البحث عن الجزء العلوي المثبت.

يقول Kyte إن المنافسة ستكون ضيقة بالنسبة للمنازل “الجاهزة للاستخدام” ، ولكن المنزل الذي يتطلب حتى “إصلاحات تجميلية” أو به قبو غير مكتمل قد يمثل فرصة لمالك منزل مفيد أو شخص لديه عائلة أو أصدقاء من ذوي الخبرة في التعاقد مع إضافة بعض الأسهم السريعة إلى منزل منخفض القيمة.

إذا كنت تبحث عن أداة تثبيت أعلى ، فاحصل على عروض أسعار أو تقدير تقريبي من المتخصصين حول التغييرات التي قد تكلفك في ذهنك وقسم ذلك على طول الفترة الزمنية التي تتوقع أن تعيش فيها في المنزل لتعمل سنويًا الميزانية ، كما يقول Kyte.

ويضيف أنه يجب عليك التحدث إلى وكيلك العقاري أيضًا حول ما إذا كانت التحسينات التي تتطلع إليها ستضيف قيمة كبيرة إلى منزلك كما تتوقع – فليس كل سوق مناسب لشقة الجدة ، على سبيل المثال ، و 10 – قد لا يتمتع دش الغابات المطيرة الفاخر بطول القدم بجاذبية واسعة كما هو الحال بالنسبة لك.

كن حذرًا أيضًا من الاختلافات بين المثبت العلوي والمنزل الذي يعاني من مشاكل أساسية.

يعتمد Kyte على عبارة مألوفة ربما تكون قد سمعتها في عرض تجديد HGTV أو اثنين – تأكد من أن المنزل يحتوي على “عظام جيدة” ، كما يقول.

هذا يعني الحصول على فحص – إذا كانت الظروف متوفرة في السوق – والتأكد من أن أسس المنزل والسقف والتدفئة والسباكة لا تواجه مشكلات صارخة ستتحول إلى حفرة أموال لمالك سيئ الحظ.

يقول كايت: “في الأساس ، المكونات الرئيسية للمنزل في حالة جيدة”. “هذا ما تعنيه لي العظام الجيدة.”