يقول الخبراء إن أول خفض لسعر الفائدة من قبل بنك كندا منذ أكثر من أربع سنوات يوم الأربعاء سيكون له تأثير “نفسي” على سوق الإسكان الكندي، لكنه لن يكون كافيًا على الأرجح لتحسين القدرة على تحمل التكاليف بشكل ملموس.
خفض بنك كندا سعر الفائدة الرئيسي، الذي يحدد الأسعار التي يدفعها الكنديون على القروض مثل الرهون العقارية، بمقدار 25 نقطة أساس إلى 4.75 في المائة.
يقول جيمس ليرد، الرئيس التنفيذي المشارك لموقع Ratehub.ca: “لم يقم بنكنا المركزي بخفض أسعار الفائدة للكنديين منذ الأيام الأولى للوباء”. “هذه خطوة ضخمة نشهدها الآن في بيئة أسعار الفائدة المتناقصة.”
بشكل عام، كلما ارتفع سعر الفائدة القياسي لبنك كندا، كلما زاد عدد الكنديين الذين يحصلون على قروض عقارية أو يجددونها على أساس شهري. يبني المقرضون في كندا أسعار الفائدة التي يقدمونها على العديد من القروض العقارية والقروض الأخرى على أسعار الفائدة الأساسية، والتي تتحرك بالتنسيق مع سعر البنك المركزي.
خفضت جميع البنوك الكندية الستة الكبرى أسعار الفائدة الرئيسية بمقدار ربع نقطة مئوية في أعقاب خفض بنك كندا لسعر الفائدة يوم الأربعاء.
تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة أيضًا على مدى تأهل الكنديين للحصول على قرض عقاري عندما يتطلعون إلى شراء منزل، مما يجعل هذا عائقًا رئيسيًا أمام القدرة على تحمل تكاليف السكن.
يقول ليرد إنه بالنسبة للمشترين المحتملين الذين تم تهميشهم بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين، فإن تأثير خفض سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس سيكون “هامشيًا” ولكنه ليس “مساعدة كبيرة”.
ويقول: “إذا لم تكن قريباً من التأهل للحصول على منزل، فلن تكون مؤهلاً بعد”، مشيراً إلى أن بعض المشترين المؤهلين قد يكونون قادرين على تحمل تكلفة أكثر قليلاً مما كانوا سيتحملونه في السابق.
من المتوقع أن يشهد أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية ذات أسعار فائدة متغيرة التخفيف الفوري من خفض سعر الفائدة من قبل بنك كندا. أولئك الذين لديهم دفعات ثابتة على رهونهم العقارية سوف يرون أن المزيد من دفعاتهم الشهرية تذهب نحو رأس المال بدلاً من الفائدة، في حين أن أولئك الذين لديهم دفعات متغيرة سيدفعون أقل وفقًا لذلك.
يظهر تحليل Ratehub أن صاحب الرهن العقاري المتغير التمثيلي سيشهد انخفاضًا في مدفوعاته الشهرية بنحو 100 دولار شهريًا بعد التخفيض، مع الإشارة إلى أن أصحاب المنازل الذين لديهم أرصدة رهن عقاري مستحقة أكبر سيشهدون أكبر ارتياح نسبي.
يقول مارك بارسونز، كبير الاقتصاديين في ATB Financial، إن الواقع مختلف قليلاً بالنسبة لأولئك الذين لديهم رهن عقاري بسعر فائدة ثابت، والذين يشهدون تغير الأسعار عند التجديد عند انتهاء فتراتهم.
“إذا كنت تستخدم رهنًا عقاريًا بسعر فائدة متغير، فسوف ترى تأثيرًا قريبًا نسبيًا؛ يقول بارسونز: “إذا كنت في وضع ثابت، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول قليلاً”.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
ترتبط الرهون العقارية ذات السعر الثابت بشكل غير مباشر بسعر سياسة بنك كندا من خلال سوق السندات. على سبيل المثال، يرتبط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة خمس سنوات بعائد سندات الحكومة الكندية لمدة خمس سنوات. يتم تحديد الأسعار هنا بناءً على التوقعات بشأن الاتجاه الذي يتجه إليه سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي خلال السنوات الخمس المقبلة.
ويشير بارسونز إلى أن تخفيض أسعار الفائدة يوم الأربعاء تم تسعيره بالفعل في أسواق السندات، وبالتالي فإن القرار لن يكون له تأثير فوري. ومع ذلك، انخفض عائد سندات الحكومة الكندية لأجل خمس سنوات بشكل ملحوظ منذ بداية يونيو، بانخفاض قدره 40 نقطة أساس تقريبًا. ومع ذلك، يميل المقرضون إلى أن يكونوا أبطأ في تحويل عائدات السندات المنخفضة إلى أسعار الفائدة على الرهن العقاري المعروضة مقارنة بما هم عليه في الارتفاع.
يقول ليرد إن البنوك لن تغير أسعار الفائدة قبل قرار البنك المركزي، ولكن الآن بعد أن تم تحديد ذلك، يمكن للمستهلكين أن يتوقعوا انخفاض أسعار الفائدة الثابتة في الأشهر المقبلة.
سيتعين على أي شخص يناقش بين الرهن العقاري الثابت أو المتغير اليوم أن يزن ما إذا كان البنك المركزي سيخفض سعر الفائدة القياسي بسرعة وبشكل كبير بما يكفي لجعل مخاطرة الحصول على رهن عقاري أعلى سعر فائدة متغير اليوم تستحق مقايضة تأمين قرض عقاري. أقل ثابتة.
يقول ليرد إن بنك كندا سيحتاج إلى خفض بنحو 200 نقطة أساس خلال العامين المقبلين حتى تنجح الحسابات هنا بالنسبة لمالك المنزل النموذجي.
ويشير بارسونز إلى أنه بغض النظر عن تكاليف الاقتراض، فإن تحول بنك كندا الذي طال انتظاره بعيدًا عن تخفيضات أسعار الفائدة وتجميدها إلى دورة التيسير يعد “إيجابيًا للمشترين المحتملين” في أسواق الإسكان الكندية.
ويوضح أن ذلك لا يرجع إلى أن المشترين يمكن أن يتوقعوا “تخفيضًا كبيرًا” في أسعار الفائدة على الرهن العقاري الخاص بهم غدًا. يقول بارسونز إن التخفيض الأول يمنح المشترين وضوحًا بأن الاتجاه المستقبلي لأسعار الفائدة من المرجح أن يكون هبوطيًا وليس صعوديًا – وهو أمر لم يكن لديهم قبل عام، عندما كانت زيادات أسعار الفائدة تعود بعد توقف قصير في الدورة.
“عندما ترتفع أسعار الفائدة، فإنك لا تعرف إلى متى سيستمر ذلك. ويقول: “هذه ليست بيئة جيدة جدًا لمشتري المنازل”. “إن خفض سعر الفائدة يوفر لهم اليقين والثقة التي لم تكن لديهم من قبل.”
ويأتي خفض أسعار الفائدة في الوقت الذي كانت فيه أسواق الإسكان في جميع أنحاء كندا تسير نائمة خلال موسم الربيع المزدحم تاريخياً. وتقول جمعية العقارات الكندية إن سيلاً من البائعين الذين ضربوا السوق هذا الربيع لم يقابله حتى الآن سوى عدد قليل من المشترين، مما أدى إلى تباطؤ نشاط المبيعات الإجمالي.
يقول دافيل موريسون، وهو وسيط عقاري في منطقة شمال يورك في تورونتو، إنها كانت فترة زمنية “صعبة” بالنسبة للسوق.
وتقول عن فصل الربيع: “أود أن أقول إنه ربما قررت الأسواق أخذ قسط من الراحة”.
يقول موريسون إن أخبار خفض أسعار الفائدة ستبشر بـ “شعور بالارتياح” في السوق.
وفي حين أنها لا تعتقد أن خفض سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية في حد ذاته سيحفز تدفق المشترين الجدد، إلا أنها تجادل بأن التحول في السياسة النقدية والاقتراحات من مسؤولي بنك كندا بأن المزيد من الانخفاضات محتملة يمكن أن يكون لها تأثير “نفسي” على المشترين.
يعتقد موريسون أن الآمال بتخفيضات إضافية في أسعار الفائدة هذا العام ستؤدي إلى إبعاد المزيد من المشترين عن الهامش.
وتقول: “أتصور أنه من الممكن أن يكون هناك بعض الأشخاص الذين يقولون: “أتعلمون، أشعر بالراحة عند شراء مكان الآن وربما يغلق أبوابه في أغسطس أو نهاية يوليو”، حيث يعتقدون أنه سيكون هناك خفض آخر لأسعار الفائدة”. .
أظهر تقرير صادر عن Royal LePage في فبراير أن أكثر من النصف (56 في المائة) من مشتري المنازل المحتملين الذين شملهم الاستطلاع قد أوقفوا بحثهم مؤقتًا وسط دورة رفع أسعار الفائدة في بنك كندا.
ومن بين هؤلاء المشترين المهمشين، قال واحد من كل 10 إن الأمر سيستغرق انخفاضًا واحدًا فقط في معدل الفائدة لإعادتهم إلى السوق. وقال ما يقرب من واحد من كل خمسة (18%) إنهم سيستأنفون البحث بتخفيضات تتراوح بين 50 و100 نقطة أساس، بينما قال 23% إنهم بحاجة إلى رؤية انخفاضات أكثر حدة.
وينقسم الاقتصاديون حول الاتجاه التالي للبنك المركزي، حيث يتوقع البعض تخفيضات متتالية في أسعار الفائدة، بينما يشير آخرون إلى أن البنك المركزي سيتوقف مؤقتًا قبل المضي قدمًا في المزيد من التيسير.
قال محافظ بنك كندا، تيف ماكليم، يوم الأربعاء، إن القرار التالي سيعتمد على البيانات الاقتصادية التي يتلقاها البنك المركزي قبل اجتماعه القادم في 24 يوليو.
استخدم ليرد أيضًا كلمة “نفسية” لوصف تأثير خفض أسعار الفائدة على سوق الإسكان.
ويقول إنه يشعر بالفضول لمعرفة ما إذا كان التخفيض الأولي لسعر الفائدة سيكون كافيا لتحفيز FOMO، أو الخوف من فقدان الفرصة، بين المشترين. عندما تنخفض تكاليف الاقتراض ويدخل المزيد من المشترين إلى السوق، تميل المنافسة إلى رفع الأسعار.
يراقب ليرد ليرى ما إذا كان المشترون يقفزون عند أول إشارة لخفض أسعار الفائدة لشراء منزل يعتقدون أنه سيكون أكثر تكلفة في غضون بضعة أشهر، أو ما إذا كانت حقيقة أسعار الفائدة التي لا تزال مرتفعة ستجعل المشترين المحتملين يتحلون بالصبر في المستقبل القريب. شرط.
وهذه ظاهرة أشار بنك كندا أيضًا إلى أنه يراقبها عن كثب.
وتتوقع أحدث التوقعات الاقتصادية لبنك كندا زيادة في أسعار المنازل هذا العام. لكن البنك المركزي أشار يوم الأربعاء إلى ارتفاع قيمة المساكن بشكل أسرع مما يتوقع باعتباره أحد المخاطر البارزة على التضخم في المستقبل.
سُئلت نائبة محافظ بنك كندا كارولين روجرز يوم الأربعاء عن كيفية موازنة البنك المركزي بين مخاطر تسارع تضخم المساكن وخفض سعر الفائدة، لكنها قالت إن صناع السياسة النقدية لا يستهدفون نشاط الإسكان على وجه الخصوص مع سعر الفائدة.
وقال روجرز: “في نهاية المطاف، ما نستهدفه هو التضخم”. “نحن لا نستهدف أي إجراء معين في سوق الإسكان أو سعر الفائدة، ولكن من الواضح أن هناك بعض الطلب المكبوت في سوق الإسكان. سنرى كيف ستسير الأمور.”
– مع ملفات من آن جافيولا من Global News، إريك باي
