لقد تباطأت عمليات شراء المنازل في الولايات المتحدة في الآونة الأخيرة، ولكن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يعيد الحياة إليها قريبًا.
بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين الذين ربما كانوا يتوقون إلى الابتعاد عن هذا الموقف، فإن الانخفاض الأخير في أسعار الرهن العقاري قد يكون بمثابة سيف ذو حدين.
إن خفض أسعار الفائدة قد يمنح مشتري المنازل المزيد من القدرة الشرائية. ولكن من الممكن أيضاً أن يؤدي إلى زيادة حدة المنافسة على المنازل في السوق، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات غير مسبوقة.
قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنك رايت: “إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذرًا بشأن ما تتمناه. إن المزيد من الانخفاض في أسعار الرهن العقاري قد يؤدي إلى زيادة الطلب مما يجعل شراء منزل أكثر صعوبة”.
يميل المنزل إلى أن يكون الأكبر حجمًا إن شراء شيء ما في حياة الشخص هو أمر شائع للغاية، ومؤخرًا ارتفع سعر هذا الشراء بشكل كبير.
لقد تفاقمت مشكلات القدرة على تحمل التكاليف التي ابتليت بها سوق الإسكان في الولايات المتحدة لسنوات بعد أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بشكل عدواني. وقد عززت الحكومة أسعار الفائدة في حربها ضد التضخم منذ أكثر من عامين مع ارتفاع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية.
ولكن وفقاً لمؤسسة فريدي ماك، انخفض متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً إلى 6.46% الأسبوع الماضي، وهو أدنى مستوى له منذ أكثر من عام، وبانخفاض كبير عن ذروته في العام الماضي التي بلغت 7.79%. وهناك إجماع متزايد على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يبدأ في خفض أسعار الفائدة الشهر المقبل، وفي حين لا يحدد البنك المركزي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، فإن تصرفاته تؤثر على تكاليف الاقتراض في مختلف أنحاء الاقتصاد.
يتخذ المزيد من مشتري المنازل بالفعل إجراءات: ارتفعت مبيعات المنازل القائمة سجلت مبيعات المنازل الجديدة نموا بنسبة 1.3% في يوليو/تموز، مما أنهى أربعة أشهر متتالية من انخفاض المبيعات، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
ويتوقع الخبراء أن يرتفع الطلب على المساكن بشكل أكبر.
وقال فيشال جارج الرئيس التنفيذي لشركة Better.com، وهي شركة إقراض عقاري عبر الإنترنت، لشبكة CNN: “لقد شهدنا زيادات هائلة في الطلب في كل مرة تنخفض فيها أسعار الفائدة”. ومع هذا الطلب المتزايد تأتي حروب المزايدة والمنافسة الشرسة، خاصة وأن الولايات المتحدة تواجه نقصًا في المنازل المعروضة للبيع مقارنة بالطلب.
هناك عامل آخر قد يعزز الطلب اعتبارًا من هذا الشهر: التغييرات الأخيرة في القواعد التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
تم تصميم التغييرات، التي دخلت حيز التنفيذ في 17 أغسطس، لتغيير الطريقة التي يتقاضى بها 1.5 مليون محترف في مجال العقارات في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أجورهم عندما يساعدون الناس في شراء وبيع المنازل.
وقال تشارلز دوجيرتي، الخبير الاقتصادي البارز في ويلز فارجو: “هناك توقعات بأن تكاليف المعاملات قد تنخفض في مرحلة ما في المستقبل. وربما دفع هذا بعض المشترين والبائعين إلى الانتظار حتى يتم إجراء هذه التغييرات”.
وبشكل عام، قال دوغرتي إنه من السابق لأوانه أن نقول على وجه التحديد كيف ستؤثر قواعد الرابطة الوطنية للعقارات الجديدة على سوق الإسكان.
كان العرض عاملاً رئيسيًا آخر ساهم في صعوبات سوق الإسكان: فقد أصبح عدد أقل من أصحاب المنازل الذين حجزوا أسعار الرهن العقاري المنخفضة للغاية في عصر الوباء على استعداد لعرض منازلهم للبيع في بيئة أسعار فائدة أعلى. وقد يؤدي انخفاض الأسعار أخيرًا إلى كسر تأثير “حجز” الرهن العقاري هذا.
أظهر استطلاع رأي أجرته شركة Bankrate في يوليو/تموز وشمل 1133 مالك منزل أن 35% منهم قالوا إنهم سيشعرون بالارتياح لبيع منازلهم هذا العام إذا انخفضت أسعار الرهن العقاري إلى ما دون 6%. كما قال أكثر من نصف هؤلاء مالكي المنازل إنهم سيشعرون بالارتياح لشراء منزل هذا العام إذا انخفضت الأسعار إلى ما دون 6%.
وقال ماكبرايد “من الصعب أن نحدد نقطة التحول. وأتوقع أن نرى المزيد من المنازل تطرح في السوق كلما انخفضت أسعار الرهن العقاري”.
من الصعب تحديد توقيت سوق الإسكان بشكل صحيح – والمشترون المحتملون ينتظرون قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة إلى مستويات أدنى قبل القفز إلى سوق الإسكان قد يكون بخيبة أمل.
وتشير تقديرات ويلز فارجو إلى أن متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيبلغ 6.5% بحلول نهاية عام 2024 و5.9% بحلول نهاية عام 2025.
وقال دوغرتي “نتوقع أن ينخفض سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا قليلاً على مدار الثمانية عشر شهرًا القادمة أو نحو ذلك، ولكن ليس كثيرًا”. “سيمثل ذلك تحسنًا هامشيًا في القدرة على تحمل التكاليف، ولكن من غير المرجح أن تنخفض أسعار الرهن العقاري إلى معدلات 3٪ التي تم تسجيلها في المتوسط حتى عام 2021”.
وقال ماكبرايد إن مشتري المنازل لأول مرة يجب أن يتأكدوا من استعدادهم المالي الكامل قبل الغوص في مسألة امتلاك المنزل بدلاً من اتخاذ قرار بناءً على تحركات صغيرة في متوسط أسعار الرهن العقاري.
“إن امتلاك منزل يشبه الزواج. إذ يتعين عليك أن تتمسك به على المدى الطويل، وأن تكون مستعدًا لكل الالتزامات التي يستلزمها ذلك”، كما قال. “بغض النظر عن أسعار الرهن العقاري، إذا كنت تتحمل أكثر مما تستطيع تحمله ماليًا، فقد يؤدي ذلك إلى آثار مدمرة للغاية إذا ساءت الأمور”.
