قانون تم إقراره في نيويورك في أبريل 2024 يجعل من الصعب إخراج المستأجرين الذين يعانون من مشاكل من العقارات المستأجرة.
باعتبارك مالك منزل يقوم بفحص المستأجرين المحتملين، فمن الضروري أن تضع في الاعتبار قوانين الإسكان المحلية والولائية والفدرالية لتجنب المشاكل القانونية، خاصة وأن التشريعات الجديدة في جميع أنحاء البلاد غالبًا ما تدعم المستأجرين بدلاً من أصحاب المنازل، والذي يتضمن قانون الإخلاء لسبب وجيه.
“الإخلاء لسبب وجيه هو قانون جديد في نيويورك. وقد دخل حيز التنفيذ في 20 أبريل 2024، على الرغم من أن بعض الأحكام دخلت حيز التنفيذ في وقت لاحق، في 18 أغسطس 2024،” دانييل فيليبس، شريك التقاضي العقاري في Belkin، وقال بوردن وغولدمان المتخصصان في النزاعات بين المالك والمستأجر لشبكة فوكس نيوز ديجيتال عبر الهاتف.
يمكن أن تتطور الأمراض العقلية والجسدية بين أصحاب المنازل الذين تجاوزهم واضعو اليد، وفقًا للخبير
حتى عند إجراء الفحص المناسب، بما في ذلك فحوصات الخلفية وفحوصات الائتمان والتوصيات نيابة عن المستأجر المحتمل، أحيانًا ينتهي الأمر بالمالكين مع المستأجر الذي يسبب المشاكل.
“في الأساس، ما ينص عليه القانون هو أن مستأجري السوق العادلة الذين لا يخضعون للتنظيم، مثل المستأجرين الذين يتم تثبيت الإيجارات والتحكم في الإيجارات، ولكن مستأجري السوق الحرة لا يمكن استبعادهم من حيازة شقة ما لم يتمكن المالك من إثبات إعفاءهم من القانون أو أن لديهم ما يسمى السبب الجيد، وهو ما حدده القانون لإزالة المستأجر من الحيازة.
هناك عدة أنواع من المنازل المعفاة من قانون الإخلاء لسبب وجيه.
نصيحة من المتخصصين بشأن حماية منزلك من واضعي اليد
المنازل المملوكة للمالك الذي يمتلك 10 وحدات أو أقل لا تندرج تحت هذا القانون، وفقا لموقع NewYork.gov.
يُعفى أيضًا من هذا القانون المستأجر الذي يؤجر من الباطن ثم يقرر العودة إلى عقار، وكذلك المنازل المقدمة للمستأجر بسبب الوظيفة ولكنه يترك الوظيفة بعد ذلك أو يتم طرده.
وتشمل الأمثلة الأخرى المنازل المبنية في الأول من يناير/كانون الثاني 2009 أو بعده؛ المنازل التي يتم فيها تنظيم الإيجارات وعمليات الإخلاء بالفعل بموجب القانون الفيدرالي أو قانون الولاية أو القانون المحلي؛ المنازل في المباني السكنية والتعاونية والمنازل التي تنظمها الحكومة الفيدرالية أو حكومة الولاية أو الحكومة المحلية والتي تشمل قيود الدخل أو الإيجار، مثل قسائم القسم 8 القائمة على المشروع، وفقًا لموقع NewYork.gov. المنازل الموسمية والمنازل المتنقلة وغرف الفنادق والمنازل التي يزيد إيجارها عن 245٪ من إيجار السوق العادل مستثناة أيضًا من القانون.
طرق الإخلاء بالمساعدة الذاتية لإزالة واضعي اليد قد تؤدي إلى مشاكل قانونية لأصحاب المنازل
هناك عدة أسباب مختلفة يمكن اعتبارها “سببًا وجيهًا” للإخلاء بناءً على هذا القانون الجديد.
وأوضح فيليبس أن “بعض أسباب الإزالة التي يمكن تعريفها على أنها سبب وجيه هي أن المستأجر مصدر إزعاج، وأن المستأجر فشل في دفع الإيجار المستحق والمستحق، ومرة أخرى، هناك قائمة بالأسباب الأخرى لإزالة المستأجر”. “إذا لم يندرج المالك ضمن أي من هاتين الفئتين، سواء كان معفيًا أو كان لديه سبب للإزالة، فيُسمح للمستأجر بالبقاء في حيازة شقة إلى الأبد”.
وقال فيليبس إن هذا القانون يحمي المستأجرين الذين يحتمل أن يكونوا سيئين، مما يجعل من الصعب على أصحاب العقارات إبعادهم.
“سيساعد هذا القانون في حماية المستأجرين الذين يقعون في المنطقة الرمادية حيث قد لا يرتقيون إلى مستوى كونهم مصدر إزعاج أو مستأجر سيئ، حيث يمكنك إخراجهم. لكن لا يزال يتعين على المالك التعامل مع مستأجر مثير للمشاكل و قال فيليبس: “لا يمكن التخلص منهم بمجرد انتهاء عقد الإيجار”.
“لذلك، سيساعد هذا في حماية المستأجرين الذين يصعب عليهم دفع الإيجار، وفي بعض الأحيان لا يجيدون دفع الإيجار، ويتسببون في مشاكل للمالك، ولكن ربما لا يرتقيون إلى المستوى الذي يمكنهم من خلاله رفع دعوى قضائية ضدهم وطردهم”.
بالإضافة إلى ذلك، يضع القانون حدًا أقصى للزيادات السنوية في الإيجار، والتي تبلغ حاليًا 8.82%، وفقًا لشركة فيليبس.
تتعامل العديد من مشاكل الإسكان مع واضعي اليد الذين يمتلكون منزلًا بشكل غير قانوني. في العديد من الولايات، تدور نزاعات مطولة مع واضعي اليد في المحكمة.
في حين أن قانون الإخلاء لسبب وجيه من غير المرجح أن يأخذ في الاعتبار حالة العشوائيات، قال فيليبس إن القانون الذي يحتمل أن يحمي “المستأجرين السيئين” يتوافق مع الطريقة التي يتم بها حماية واضعي اليد ضد الملاك في العديد من نزاعات الإسكان.
قال فيليبس: “أعتقد أن ما سترونه هو حماية الكثير من المستأجرين السيئين المحتملين، على غرار الطريقة التي يتم بها حماية واضعي اليد بحقوق ربما لا ينبغي أن يتمتعوا بها”. “ستتم حماية هؤلاء المستأجرين، وسيواجه الملاك صعوبة أكبر في إخراج المستأجرين الذين يثيرون المشاكل من مبانيهم”.
