هذه المقالة جزء من سلسلة Home School التي تقدمها Global News، والتي توفر للكنديين الأساسيات التي يحتاجون إلى معرفتها حول سوق الإسكان والتي لم يتم تدريسها في المدرسة.
قد يؤدي التخفيض الكبير في سعر الفائدة الذي أجراه بنك كندا هذا الأسبوع إلى دفع بعض مالكي المنازل الكنديين إلى حبس قروض عقارية باهظة الثمن يتخيلون الحصول على سعر فائدة أقل.
يقول Shubha Dasgupta، الرئيس التنفيذي لشركة Pineapple Mortgage، إنه بعد سنوات من تجديد أصحاب المنازل لمعدلات أعلى مع قيام البنك المركزي برفع سعر الفائدة، فإنه يتوقع زيادة طفيفة في الرهون العقارية المكسورة حيث يسعى الكنديون إلى التوصل إلى صفقة أفضل مع تحقيق أسعار فائدة أقل.
يقول لـ Global News: “من المحتمل أن ترى الكثير من الكنديين يفسخون قروضهم العقارية في منتصف المدة والتي ضمنت لهم معدلات فائدة أعلى خلال العامين الماضيين”.
“للاستفادة من ظروف السوق الحالية، قم بكسر رهنهم العقاري واحصل على سعر فائدة أقل.”
لكن احتمال الانتقال إلى منزل جديد بسعر أرخص، أو إعادة التمويل للاستفادة من الدفعات الشهرية المنخفضة، يأتي جنبًا إلى جنب مع العقوبات الصارمة التي تأتي مع كسر الرهن العقاري.
في حين أن كسر الرهن العقاري يمكن أن يؤدي في كثير من الأحيان إلى فرض عقوبات بآلاف الدولارات اعتمادًا على النوع والسنوات المتبقية على المدة، إلا أن الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News يقولون إن هناك بعض الخيارات لتخفيف هذه الرسوم أو حتى تجنبها تمامًا.
يتلخص كسر الرهن العقاري في الخروج من العقد مع المقرض قبل تاريخ الاستحقاق – على سبيل المثال، خفض مدة الرهن العقاري لمدة خمس سنوات بعد عامين.
يقول فيكتور تران، خبير الرهن العقاري والعقارات في موقع Rate.ca، إن الموقف الأكثر شيوعًا لكسر الرهن العقاري يدور حول بيع عقار.
الظرف النموذجي الآخر هو ترتيب إعادة التمويل، حيث قد يرغب مالك المنزل في سحب حقوق الملكية التي دفعها بالفعل في عقار ما أو كسر المدة الحالية للاستفادة من المعدلات المنخفضة في السوق.
يمكن أن يحدث كسر الرهن العقاري أيضًا بسبب ظروف شخصية أكثر، مثل نهاية الزواج، حيث يرغب أحد الأفراد أو كليهما في الرهن العقاري في إزالته من ملكية العقار أو بيع المنزل لبداية جديدة.
بمجرد كسر الرهن العقاري، عادة ما يفرض المقرضون عقوبة.
العقوبات واضحة إلى حد ما بالنسبة للرهون العقارية ذات المعدل المتغير، على الرغم من وجود بعض الاختلاف بين المقرضين وتفاصيل العقد. لكن عادةً ما تساوي العقوبة فائدة لمدة ثلاثة أشهر، بناءً على السعر الأساسي أو سعر العقد.
بالنسبة للقروض العقارية ذات السعر الثابت، وهو النمط الأكثر شيوعًا في كندا، يمكن أن تصبح العقوبات أكثر تعقيدًا – خاصة في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة مثل اليوم.
احصل على أخبار المال الأسبوعية
احصل على رؤى الخبراء والأسئلة والأجوبة حول الأسواق والإسكان والتضخم ومعلومات التمويل الشخصي التي يتم تسليمها إليك كل يوم سبت.
سيؤدي كسر الرهن العقاري الثابت إلى فرض المقرض غرامة بقيمة فائدة ثلاثة أشهر أو حساب يسمى فرق سعر الفائدة (IRD)، أيهما أعلى. عندما تنخفض الأسعار، من المرجح أن تدخل IRD حيز التنفيذ.
عندما يخفض بنك كندا سعر الفائدة وتنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري نتيجة لذلك، يقول تران إن المقرضين لا يريدون رؤية المقترضين ينقضون عقدهم ويعيدون التمويل، لأنهم يخسرون مدفوعات الفائدة بمعدلات أعلى للسندات. بقية المدة.
وهو يعطي مثالاً لصاحب منزل مقيد بفترة محددة مدتها خمس سنوات بنسبة 6.25 في المائة، ويقرر فسخ العقد بعد عامين للاستفادة من معدل جديد يبلغ 4.25 في المائة في السوق.
“ما يقوله المقرض هو…” نحن نخسر في الأساس نسبة 2 في المائة خلال السنوات القليلة المقبلة. ولهذا السبب، سنفرض عليك هذه العقوبة وسنعوض خسائرنا،'' يشرح تران.
يتم حساب IRD من خلال أخذ الفرق في الفائدة التي ستدفعها خلال المدة المتبقية بين السعر المتعاقد عليه الحالي والأسعار الجديدة المعروضة في السوق. إذا كان هناك انخفاض كبير في أسعار الفائدة بين وقت توقيع صاحب المنزل على الرهن العقاري والوقت الذي يفكرون فيه في كسره، يقول تران إن العقوبة ستكون “أكبر بكثير”، خاصة إذا كان هناك سنوات عديدة متبقية قبل التجديد.
هناك عدد من الآلات الحاسبة على الإنترنت، بما في ذلك المواقع الإلكترونية للعديد من البنوك الكبرى في كندا، والتي يمكن أن تساعد في تقديم تقدير للعقوبة التي قد تكون إذا قمت بكسر الرهن العقاري الخاص بك.
لكن داسجوبتا يشير إلى أنه بسبب بساطة عقوبة الفائدة لمدة ثلاثة أشهر، فإن اختيار الرهن العقاري المتغير يمكن أن يوفر “مرونة أكبر بكثير”.
ويقول إن الأسر الكندية التي من المحتمل أن تكسر رهنها العقاري، ربما لأن لديها عائلة متنامية وتعرف أنها ستحتاج إلى الانتقال في العامين المقبلين، قد تستفيد من هذا الخيار عند تجديد الرهن العقاري أو الحصول عليه.
ومع ذلك، يمكن أن تأتي الرهون العقارية المتغيرة أيضًا مع قيود تمنع نقلها. تختلف القيود المفروضة على النقل من مُقرض إلى مُقرض.
لكن المواقف الشائعة مثل نقل المنازل أو إعادة التمويل لا تحتاج إلى عقوبات كبيرة.
بالنسبة لأولئك الذين يشترون منزلاً جديدًا ويبيعون ممتلكاتهم القديمة، يقول تران إنه من الشائع أن يسمح المُقرض للمالك بنقل رهنه العقاري الحالي من منزل إلى آخر.
وهذا يعني أن المدة المتبقية والإطفاء والمبلغ الإجمالي للرهن العقاري ستبقى كما هي، ولكن سيتعين على المالك إعادة التأهل للحصول على القرض بناءً على تفاصيل العقار الجديد ومراعاة أي تغييرات في الصورة المالية للأسرة.
يناسب هذا الخيار أولئك الذين لا يحتاجون إلى الحصول على قرض أكبر لتمويل هذه الخطوة. ولكن بالنسبة لشخص يشتري منزلاً أكبر، يمكن للمقرض أن يقدم سعرًا “مختلطًا” يجمع بين شروط الرهن العقاري الحالية والتمويل الإضافي بسعر اليوم، كما يوضح تران.
في مثال بسيط، لنفترض أن أحد الأفراد لديه رهن عقاري مستحق قدره 150 ألف دولار بمعدل فائدة قدره ستة في المائة، ويرغب في إعادة التمويل لإضافة مبلغ إضافي قدره 150 ألف دولار بمعدلات اليوم البالغة أربعة في المائة. يجوز للمقرض بعد ذلك تقديم معدل مختلط بنسبة خمسة في المائة على إجمالي الرهن العقاري البالغ 300 ألف دولار. سيؤدي هذا أيضًا إلى التنازل عن أي عقوبة لخرق العقد الحالي.
في حين أن تاريخ التجديد سيبقى عادة كما هو بالنسبة للرهن العقاري المختلط، فإن الاستهلاك قد يمتد إذا كان المقترض يحتاج إلى أفق زمني أطول لسداد القرض الأكبر.
يوجد خيار مماثل “للمزج والتمديد” لأولئك الذين يرغبون في إعادة التمويل والإضافة إلى فترة ولايتهم الحالية بمزيج من سعر اليوم. قد يشهد مثل هذا الخيار أن يقدم المُقرض فترة جديدة مدتها خمس سنوات تمزج السعر القديم للفترة الأصلية المتبقية مع سعر جديد للأشهر الإضافية.
يقول تران إنه على الرغم من أن النقل أمر شائع، فقد يعرض المُقرض أيضًا تفريغ الرهن العقاري القديم والبدء في “قائمة نظيفة” بقرض جديد بأسعار اليوم، وفي بعض الأحيان يتنازل عن العقوبة حيث يحتفظ المقترض بأعماله مع نفس البنك.
يقول تران: في حالة انهيار الزواج، إذا لم يكن هناك أموال جديدة يتم اقتراضها، فقد يفرض المُقرض رسومًا إدارية فقط مقابل تعويضات الزوجة أو تغيير اللقب.
هناك بعض الخيارات الأخرى للتخفيف من تأثير العقوبة.
في حالة كسر الرهن العقاري والتحول إلى مقرض جديد، يقول تران إن المقرض الجديد قد يكون على استعداد لإضافة ما يصل إلى 3000 دولار إلى إجمالي قرض الرهن العقاري لتعويض تأثير العقوبة. وبهذه الطريقة، ينتشر الألم الناتج عن دفع جزء من تلك العقوبة على مدى عمر الرهن العقاري بدلا من صدمة مفاجئة مقدما.
سيقدم بعض المقرضين أيضًا مكافآت استرداد نقدي أو مكافآت معينة للمقترضين الراغبين في التبديل، مما قد يقلل أيضًا من ألم العقوبة.
ويشير داسجوبتا إلى أنه بالنسبة للأسر التي لديها أموال إضافية في متناول اليد قبل أن تعرف أنها على وشك كسر الرهن العقاري، فإن استخدام هذه الأموال في الدفع المسبق يمكن أن يساعد في تقليل العقوبة الإجمالية التي سيواجهونها قريبًا.
ويوضح قائلاً: “على سبيل المثال، إذا كنت ستدفع أصل المبلغ بنسبة 15 في المائة، فيمكنك بعد ذلك تقليل تكلفة العقوبة بنفس القدر”.
بالنسبة للكنديين الحريصين على الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة في صفقة إعادة التمويل، يحذر تران من أن العقوبة ليست العامل الوحيد الذي يجب أخذه في الاعتبار.
حتى لو كانت صدمة الدفع مقدمًا الناجمة عن العقوبة تستحق العناء على المدى الطويل لتوفير المال على المدى المتبقي، فهو يشير إلى أن هناك تكاليف أخرى تأتي مع إنشاء رهن عقاري جديد: الرسوم القانونية ورسوم التقييم، والتأمين على الملكية، والمضي قدمًا. عملية إعادة التأهيل من الصفر.
يقول: “إنها في الأساس ستصل إلى الساحات التسعة مرة أخرى”. “وبعض الناس سيفعلون ذلك طالما كان ذلك منطقيًا. لذا فإن الألم على المدى القصير لتحقيق مكاسب على المدى الطويل.
